Expertenrat

Gerecht abrechnen

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Welche Regelung gilt für eine Mieterhöhung?

Wir haben ein Zweifamilienhaus. Sind wir an einen Mietspiegel oder an eine ortsübliche Vergleichsmiete gebunden, um Mieten festzulegen und Mieterhöhungen vorzunehmen? Entscheidend für den Mietzins sind aus unserer Sicht die Lage und die Ausstattung der jeweiligen Wohnungen in dieser Häusern. Sehen wir das richtig?

Katja I.

Für ein Zweifamilienhaus - gleiches würde ebenfalls für ein Einfamilienhaus und Reihenhäuser gelten - gilt der Berliner Mietspiegel nicht. Er gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin. Der BGH hat jedoch entschieden, dass ein Mietspiegel vom Vermieter zur Begründung von Erhöhungsverlangen auch für vermietete Einfamilienhäuser herangezogen werden kann, sofern sich die verlangte Mieterhöhung innerhalb der einschlägigen Spannen des Mietspiegels hält. Dies wird damit begründet, dass die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. Dies entspricht einem Erfahrungssatz sowie der Tatsache, dass Wohnungen kleinerer Wohneinheiten tendenziell höherpreisig sind.

Diese Rechtsprechung würde auch für Sie gelten. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, sich bei einer Mieterhöhung an dem Mietspiegel zu orientieren. Gebunden sind Sie an § 558 f BGB für die Durchführung einer Erhöhung bis zur ortsüblichrn Vergleichsmiete. Zu deren Begründung können Sie eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder vergleichbare Wohnungen heranziehen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart wurde.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Wie wird für alle Mieter gerecht abgerechnet?

In unserem Haus gibt es sechs Etagen. Unten und in der ersten Etage ist Gewerbe sowie acht private Mieter. In vier Wohnungen - davon ein Gewerbe in der 1. Etage - gibt es keine Wasser- und Heizungszähler. Die Nebenkostenabrechung rechnet jetzt Hauslicht statt Hausstrom ab und ist 500 Euro teurer als im Vorjahr.

Ilse-Henriette W.

Zunächst einmal folgendes zu Ihrer Information: Gemäß Nr. 11 des § 2 der Betriebskostenverordnung gehören die "Kosten der Beleuchtung" zu den umlagefähigen Betriebskosten. Im Einzelnen rechnen hierzu die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile - dazu zählen die Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume sowie die Waschküchen.

Die Betriebsstromkosten für die Heizungsanlage muss der Vermieter abziehen. Gibt es keinen Zwischenzähler zur Ermittlung des Betriebsstroms, können die Kosten geschätzt werden. Die Grundlagen der Schätzung sind auf Nachfrage des Mieters offenzulegen.

Selbstverständlich darf kein Strom, den einzelne Mieter - Gewerbe- oder Wohnraummieter - verbrauchen, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die anderen Mieter umgelegt werden. Wenn Sie diesbezüglich wegen der stark gestiegenen Stromkosten eine Vermutung haben, fordern Sie Ihren Vermieter auf, die Stromkosten - und vor allem ebenfalls den Kostenanstieg - im Einzelnen zu erläutern.

Ferner sollten Sie auch folgendes in Betracht ziehen: Möglicherweise hilft zur weiteren Aufklärung des Sachverhaltes die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen des Vermieters. Um es ganz deutlich zu sagen: Hierzu sind Sie berechtigt.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Laut WEG können doch Beiräte nur Eigentümer sein, oder?

In unserer Eigentümergemeinschaft gibt es einen Beirat mit drei Mitgliedern. Durch einen Streit kam raus: Einer ist jedoch Mieter, und Eigentümer ist offiziell sein Sohn. Unsere Teilungserklärung wurde daher notariell geändert. Ist nun ein Beschluss dieses Beirats als 2/3 Mehrheit und ohne das dritte Mitglied im Streitfall anfechtbar?

Konrad E.

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird nach abdingbaren (nicht zwingenden) und unabdingbaren (zwingenden) Vorschriften unterschieden. Abdingbare Vorschriften können per Vereinbarung der Eigentümer geändert werden. Ihre Eigentümergemeinschaft hat diesen Handlungsspielraum genutzt, und eine auf ihre Interessen ausgerichtete, neue Regelung vereinbart. Sie haben allstimmig neue Kriterien für ein Beiratsmitglied bestimmt, vertraglich vereinbart, notariell beurkundet und in die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung aufgenommen. Das ist nun ihre dokumentierte Willenserklärung und somit auch für die Zukunft das angepasste Gesetz ihrer Eigentümergemeinschaft.

Nach WEG, § 29 (2) und (3) prüft , berät und unterstützt der Beirat, und damit jedes einzelne Beiratsmitglied, den Verwalter. Die Übertragung weiterer Kompetenzen ist grundsätzlich nicht vorgesehen und möglich. Der Beirat besitzt keine Beschlusskompetenz. Dennoch eröffnet sich für die Mitglieder des Verwaltungsbeirates ein weites Betätigungsfeld. Möglichst fachlich kompetent sollten sie fordernd auftreten und handeln, die Interessen der Eigentümer vertreten und zudem vermittelnd wirken. Dies steht auch nicht im Gegensatz zur Interessenlage eines engagierten Mieters in einer Eigentümergemeinschaft. Die Paragrafen §§ 16 Abs. 2, 25 Abs. 2 WEG können dagegen durch Vereinbarung geändert werden.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)