Verbraucher

Neuer Vermieter rechnet Betriebskosten ab

Nach dem Wechsel sollten Mieter die Aufstellung der einzelnen Posten genau überprüfen, denn oft passieren Fehler

Die Immobilie ist verkauft, ein neuer Vermieter hat das Sagen. Für die Betriebskosten gelten da klare Regeln: Der neue Vermieter muss für das gesamte laufende Jahr die Betriebskosten ermitteln und eine Abrechnung erstellen. Er allein darf vom Mieter eine Nachforderung verlangen oder muss offene Guthaben auszahlen. Der alte Vermieter ist nicht mehr zuständig, nur für die Abrechnung aus den vorherigen Jahren bleibt er verantwortlich. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az.: VIII ZR 168/03).

Doch was einfach klingt, sei in der Praxis schwierig, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Beim Kauf von Haus oder Wohnung müsse sich der neue Eigentümer ohnehin um viel kümmern. "An die Betriebskostenabrechnung denken viele Vermieter zuletzt", sagt Ropertz.

Abrechnungsperiode ein Jahr

Professionellen Vermietern wie Immobilienfirmen mag der Wechsel leichtfallen. Laien tun sich mit den Betriebskosten hingegen schwer, sagt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Um korrekt abrechnen zu können, müsse sich der neue Eigentümer alle Unterlagen für das laufende Jahr geben lassen, zum Beispiel Kontoauszüge oder Rechnungen für Gas und Heizöl. Stimmen die bisher angefallenen Kosten und die Vorauszahlungen nicht überein, müsse der alte Vermieter mit dem neuen Vermieter abrechnen. Der Mieter habe damit nichts zu tun.

Manche Vermieter scheuen so viel Papierkram. Sie unterbrechen das laufende Abrechnungsjahr einfach und rechnen ab, sobald der neue Eigentümer die Immobilie übernimmt. Zulässig sei das allerdings nicht, sagt Volker Neitzel, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus Hannover. "Die Abrechnungsperiode beträgt grundsätzlich zwölf Monate", sagt Neitzel. "Der Vermieter darf diese Periode nicht abkürzen."

Denn einige Ausgaben fielen nur einmal im Jahr an, etwa Versicherungsprämien oder Kosten für den Streudienst im Winter. "Legt der Vermieter diese Posten nicht auf das gesamte Jahr um, werden die Kosten nicht gleichmäßig verteilt", sagt Neitzel. Die kürzere Abrechnungsperiode sei aber zulässig, wenn Mieter und Vermieter das vereinbart haben.

Eigentümer machen Fehler

Fehlerhaft seien Abrechnungen ohnehin sehr häufig, sagt Mieterbund-Experte Ropertz. In der Beratung der Mietervereine entpuppe sich ungefähr jede zweite Abrechnung als fehlerhaft. Genau hinsehen sollten Mieter aber gerade nach einem Vermieterwechsel, sagt er. "Der alte Vermieter hat nach einer Auseinandersetzung mit den Mietern manchmal schon aus seinen Fehlern gelernt", sagt Ropertz. "Der neue Eigentümer begeht diese Fehler womöglich erneut."

Besonders häufig würden Vermieter Kosten für Verwaltung, Reparatur und Instandhaltung der Immobilie auf die Mieter umlegen, obwohl sie solche Kosten allein tragen müssen. Auch müssen sich Vermieter an den Betriebskosten beteiligen, wenn sie selbst in dem Haus leben oder eine Wohnung leer steht. In der Abrechnung bliebe das vielfach unbeachtet, sagt Ropertz. Nicht immer aber sei eine falsche Abrechnung ein Nachteil für den Mieter, sagt Rechtsanwalt Neitzel. Denn Nachzahlungen könne der Vermieter nur einfordern, wenn die Abrechnung formal wirksam ist. "Dafür müssen in jedem Fall vier Punkte in der Abrechnung stehen: Die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel, die auf den Mieter entfallenden Kosten und die geleisteten Vorauszahlungen", sagt Neitzel. "Fehlt einer dieser Punkte, kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen."