Expertenrat

Wechsel des Untermieters

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Darf mein Mieter Einsicht in meine Zahlungsnachweise nehmen?

Nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme habe ich meinem Mieter die umlagefähigen Kosten per Mieterhöhung in Rechnung gestellt. Der Mieter nahm dann Einsicht in die Rechnungsbelege und forderte von mir die Beifügung von Zahlungsnachweisen. Er meint, ohne Zahlungsnachweis sei er zur Zahlung der Mieterhöhung nicht verpflichtet. Ist das richtig, oder ist es nicht vielmehr so, dass ich nur die umlagefähigen Beträge nachweisen muss?

Heike W.

Als Vermieter haben Sie das Recht, den Modernisierungszuschlag bereits dann zu verlangen, wenn aufgrund der vorliegenden Rechnungen die tatsächliche Höhe der Modernisierungskosten bekannt ist und die Arbeiten auch tatsächlich abgeschlossen sind. Der Mieter kann Einsicht in die Unterlagen und damit in die zugrunde liegenden Rechnungen jederzeit nehmen. Er hat jedoch keinen Anspruch darauf, dass ihm auch Ihrerseits Zahlungsnachweise erbracht werden. Der BGH hat im Jahr 2012 entschieden, dass die Kosten für eine Modernisierung dem Vermieter bereits mit der Ausstellung der Rechnungen, jedenfalls in Form einer fälligen Verbindlichkeit gegenüber dem Bauunternehmer, entstanden sind und damit auch ohne Zahlungsnachweis umlagefähig sind. Ihr Mieter irrt also, wenn er die Zahlung der Mieterhöhung mit dem Hinweis auf fehlende Zahlungsnachweise verweigert. Wenn er die Zahlung verweigert, können Sie auf den Beschluss des BGH vom 20. März 2012 (VIII ZR 294/11) verweisen. Zu den umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen gehören (nach derzeitiger Rechtslage) u. a. Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Darf der Vermieter die Vertragslaufzeit ändern?

In unserer Studenten-WG haben wir uns verpflichtet, zwei Jahre (noch bis Ende 2013) wohnen zu bleiben. Nun wechselt meine Mitbewohnerin berufsbedingt die Stadt, eine andere Studentin will einziehen. Dem hat der Vermieter zwar zugestimmt, aber er verlangt, dass wir die Vertragslaufzeit um ein weiteres Jahr verlängern. Ist es überhaupt rechtens, in einem Mietvertrag eine Mindestmietdauer anzugeben? Und darf der Vermieter bei einer Vertragsänderung die Laufzeit zu ändern?

Faye F.

Ein in einem Mietvertrag festgelegter Kündigungsausschluss für Mieter ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs grundsätzlich erst dann unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH v. 6.4.2005 - VIII ZR 27/04 -). Allerdings kann, wie dasselbe Gericht festgestellt hat, auch schon ein Kündigungsrechtsausschluss von zwei Jahren im Formularmietvertrag über Wohnräume in einem Studentenwohnheim nach Paragraf 307 Absatz eins des Bundesgesetzbuches unwirksam sein, weil der Wohnheimbetreiber das berechtigte Interesse des Studierenden an Flexibilität und Mobilität nicht ausreichend berücksichtigt (BGH v. 15.7.2009 - VIII ZR 307/08 -). Nun sind Sie zwar Student, jedoch liegt Ihre Wohnung weder in einem Studentenwohnheim, noch enthält Ihr Mietvertrag als Vertragszweck eine Regelung zur Vermietung an Studenten. Sie können sich daher auf die Entscheidung des BGH vom 15.7.2009 nicht berufen und sind an den zweijährigen Kündigungsausschluss gebunden. Sie haben aber wegen des berufsbedingten Wegzuges ihrer Mitbewohnerin einen Anspruch auf Untervermietung eines Teiles der Wohnung an einen neuen Mitbewohner (§ 553 BGB). Dies muss Ihr Vermieter genehmigen. Er darf diese Genehmigung auch nicht an eine weitere Verlängerung des Mietvertrags knüpfen.

Schützt psychische Erkrankung vor Zwangsvollstreckung?

Ein Ehepaar schuldet mir 70.000 Euro Pacht für mein Erbbaugrundstück. Ich habe Zwangsversteigerung veranlasst, die kurz vor Beginn durch plötzliche Suizidgefahr des Paares blockiert wurde. Die Erbbaurechtauseinandersetzungen wurden als Ursache angeführt. Als Beweis sollen Stellungnahmen, keine Gutachten, einzelner Ärzte dienen.

Wird ein allgemeines gesundheitliches Lebensrisiko höher eingeschätzt als die berechtigten Interessen des Verpächters?

Hans-Joachim M.

Zur Zahlung des Erbbauzinses unterwirft sich der Erbbauberechtigte in der notariellen Urkunde häufig der sofortigen Zwangsvollstreckung. Dem Grundstückseigentümer wird damit bei Nichtzahlung ermöglicht, Maßnahmen der Zwangsvollstreckung einzuleiten. Dies ist ein Prozess, der für die Zahlungspflichtigen schmerzliche Einschnitte bedeutet und zweifelsohne auch zu gesundheitlichen Problemen führen kann. Aus dem Jahr 2012 gibt es eine Petition an den Deutschen Bundestag (Nr. 24265), die unter anderem deswegen die Abschaffung oder komplette Neubearbeitung des Zwangsversteigerungsgesetzes sowie dessen Anpassung an das Grundgesetz fordert. Die Rechtsprechung geht bisher in ihrer Urteilsfindung davon aus, dass bei Suizidgefahr des Schuldners die Durchführung der Versteigerung zeitlich befristet ausgesetzt wird, um eine ordnungsgemäße Untersuchung und Diagnosestellung zu ermöglichen. Der neurologisch-psychische Gesundheitszustand ist durch ein Sachverständigengutachten zu attestieren. Ob dazu eine ärztliche Stellungnahme ausreichend ist, erscheint nach dem Urteil des LG Düsseldorf vom 12.02.2007 (19 T 257/06) und des Bundesverfassungsgerichtes (2 BvR 320/11) vom 26.10.2011 allerdings als sehr zweifelhaft. Das wäre gerichtlich zu entscheiden.