Finanzierung

In der Hand der Baufirma

Es kann teuer werden, wenn die letzte Rate zur Beseitigung von Mängeln als Druckmittel einbehalten wird

- Die Tür öffnet sich. Edgar Behrmann (Name von der Red. geändert), ein forscher, freundlich wirkender Enddreißiger mit grauem Haaransatz, bittet herein. Er führt ins funktional, aber geschmackvoll eingerichtete Wohnzimmer, setzt sich. Durch die Glastür zur Küche blinzeln die beiden Töchter. Mutter und Oma bereiten das Abendessen vor. Trautes Heim.

Doch um ein Haar hätte die Familie dies Heim wieder verloren, hätte nur wenige Monate nach dem Einzug auf der Straße gestanden. Und das alles, weil Behrmann diverse Baumängel nicht akzeptieren wollte und deren Beseitigung durch Einbehalten der letzten Rate beschleunigen wollte - wie jeder Experte rät. Doch statt die Mängel zu beheben, kündigte der Bauträger einfach den Vertrag. Behrmann wäre damit beinahe zum Opfer einer Umkehr der Kräfteverhältnisse am Immobilienmarkt geworden, ausgelöst durch den Preisboom in einigen deutschen Städten.

Der Boom findet genau hier statt, im Berliner Viertel Prenzlauer Berg, wo Behrmann sich mit Familie den Traum vom Eigenheim erfüllte. In dem sehr beliebten Kiez leben auch viele Kreative und Künstler, junge Familien mit gehobendem Einkommen, wirtschaftlich dominieren Gastronomie, Kultur und Einzelhandel.

Es gibt aber auch ganz normale Familien, wie die von Edgar Behrmann, der bei einem Verkehrsunternehmen arbeitet. "Wir wollten hier unseren Traum verwirklichen", sagt er. Im Sommer 2010 unterzeichneten seine Frau und er den Kaufvertrag. Kurz darauf wurde mit dem Bau begonnen. Die Familie schaute immer mal wieder an der Baustelle vorbei, sah, wie die Etagen aufeinandergesetzt wurden, irgendwann konnten sie ihre künftige Wohnung ausmachen. Und dann, im Herbst 2011, war es endlich so weit: Einzug.

Der Unternehmer hat kaum Risiko

Die Behrmanns waren angekommen - und stolperten doch sofort über diverse Baumängel. Zunächst entdeckten sie, dass Badezimmerfliesen ungenau gelegt, Wände und Decken nicht glatt geputzt waren, die Wand neben der Eingangstür war leicht schief, jene im Kinderzimmer hatte einen Riss. "Vieles hätte mich als Mieter nicht gestört", sagt Behrmann. "Aber als Eigentümer habe ich darauf bestanden, das Objekt mängelfrei übergeben zu bekommen." Dann kam immer mehr hinzu, Nässe in den Fenstern, undichte Balkone, Feuchte im Mauerwerk. Die fachgerechte Behebung dieser Mängel geht ins Geld. Zum Beispiel die undichten Balkone: mehr als 5000 Euro laut Voranschlag.

Behrmann listete die Mängel auf und meldete sie dem Bauträger. Man einigte sich auf einen Schiedsgutachter, der Behrmann in zehn von elf Fällen recht gab. Der Bauträger verpflichtete sich, die Mehrzahl der Mängel abzuarbeiten, Behrmann behielt als Druckmittel die letzte Rate ein. Bis hierhin ist alles so, wie es wohl Hunderttausende Bauherren erlebt haben. Üblicherweise hat der Bauträger ein Interesse, so schnell wie möglich den ausstehenden Betrag zu erhalten und bemüht sich, die Mängel umgehend zu beseitigen.

Zunächst schien dies auch bei Behrmann der Fall. Es rückten Handwerker an und machten mal dies, mal das. Doch vieles blieb so, wie es war oder "wurde sogar noch verschlimmbessert", wie Behrmann sagt. Er machte Druck, schrieb Briefe, schaltete einen Anwalt ein. Und dann, im Spätsommer 2012, der Schock: Der Bauträger trat vom Vertrag zurück. Er forderte die Rückgabe der Wohnung innerhalb von vier Wochen. Begründung: Er habe alle Mängel beseitigt, Behrmann befinde sich im Zahlungsverzug.

Natürlich wollte Behrmann sich das nicht gefallen lassen, wollte seine Rechte geltend machen. Doch das ist nicht so einfach. "Der Streitwert für ein solches Verfahren bemisst sich am Gesamtwert der Wohnung, nicht am Wert der letzten ausstehenden Rate", sagt Martin Meyer-Below, Rechtsanwalt und Honorarberater für Baurechtsfälle bei der Verbraucherzentrale. Das bedeutet: Es kommen hohe Anwalts-, Gerichts- und Sachverständigenkosten auf den Kläger zu, wenn er den Prozess nicht gewinnt, aber auch, wenn sich die Parteien auf einen Vergleich einigen. Genau das geschieht aber häufig. "Solche Verfahren enden meist mit einem Vergleich", sagt Meyer-Below. In diesem Fall hätte Behrmann am Ende vor Gericht wohl erstritten, dass die restlichen Mängel beseitigt werden, die Kosten für das Verfahren wären aber vielleicht höher, als hätte er diese Arbeiten selbst bezahlt. Und für den Fall, dass er den Prozess verliert, ist der Traum vom Eigenheim dahin.

