Expertenrat

"Sie sollten schnell nachzahlen"

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Welche Auswirkungen hat die Änderung der GEZ-Gebühr in Verbindung mit dem neuen Gesetz?

Ich habe eine Frage zum neuen Rundfunkbeitrag. Wir haben in unserem Einfamilienhaus eine separate Einliegerwohnung. Diese wird von uns als Ferienwohnung fremdvermietet. Wie berechnet sich hier die Rundfunkgebühr nach dem neuen Gesetz?

Irmgard M.

Der neue Rundfunkbeitrag, der seit dem 1. Januar 2013 nunmehr für alle Haushalte gilt, ersetzt die bisherige gerätebezogene Rundfunkgebühr, auch GEZ-Gebühr genannt. Ab 2013 sind damit für alle Wohnungen, die nicht als Gäste- und Ferienwohnungen zur zeitweisen Beherbergung Dritter angeboten werden, ausschließlich die Haushalte und damit die Mieter oder selbst nutzende Haus- und Wohnungseigentümer abgabepflichtig. Für Sie als selbst nutzender Eigentümer beträgt der Betrag ab dem 1. Januar 2013 pro Monat 17,98 Euro.

Eine andere Regelung gilt für die von Ihnen angesprochene Einliegerwohnung in Ihrem Einfamilienhaus, die Sie als Ferienwohnung fremdvermieten. Hierfür gibt es im Rundfunkänderungsstaatsvertrag die spezielle Regelung des § 5 Abs. 2 Ziffer 1. Grundsätzlich besteht danach eine Beitragspflicht in Höhe eines Drittels des Rundfunkbeitrages für jede Ferienwohnung zur vorübergehenden entgeltlichen Beherbergung Dritter ab der zweiten Raumeinheit, also ab der zweiten Ferienwohnung. Soweit Sie lediglich eine Ferienwohnung vermieten, ist diese nicht mit einem gesonderten Rundfunkbeitrag belegt, da erst ab der zweiten Ferienwohnung eine Gebühr anfällt. Etwas anderes würde gelten, wenn Sie weitere Ferienwohnungen vermieten. Für diese würde ein Beitrag in Höhe von einem Drittel des Beitrags, also insgesamt 5,99 Euro pro Monat anfallen, den Sie als Eigentümer zahlen müssten.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Können wir die Rückforderung der Mietminderung ablehnen?

Wir haben aufgrund undichter Fenster in der Wohnung ab Mitte November 2012 die Miete um 20 Prozent gemindert und die Beseitigung der Mängel verlangt. Im März schrieb die Verwaltung, dass sie nur eine Minderung um zehn Prozent ab Dezember genehmigt und die zuviel einbehaltenen zehn Prozent zurückfordert.

Ute A.

Mit der Einschätzung, dass die Undichtigkeit von Fenstern keine Mietminderung von 20 Prozent rechtfertigt, liegt Ihre Hausverwaltung in der Tat richtig. Das Landgericht Berlin hat in einem solchen Falle auch schon einmal nur eine Minderung in Höhe von fünf Prozent zugesprochen (vgl. LG Berlin vom 18.3.1982 - 61 S 437/81).

Ich rate Ihnen deshalb dringend: Sie sollten die geforderte Mietzinsdifferenz daher schleunigst nachzahlen. Denn wenn Sie nicht tätig werden, gehen Sie ein großes Risiko ein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12) droht schon dann eine Kündigung durch den Vermieter, wenn der Mieter zu Unrecht mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist.

Ferner war Ihre Frage, ob der Vermieter nicht nach Ablauf der Frist die Minderung stillschweigend gebilligt habe. Dazu muss ich Ihnen leider sagen, dass Sie allein aus der Tatsache, dass die Reaktion Ihrer Hausverwaltung drei Monate auf sich warten ließ, keine Rechte herleiten können. Die Verwirkung eines Rechts (§ 242 BGB) liegt nicht vor. Zunächst ist der Zeitraum von drei Monaten eindeutig zu kurz (BGH vom 21.02.2012 - VIII ZR 146/11). Zum anderen reicht die bloße Untätigkeit des Vermieters - in Ihrem Fall die fehlende Geltendmachung eines Anspruchs - neben dem Zeitablauf für eine Verwirkung nicht aus (Kammergericht vom 11.2.2013 - 8 U 227/12).

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Können wir einen Zaun verlangen?

Unser Garten hinter dem Reihenhaus ist nicht mit einem Zaun zum Nachbarn abgegrenzt. Es gibt dadurch ein gemeinsames Beet. Die Nachbarn haben mehrere Nadelbäume auf ihrem Grundstück, einer neigt sich schräg in unsere Richtung und nadelt so stark, dass wir unseren Gehweg nicht nutzen können und auch die Abfallbeseitigung übernehmen müssen.

Gerhard W.

Sie schreiben, dass mehrmalige mündliche Bitten, die Sache mit dem Baum in Ordnung zu bringen, leider gescheitert sind. Auch wenn Sie Ihren Nachbarn bereits mehrfach erfolglos gebeten haben, am Missstand etwas zu ändern, rate ich Ihnen, es erneut mit einem Gespräch zu versuchen - in diesem Fall aber unter Benennung der gesetzlichen Bedingungen.

Führen Sie in dem Gespräch zum Nadelbaum den § 910 BGB "Überhang" ins Feld. Wichtig ist dabei, dass Ihnen das Recht zusteht, nach einer angemessenen Fristsetzung die Beseitigung der Störung selbst vorzunehmen oder auf Kosten des Nachbars durchführen zu lassen. Überstehende Wurzeln oder Zweige müssen nach Aufforderung entfernt werden, wenn diese Ihr Grundstück beeinträchtigen. Die Beeinträchtigung ist von Ihnen im Zweifel zu beweisen.

Der angedachte Zaunbau ist im § 21 (Einfriedungspflicht) Nachbarrechtsgesetz Berlin geregelt. Danach gilt: Jeder Grundstückseigentümer kann von dem Nachbarn die Einfriedung nach bestimmten Regeln verlangen. Wenn Grundstücke unmittelbar nebeneinander an derselben Straße liegen, so hat jeder Grundstückseigentümer an der Grenze zum rechten Nachbargrundstück einzufrieden. Rechtes Nachbargrundstück ist dasjenige, das von der Straße aus betrachtet rechts liegt. Allerdings gibt es eine Reihe von Ausnahmen, für die Sie bei Bedarf eine Beratung in Anspruch nehmen sollten.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)