Finanzierung

In der Rendite-Falle

Luxuriös ausgestattete Wohnungen garantieren zumeist keine höheren Mieteinnahmen

- Peter Michaelsen hatte er sich so viel Mühe mit der Holzvertäfelung in seiner Eigentumswohnung gegeben. Alles echte Eiche, und jetzt wollen die neuen Mieter das edle Material herausreißen, ebenso wie die Vollholzküche. Rund 15.000 Euro hatte der Hobbyschreiner in den 80er-Jahren investiert - Geld, das sich auszahlen sollte. "Wir wollten nur das Beste und damit ordentliche Mieter kriegen", sagt Michaelsen. Jetzt steht die Wohnung seit zwei Jahren leer. Dass Holzdecken unmodern würden, hat er nicht bedacht.

Die Definition von gehobener Ausstattung in Immobilien schwankt je nach Jahrzehnt und Trend zwischen Holzvertäfelung und Bulthaup-Kücheneinrichtung. Genau da liegt die Krux für diejenigen, die ihr Geld gewinnbringend in luxuriös ausgestatteten Wohnungen anlegen wollen. Da ist weniger manchmal mehr. "Innenausstattungen unterliegen Modetrends und auch dem Verschleiß", sagt Thomas Beyerle. "Aus Sicht von Kapitalanlegern ist die Luxusausstattung der Immobilie ein großer Verlustbringer." Für den Chefanalysten der Immobiliengesellschaft IVG ist ein "gesundes Mittelmaß" ökonomischer als "High-End"-Produkte - neudeutsch für Luxus. Weder edle Hölzer noch Designer-Küchen, Whirlpools oder technischer Schnickschnack rechneten sich in vermieteten Wohnungen.

"Die wenigsten Mieter zahlen bereitwillig 100 Euro mehr im Monat, nur weil die Gegensprechanlage mit einer hochauflösenden Kamera ausgestattet ist, die das Fünffache von anderen Modellen kostet", ist auch Michael Balek, Chefprojektentwickler der Euro Grundinvest, überzeugt. "Der Mehrpreis lässt sich oft nicht in einer höheren Miete abbilden." Tatsächlich sind die Mieten hierzulande eine träge Masse. Bundesweit sind sie in den vergangenen 20 Jahren nur um 9,4 Prozent gestiegen - von 5,04 Euro auf 5,51 Euro je Quadratmeter, so das Ergebnis der Analyse aus 20 Jahren IVD-Wohnpreisspiegel in Zusammenarbeit mit dem CRES Center for Real Estate Studies. In Metropolen wie Frankfurt, Hamburg, Berlin oder München stiegen die Mietpreise nominal von 7,01 Euro auf 7,96 Euro je Quadratmeter. Laut Immobilienverband Deutschland IVD bezahlen die Deutschen heute weniger für das Wohnen als 1992. "Da die Inflation im selben Zeitraum um 40 Prozent stieg, lagen die realen Mieten 2012 deutlich unter dem Niveau von vor 20 Jahren", sagt Jens-Ulrich König, Präsident des IVD.

Alles in allem keine wirklich rosigen Zeiten für Vermieter. Deshalb empfiehlt es sich, abzuwägen, inwieweit Kosten für Luxus-Materialien gerechtfertigt sind - vor allem, wenn sie kurzlebig oder pflegebedürftig sind. "Eine holzverkleidete Außenfassade kostet im Bau 130 Euro pro Quadratmeter mehr und muss nach etwa 20 Jahren erneuert werden", so Balek. "Meist lassen sich kostengünstigere Alternativen finden, die die Immobilie nicht weniger attraktiv machen."

Ausstattung eher bodenständig

Sollten Anleger grundsätzlich auf Luxusausstattungen verzichten? "Das gilt sicher für Quartiere, in denen überwiegend Menschen mit mittleren und unteren Einkünften leben", sagt Walter Rasch, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. "In Prenzlauer Berg wird meist gehobener Standard erwartet. Da sind die Leute auch bereit, höhere Mieten zu zahlen.?" In Prenzlauer Berg gibt es nichts mehr unter elf Euro Kaltmiete, da darf's dann auch das Marmorbad sein - wer hier wohnt, will es schick haben.

Der Durchschnittsdeutsche ist bei den Ausstattungswünschen für seine Traumimmobilie eher bodenständig. Das belegt auch die aktuelle Trendstudie von PlanetHome: Danach sind vor allem ein Keller und ein Gäste-WC die wichtigsten Ausstattungen - mit unterschiedlicher regionaler Gewichtung. In München beispielsweise ist der Keller wesentlich wichtiger als in Hamburg oder Berlin. Gleichzeitig ist das Prestige für Selbstnutzer bundesweit am unwichtigsten. Nur zwei Prozent der 1180 Befragten sahen das Image der Immobilie als entscheidenden Faktor an. Zentrale Kriterien beim Immobilienkauf sind für 77 Prozent der Käufer der Preis und für 65 Prozent die Lage des Objekts. Selbst die Größe der Wohnung ist nur für 45 Prozent der Befragten wirklich entscheidend. "Luxusausstattung scheint nur für eine begrenzte Klientel eine Rolle zu spielen", sagt Wiesbauer.