Expertenrat

Kein Anspruch auf Kaution

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Haben wir Anspruch auf Kaution?

Wir haben vor einem Jahr ein Haus gekauft mit einem Mieter. Der Voreigentümer hatte keine Zahlung einer Kaution vereinbart. Dieser wollte der Mieter zustimmen, wenn wir anstehende Arbeiten machen lassen. Das haben wir, und nun weigert sich der Mieter immer noch, die Kaution zu zahlen. Überdies gab es Mietausfälle, und er nimmt keine Einschreibbriefe an.

Vera N.

Auch in Ihrem Fall gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Wenn also ein Haus oder eine Wohnung verkauft wird, tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Es geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, die Vereinbarungen zwischen Alteigentümer und Mieter gelten weiter. Nach Ihrer Darstellung hat es keine Vereinbarung zwischen Voreigentümer und Mieter über die Zahlung einer Kaution gegeben, in die Sie hätten eintreten können. Als Erwerber haben Sie daher keinen Anspruch, vom Mieter eine Kaution zu verlangen. Dass Sie eine eigene Kautionsabrede mit dem Mieter nach Erwerb des Eigentums getroffen haben, scheint in Ihrem Fall nicht beweisbar zu sein und kann ohne nähere Angaben auch nicht abschließend bewertet werden. Einen einklagbaren Anspruch auf Zahlung einer Kaution sehe ich jedenfalls nicht. Wenn Sie nun erwähnen, dass es auch Mietausfälle gegeben hat, so besteht für Sie die Möglichkeit, dem Mieter ordentlich zu kündigen, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange das Mietverhältnis mit dem Nutzer schon besteht, und kann zwischen drei und neun Monaten betragen.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Können wir den Einbau einer Dusche verlangen?

Meine Schwiegermama wohnt seit über 30 Jahren in ihrer Weddinger Mietwohnung, die weder Dusche noch Badewanne hat - lediglich ein Waschbecken mit Kaltwasser. Die Miete liegt deutlich unter dem ortsüblichen Mietzins. Können wir vom Vermieter den Einbau einer Dusche oder Badewanne verlangen? Inwieweit darf er die Miete erhöhen?

Anne M.

Nach der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11 - ist ein Vermieter, sofern nichts anderes vereinbart wurde, grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet. Auch hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung vorzunehmen, um die Wohnung zu modernisieren oder den Wohnkomfort zu erhöhen. Es steht im Ermessen des Vermieters, eine solche Erlaubnis zu erteilen. In dem angesprochenen Urteil ging es um den Einbau einer Gasetagenheizung. Ob diese Rechtslage sich auch auf den Einbau einer Dusche übertragen lässt, ist jedoch höchst zweifelhaft.

In einem weiteren Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03 - hat der Bundesgerichtshof nämlich wiederum entschieden, dass ein Mieter grundsätzlich erwarten könne, dass der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zulasse, die seit Jahrzehnten in der Bundesrepublik Deutschland üblich sei. Meines Erachtens trifft diese Regelung für Dusche oder Badewanne zu.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Ist die Heizkostenverteilung änderbar?

Wir sind Eigentümer einer Dreizimmerwohnung im EG einer Eigentumsanlage von 1972. Die Wohnanlage ist nicht gedämmt, auch nicht Kellerdecken und sämtliche Steigeleitungen. Die Heizkosten werden im Verhältnis 30 zu 70 umgelegt, was wir für unangemessen halten. Gibt es eine Regelung, das Verhältnis der Heizkosten von 50 zu 50 durchzusetzen?

Frank H.

Die Bestimmungen zur Verteilung der Heizkosten sind in der Heizkostenverordnung (HeizkV) geregelt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, den verbrauchsabhängigen Teil der Abrechnung im Bereich zwischen 50 und 70 Prozent zu wählen. In Ihrem Fall kann man nicht davon ausgehen, dass Sie durch persönliches Heizverhalten den Energieverbrauch überwiegend, also zu 70 Prozent beeinflussen können. Der bauliche Zustand des Gebäudes und die ungedämmten Steigleitungen legen nahe, dass 70 Prozent verbrauchsabhängige Heizkosten zu hoch gegriffen sind und der Maßstab 50:50 eine gerechtere Kostenverteilung darstellt. Das Amtsgericht Lichtenberg hat dazu am 14. September 2011 ein Urteil (119 C 14/11) gesprochen. Bezugnehmend auf den § 7 HeizkV und das WEG § 21 Abs. 4, bewertet das Gericht den verbrauchsabhängigen Anteil von 70 Prozent bei einer nicht isolierten Einrohrheizung als nicht zutreffend.

Bereiten Sie einen Beschlussantrag für die nächste Eigentümerversammlung zur Veränderung des Verteilungsschlüssels vor und verweisen sie darauf, dass die bisherige Verteilung der Heizkosten ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)