Neubauten

Ein freies Grundstück ergattern

Bauplätze in Städten werden schon wie heiße Ware gehandelt

Viele Bauherren möchten für ihr Traumhaus nicht aufs Land ziehen. Denn das Pendeln in die Stadtgebiete ist teuer und raubt Zeit. Außerdem bieten die Stadt oder stadtnahe Lagen eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Kindergärten und Schulen.

"Allerdings ist gerade in Ballungsgebieten Bauland extrem teuer und selten", sagt der Hamburger Architekt Holger Reiners. Bezahlbare Alternativen können jedoch Restgrundstücke oder Baulücken sein, die durch den Abriss von Häusern entstehen. Auch sehr große Grundstücke werden inzwischen gerne nachträglich geteilt.

Bebauungsplan einsehen

"Bauen in einer Baulücke braucht architektonisches und städtebauliches Feingefühl", sagt der Architekt Reiners. Der Neubau muss sich in das Bild der Nachbarschaft einfügen. Vieles - auch, ob überhaupt Grundstücke geteilt werden dürfen - gibt der Bebauungsplan der Stadt oder Gemeinde vor, erläutert Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. Diesen könne jeder bei der Verwaltung einsehen, häufig stehe er im Internet.

Im Bebauungsplan ist genau festgelegt, wie hoch ein Gebäude sein darf, wie viel Fläche des Grundstücks das Haus maximal einnehmen darf und wie groß der Abstand zum Nachbarn sein muss. Auch kann vorgeschrieben sein, in welche Richtung der Dachfirst zeigen muss, erklärt Reinhold-Postina. Manchmal regle der Bebauungsplan sogar, wie Zäune, Mauern oder Hecken an der Grundstückgrenze aussehen dürfen. Gelegentlich wird der Bauplan dann noch durch eine Gestaltungssatzung ergänzt, die sogar die Farbe des Daches regeln kann.

"Viele Bebauungspläne erlauben heute allerdings ausdrücklich die sogenannte Nachverdichtung, also die Bebauung großer Parzellen mit mehreren Einfamilien-, Reihen- oder Doppelhäusern", sagt die Bauexpertin Reinhold-Postina. Sie rät künftigen Bauherren, die ein Grundstück erwerben wollen, eine in der Regel kostenpflichtige Bauvoranfrage beim Amt einzureichen. So bekommen sie eine rechtsverbindliche Auskunft, was möglich ist.

"Für Baulücken gibt es häufig gar keinen Bebauungsplan", sagt Baurechtsanwältin Heike Rath aus Frankfurt am Main. "In solchen Fällen müssen Neubauten nach den Vorgaben des Paragrafs 34 des Baugesetzbuches geplant werden. Und das birgt ein enormes Risiko." Denn das bedeute lediglich, das geplante Gebäude müsse sich in die nähere Umgebung einfügen. Was das im Detail heißt, ist immer wieder eine juristische Frage.

Denn Architekten neigten dazu, Gebäude, die sich einfügen sollen, vor allem unter städtebaulichen und architektonischen Gesichtspunkten zu planen, erläutert Rath. Passt das den neuen Nachbarn nicht und klagen diese dagegen, kann es vor dem Richter zu Überraschungen für die Bauherren kommen. "Vor Gericht werden die Baupläne nämlich nicht von Architekten beurteilt, sondern von Juristen", erläutert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Juristen würden ganz andere Kriterien anlegen - zum Beispiel die Belange der Nachbarschaft. Damit der Bauplan später keine Probleme bereite, rät die Expertin, die Rahmenbedingungen zusätzlich von einem Baurechtler abklären zu lassen.

Pläne am besten besprechen

Oder man spricht vorher mit den künftigen Nachbarn. "Mancher Architekt lässt sich verführen, ein sehr modernes Haus in ein gewachsenes Viertel beispielsweise mit Gründerzeit-Villen zu setzen", berichtet Reiners. Das komme bei Nachbarn und Anwohnern häufig nicht gut an - und stört den Nachbarschaftsfrieden. Der Architekt empfiehlt deshalb, schon bei der Planung mit den künftigen Nachbarn zu sprechen.

Besonders wichtig ist das, wenn man ein sogenanntes Pfeifenstiel-Grundstück kauft. Darunter versteht man einen Bauplatz, der von einem bebauten Grundstück abgetrennt wird und daher keinen direkten Zugang zur Straße hat. Eine Zufahrt muss also durch das Grundstück davor führen - das ist der Pfeifenstiel. Häufig wohnt in dem bestehenden Gebäude auch der Verkäufer. Mit ihm sollten Interessenten vor dem Kauf genau ihre Pläne und den Zufahrtsweg besprechen, rät Reiners.

Beide Häuser auf den nun geteilten Grundstücken sollten darum architektonisch harmonieren. So passe zum Beispiel zu einem schon bestehenden Backsteinhaus ein Neubau ebenfalls aus Backsteinen, findet der Architekt. Manchmal ergebe aber ein dezenter moderner Baustoff auch interessante Kontraste. "In jedem Fall sollte über Bauvorhaben und ebenso über die Gartengestaltung mit dem Verkäufer und zukünftigen Nachbarn gesprochen werden - dann ist sicher eine Einigung möglich."