Expertenrat

Auf Mietspiegel Bezug nehmen

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Wie kann ich eine mittlerweile fällige Mieterhöhung meinem Mieter gegenüber begründen?

Ich beabsichtige, in nächster Zeit für meine vermietete Wohnung eine Mieterhöhung durchzuführen, da ich dies seit Jahren nicht gemacht habe. Welche Möglichkeit habe ich, diesen Entschluss zu begründen? Kann ich hierfür den geltenden Mietspiegel zurate ziehen oder brauche noch weitere Gründe?

Annelie K.

Gemäß Paragraf 558 a Abs. 2 BGB können Sie für die Begründung der Mieterhöhung entweder auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf mindestens drei Vergleichswohnungen Bezug nehmen. In dem Fall, in dem wie in Berlin, ein qualifizierter Mietspiegel existiert, ist auch anzuraten, die Erhöhung mit den Werten aus diesem Mietspiegel zu begründen. Ein Mietspiegel ist dann qualifiziert, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde (Stadt) oder den Interessenvertretern von Mietern und Vermietern anerkannt ist.

Sie haben zwar auch bei einem qualifiziertem Mietspiegel die Möglichkeit, ein anderes Begründungsmittel heranzuziehen, jedoch müssen Sie in diesem Fall in dem Schreiben, in dem Sie eine Erhöhung ankündigen, zusätzlich auf die Miethöhe, die sich aus dem qualifizierten Mietspiegel und dem entsprechenden Tabellenfeld ergibt, hinweisen. Diese Pflicht besteht, weil bei dem qualifizierten Mietspiegel die Vermutungswirkung gilt, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Hat anteilsfreies Wohnen in einer Genossenschaftswohnung Nachteile?

Ich wohne seit 1994 in einer Genossenschaftswohnung. Die Baugenossenschaft verkaufte unsere Wohnanlage an die Neuköllner BG, ohne die Anteile der Mitglieder weiterzuleiten. Somit wohne ich seit 2003 anteilsfrei in der Neuköllner BG. Können mir daraus Nachteile entstehen? Bin ich vor einer Kündigung geschützt?

Eveline R.

Das Leben in einer Genossenschaftswohnung, ohne Mitglied dieses Zusammenschlusses zu sein, hat im Wesentlichen zwei mietrechtliche Auswirkungen. Zum einen nehmen Sie nicht an der genossenschaftlichen Gleichbehandlung teil, was sich zum Beispiel bei Mieterhöhungsbeschränkungen, die viele Genossenschaften ihren Mitgliedern gewähren, negativ auswirken kann. Zum anderen setzen Sie sich durch Ihre Nichtmitgliedschaft theoretisch (!) einem Kündigungsrisiko aus. Der jeweilige Verbund hätte bei nicht anders zu deckendem Wohnbedarf eines ihrer Mitglieder ein berechtigtes Interesse an der Kündigung Ihrer Wohnung (vgl. BGH vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03). Einer solchen Kündigung - die vermutlich schon aus Imagegründen tunlichst unterlassen wird - könnten Sie dann jedoch erfolgreich entgegentreten, indem Sie den Eintritt in die Genossenschaft anbieten. Diesen darf der Verbund in einem solchen Fall grundsätzlich nicht ablehnen.

Unabhängig von diesen Rechtsfragen kann ich Ihnen als überzeugter Anhänger dieser Wohnform, die sich immer größerer Beliebtheit erfreut, den Eintritt in Ihre neue Genossenschaft nur empfehlen.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Dürfen Ehepaare in den Verwaltungsbeirat einer WEG gewählt werden?

In unserem Verwaltungsbeirat bildet ein Ehepaar den Vorsitz und den stellvertretenden Vorsitz. Zunehmend entpuppt sich nun die Frau als "Bestimmerin", und die restlichen Eigentümer haben damit einige Probleme. Ist es denn überhaupt rechtmäßig, dass in einen Beirat ein Ehepaar gewählt werden darf?

Konstantin B.

Nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) ist eine Beiratswahl nicht zwingend vorgegeben. Im § 29-1 ist nur formuliert, dass ein Verwaltungsbeirat gewählt werden kann. Ich halte ihn aber für wichtig, da er auf eine ordentliche Verwaltung Einfluss nehmen, die wirtschaftlichen Ergebnisse kontrollieren und zur Konfliktlösung innerhalb der Gemeinschaft beitragen kann. Dazu bedarf es geeigneter Kandidaten, die das Vertrauen der Gemeinschaft rechtfertigen. Grundsätzlich können ausschließlich Wohnungseigentümer Mitglied eines Beirates werden. Wohnungseigentümer sind alle im Grundbuch einer Gemeinschaft eingetragenen Personen oder Gesellschaften wie z.B. Einzeleigentümer, Personengesellschaften, die Eigentümer sind, und auch Eheleute. Das Gesetz schließt diese Konstellation nicht aus, obwohl ich sie für problematisch erachte. Anfechtbar wäre die Wahl eines Eigentümers in den Beirat nur, wenn z. B. ein Verdacht auf Vorteilsnahme vorliegt, Miteigentümer ausgegrenzt werden oder die Abhängigkeit der Eheleute vom Mehrheitseigentümer offensichtlich ist. Sie sollten aber auch wissen, dass ein Beiratsmitglied jederzeit und ohne Angabe von Gründen, zurücktreten kann.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)