Investitionstrend

Rendite mit Studentenbuden

Ein Nischenprodukt dient Projektentwicklern und Investoren als lukrative Immobilienanlage

- Abseits der ausgetretenen Pfade auf dem Immobilienmarkt haben Anleger eine interessante Investmentmöglichkeit entdeckt. "Zurzeit sind die lukrativsten Renditen in Nischenmärkten zu finden, zu denen nur eine begrenzte Anzahl professioneller Investoren Zugang hat", sagt Ralph Winter. Einen dieser Nischenmärkte sieht der Vorstandschef der Corestate Capital AG mit Sitz im Schweizerischen Kanton Zug im Bereich studentisches Wohnen, vor allem in europäischen Ländern mit gesunden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Chancen machte das Unternehmen jüngst in der österreichischen Hauptstadt aus, in der 170.000 Studenten zehn Prozent der Bevölkerung stellen. Allein die Wirtschaftsuniversität (WU) Wien zählt 25.000 Studierende. Ganz in der Nähe des neuen WU-Campus hat Corestate Ende 2012 ein 6500 Quadratmeter großes Grundstück erworben, um dort ein Projekt im Bereich studentisches Wohnen zu realisieren. Geplant sind etwa 25.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche, 500 Wohneinheiten sowie zahlreiche Gemeinschafts- und Sozialflächen, ferner rund 1000 Quadratmeter Einzelhandelsflächen und ein Gründerzentrum für Jungunternehmer im Umfeld der WU Wien. Den Marktwert des Studentenwohnkomplexes nach Fertigstellung beziffert Winter auf rund 80 Millionen Euro.

Auch die Credit Suisse ist auf diesem Feld aktiv. So wird im Herbst dieses Jahres auf dem neuen Campus der Ecole polytechnique fédérale de Lausanne (EPFL) in Ecublens ein neues Kongresszentrum sowie ein Wohngebäude für Studenten mit 172 Studios und 344 Zimmern sowie 2800 Quadratmeter Verkaufsflächen im Erdgeschoss fertiggestellt, in die die beiden Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality gemeinsam 225 Millionen Schweizer Franken investieren. "Studentisches Wohnen ist ein sehr interessantes Marktsegment", steht für Claudio Rudolf, Leiter Acquisition & Sales beim Credit Suisse Real Estate Asset Management fest. Günstig für die Immobilienfonds der Credit Suisse: Die Hochschule hat über alle Objekte einen 30-jährigen Mietvertrag abgeschlossen. Rudolf zufolge prüft die Credit Suisse aktuell weitere Investitionsmöglichkeiten in diesem Bereich.

Großer Bedarf auch in Deutschland

Vom enormen Potenzial des Geschäfts mit dem studentischen Wohnen ist auch Rainer Nonnengässer, Vorstandsvorsitzender der deutschen Youniq AG überzeugt, die schon rund 2500 Studentenwohnungen in Deutschland entwickelt hat. Der Manager sieht auf dem deutschen Markt noch jede Menge Aufholbedarf, denn die auf diesem Feld aktiven Studentenwerke hätten die große Lücke zwischen Angebot und Nachfrage bisher nicht schließen können. Hinzu kämen die steigenden Studentenzahlen: "Für das Jahr 2025 werden in Deutschland über 400.000 Studienanfänger erwartet; in vergangenen Wintersemester waren es laut Daten von Statistica über 163.000."