Das Risiko des Bauträgers auf der anderen Seite ist gering, und das liegt am gegenwärtigen Immobilienboom. Denn würde der Käufer die Wohnung zurückgeben, so könnte er leicht einen neuen Käufer finden. Er könnte für die Wohnung sogar 20 oder 30 Prozent mehr herausschlagen, als bei Vertragsunterzeichnung im Juli 2010 vereinbart worden war.

Für Immobilien-Käufer ist das eine neue Lage. In Gebieten, wo die Preise explodieren, sind sie weitgehend den Bauträgern ausgeliefert. Diese können jederzeit damit drohen, vom Vertrag zurückzutreten - im Zweifel sind die Verkaufspreise seit Vertragsunterzeichnung wieder deutlich geklettert. "In Berlin sind die Angebotspreise in den vergangenen zwölf Monaten teilweise jede Woche gestiegen", sagt Andreas Lewandowski, Vorstand der Estavis AG, die vor allem in der Hauptstadt Immobilien hält.

In anderen Städten ist es nicht viel anders. In Frankfurt am Main sind die Preise für Eigentumswohnungen seit 2007 um rund 45 Prozent gestiegen, in München um 60, in Hamburg sogar um 65 Prozent. Ein Ende des Booms ist zudem nicht abzusehen. Die Feri Euro Rating AG prognostiziert in einer Studie für die kommenden Jahren weitere deutliche Preisaufschläge. So dürften die Preise in Berlin bis 2015 um acht Prozent steigen, in München um elf, in Hamburg um fast 16 Prozent. Und dies sind nur die Durchschnittswerte. An den heiß gelaufenen Top-Standorten sind noch größere Anstiege drin. Dadurch sind die Verkäufer und Bauträger in einer ganz neuen Position. Sie können verkaufen nach dem Motto: Nimm die Wohnung mit all ihren Mängeln, oder mach Platz für einen anderen.

Der Immobilienboom ändert alles

Für den Fall, dass dies nicht möglich ist, sollten Käufer wissen, dass der Bauträger nicht über Nacht vom Vertrag zurücktreten kann. Er muss vorher damit drohen und eine Frist setzen. In früheren Zeiten konnten die Käufer ihn oft auflaufen lassen, denn letztlich war der Bauträger auf das Geld des Käufers angewiesen, stand im Zweifel mit einer leeren Wohnung da. Doch der Immobilienboom hat die Kräfteverhältnisse umgekehrt. Daher sollten Käufer heute solche Drohungen keinesfalls ignorieren, sondern am besten mithilfe eines Anwalts reagieren, sich beispielsweise auf einen Vergleich einigen oder die letzte Rate bezahlen und dann die Behebung von Mängeln einklagen - beides keine attraktiven Alternativen.

Ist der Bauträger erst mal vom Vertrag zurückgetreten, wird es schwierig und richtig teuer. Dann kann dieser einen Vergleich praktisch diktieren. In einer solchen Lage fand sich auch Behrmann. Theoretisch hätte der Bauträger nun sogar den Kaufpreis neu verhandeln, einen Ausgleich für den Wertzuwachs fordern können. So weit kam es zum Glück nicht. Dennoch siegte der Bauträger. Er erhielt die letzte Rate fast vollständig, musste nur noch kleine Mängel beseitigen, Behrmanns Familie behielt ihr Eigenheim.

Sie sitzt nun zwar auf den Kosten für die Beseitigung der restlichen Mängel und muss neben ihren eigenen Anwaltskosten auch noch jene des Bauträgers bezahlen. Ein Schaden von rund 20.000 Euro. Zudem haben die Behrmanns kein Druckmittel mehr, um die Beseitigung erneut aufgetretener Mängel durchzusetzen. "Der emotionale Schaden, den der Verlust der Wohnung in der Familie angerichtet hätte, wäre aber noch weit größer gewesen", sagt der Familienvater. Schon die Wochen, in denen alles auf der Kippe stand, waren von endlosen, schlaflosen Nächten geprägt. "Ich war fix und fertig."

Als der Vergleich geschlossen, die Wohnung gerettet war, legte sich der psychische Stress wieder. Das Heim ist wieder traut. Bohrmann hat die Erlebnisse und finanziellen Verluste als Lehrgeld verbucht. "Alle sagen, behalte die letzte Rate ein", sagt er. "Aber welche Folgen das haben kann, ist mir erst jetzt klar."