Expertenrat

Der Mieter muss zustimmen

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Ich habe meinem Mieter ein Mieterhöhungsschreiben zugesandt. Meine Fragen dazu sind, ob er der Mieterhöhung zustimmen muss oder diese automatisch eintritt und ob möglicherweise sogar aufgrund der Mieterhöhung für ihn ein Kündigungsrecht besteht. Mein Mieter deutete das in einem Gespräch an.

Marion S.

Sofern es sich um eine Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 BGB handelt, wovon ich ausgehe, und diese den gesetzlichen Vorgaben entspricht, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Hierfür wird ihm allerdings eine bestimmte Zeitschiene eingeräumt, damit er die Berechtigung der Mieterhöhung auch überprüfen kann.

Die Überlegungsfrist berechnet sich wie folgt: Der Monat in dem die Mieterhöhungserklärung zugestellt wird und die beiden folgenden Monate hat er für die Prüfung Zeit. Wenn Sie also die Mieterhöhung im Februar zugestellt haben, dann hat er bis zum 30. April 2013 Zeit, Ihnen gegenüber die Zustimmung zu erklären. Wenn er diese Zustimmung nicht erklärt, müssen Sie innerhalb der dann folgenden drei Monate Klage auf Zustimmung erheben. Anstatt der Zustimmung kann der Mieter auch im Beispielsfall innerhalb derselben Frist, also auch bis zum 30. April 2013 die außerordentliche Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats, also zum 30. Juni 2013 erklären. Ihm steht insoweit ein Sonderkündigungsrecht zu. Die Mieterhöhung gilt in diesem Fall auch nicht für ihn. Dieses Sonderkündigungsrecht würde dem Mieter auch bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen zustehen. Bevor Sie Ihren Mieter aber auf Zustimmung verklagen, sollten Sie ihn nochmal darauf hinweisen, dass die Zustimmung noch aussteht.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Können die Erben uns einfach kündigen?

Wir wohnen seit zehn Jahren zur Miete gemeinsam mit dem Eigentümer in einem Zweifamilienhaus. Nun ist dieser überraschend verstorben, und das Haus soll verkauft werden. Wir machen uns Sorgen und können kaum noch schlafen. Was geschieht jetzt mit uns? Wie schnell müssen wir uns eine neue Bleibe suchen? Wir sind 70 und 65 Jahre alt.

Brigitte W.

Leider kann ich Ihnen Ihre Sorgen nicht so einfach nehmen. In der Tat ist leider eine Kündigung möglich, entweder wegen Eigenbedarfs oder nach § 573 a BGB, weil Sie zusammen mit dem neuen Vermieter in einem Zweifamilienhaus wohnen. Zudem gilt grundsätzlich auch: Ältere Mieter sind nicht besser vor Kündigungen des Vermieters geschützt als andere Mieter.

Sollte es dennoch zu einer Kündigung kommen, haben Sie aber die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen (§ 574 BGB), wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Ob tatsächlich eine solche Härte vorliegt, wird nach einer Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter entschieden.

Ein hohes Alter und auch ein schlechter gesundheitlicher Zustand können bei der Abwägung der Interessen zugunsten des Mieters ins Gewicht fallen, so dass das Mietverhältnis trotz eines Kündigungsgrundes des Vermieters fortgesetzt werden muss (BGH vom 20.10.2004 - VIII ZR 246/03).

Allerdings muss ich dazu sagen, damit Sie sich nicht zu sehr darauf stützen: Zwingend ist das jedoch leider nicht. Auch dazu gibt es ein Gerichtsentscheidung. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin begründen allein das Alter und die langjährige Wohndauer keine Härte, vielmehr müssen weitere Umstände hinzukommen, die einen Umzug unmöglich erscheinen lassen (LG Berlin v. 27.07.2004 - 63 S 160/04 -).

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Muss der Verkäufer nachbessern?

In unserem Haus mit 12 ETW, Baujahr 2011/12, befindet sich eine halbgewendelte Treppe, die nur in der Mitte, wo die Treppenstufen sehr schmal sind, einen Handlauf hat. Kürzlich fiel der Aufzug aus und ältere Bewohner aus den oberen Stockwerken mussten die Treppe benutzen. Dabei konnten sie nur auf den breiteren Stufen an der Außenseite ohne Handlauf gehen.

Eberhard J.

Forderungen zum Schutz der Gesundheit und des Lebens stehen zurecht immer im Vordergrund. Unfallversicherer haben ermittelt, dass Stürze die häufigsten Unfallursachen sind. Kleinigkeiten, wie rutschige Stufen oder fehlende Geländer können zu schweren Verletzungen führen. Durch vermeidbare Stürze entstehen Versicherungen und Krankenkassen jährlich Kosten in Millionenhöhe. 1.134 Menschen starben 2011 an den Folgen eines Treppensturzes, so die Daten des Statistischen Bundesamtes. Die meisten davon, nämlich 838, ereigneten sich dort, wo sich die Menschen am sichersten fühlen - zu Hause. Dabei gibt es gerade in Deutschland ausreichende gesetzliche Vorgaben zum Unfallschutz.

Die Treppensicherheit wird bei uns in der Bauordnung Berlin (BauO Bln) geregelt. Hier heißt es im § 34 (6) "Treppen müssen einen festen und griffsicheren Handlauf haben. Für Treppen sind Handläufe auf beiden Seiten und Zwischenhandläufe vorzusehen, soweit die Verkehrssicherheit dies erfordert."

Die DIN Vorschrift 18065 - Treppengeländer und Treppenhandläufe - liefert die technische Untersetzung. Abweichungen, die zur Folge haben, dass die Treppensicherheit nicht mehr gewährleistet ist, werden als gravierende Verstöße eingestuft. Lassen Sie über Ihren Verwalter einen Bausachverständigen die Bewertung der Handlaufführung vornehmen. Die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)