Nach dieser Prognose dürfte die Nachfrage nach der Spezialform des urbanen Wohnens vorerst anhalten. Hinzu kommen weitere Vorteile für Investor und Betreiber, etwa ein geringes Mietausfallwagnis, da oftmals die Eltern der Studenten als Bürgen eingebunden sind, geringe Ausstattungs- und Instandhaltungskosten sowie kaum Probleme mit der Anschlussvermietung. Mit MPC Capital hat die Youniq AG einen Kooperationspartner gefunden, der das weitere Wachstum finanziert. Der Fondsinitiator aus Hamburg zeichnet für die Strukturierung und die Vermarkung von Fonds, die in das Nischensegment investieren, verantwortlich; Youniq erstellt und bewirtschaftet die Studentenwohnungen. Anlegern, die sich an entsprechenden Fonds beteiligen, werden relativ hohe Renditen in Aussicht gestellt. So liegt die prognostizierte quartalsweise Auszahlung beim "MPC Deutschland 11 Studentenapartments" beispielsweise bei 5,75 Prozent pro Jahr. Bei den im eigenen Bestand gehaltenen Objekten dürften die Renditen für die Projektentwickler deutlich höher ausfallen.

Unterdessen drängen weitere Anbieter auf den Markt. Im Herbst 2012 kündigte Inter Ikea Systems B.V., Eigentümer der Marke Ikea und des Ikea-Konzepts, seinen Einstieg in das Geschäft mit Studentenbuden an, und zwar gleich im großen Stil. Unter dem Markennamen "Ulito" sollen Studentenappartements in westeuropäischen Universitätsstädten entstehen, im Idealfall auf Pachtgrundstücken der jeweiligen Universität. Jede dieser Studentensiedlungen soll 500 bis 700 Wohneinheiten umfassen. Die etwa 15 Quadratmeter großen Studentenzimmer werden mit von Ikea entwickelten Einrichtungssystem versehen.

Auch Investoren aus den Vereinigten Arabischen Emiraten springen auf den Zug auf: Im Rahmen einer Kapitalerhöhung beteiligte sich jüngst eine Gruppe von Investoren aus Dubai über eine Luxemburger Gesellschaft mit 36 Prozent an der International Campus AG, einem Münchner Spezialisten für Studentenapartmenthäuser. Das Unternehmen will wachsen; frisches Kapital kommt da gelegen. "Wir haben Kapitalpartner gefunden, mit denen wir den Aufbau eines eigenen Portfolios von Studentenwohnhäusern realisieren", sagt Campus-Vorstand Horst Lieder. In Frankfurt am Main wird das Unternehmen ein Studentenwohnhaus mit 390 Apartments entwickeln. Das "The Fizz Frankfurt" ist ein sogenanntes Refurbishment: Es entsteht in einem bislang leer stehenden Bürogebäude an der Mainzer Landstraße, im zentrumsnahen Gallusviertel. Die Kosten für die Kernsanierung sowie den Bau von rund 8500 Quadratmeter Wohnfläche auf dem 4300 Quadratmeter großen Grundstück: rund 40 Millionen Euro. Die Umbaumaßnahmen am ehemaligen Ordnungs- und Straßenbauamt, das Anfang der 70er-Jahre errichtet wurde, beginnen im Juli dieses Jahres, zum Wintersemester 2014 soll das Apartmenthaus eröffnen. Neben dem "The Fizz" in Frankfurt realisiert International Campus weitere Studentenwohnhäuser dieser Marke auch in den beliebten Universitätsstädten Bayreuth, Berlin und in Freiburg im Breisgau; das "The Fizz Bremen" ist seit diesem Wintersemester in Betrieb. "Weitere Akquisitionen sind in Vorbereitung", sagt Lieder.

Berufseinsteiger als Mieter

Was unter studentischem Wohnen läuft, beherbergt keineswegs nur die jungen Studenten. Es gebe auch einen Bedarf bei nicht mehr ganz so jungen Leuten in Aus- und Fortbildung, berichten die Betreiber. Außer Studenten nutzten auch Berufseinsteiger in Probezeit oder sogar Pendler die Wohnanlagen.

Neben der Nachfragesituation scheint für Investoren und nicht zuletzt auch für die finanzierenden Banken die Drittverwertbarkeit für das Nischenprodukt zu sprechen - denn sollte der Bedarf an Studentischem Wohnen einmal sinken, kann man die Apartments jederzeit unproblematisch in normale Miet-Wohnungen umwidmen.