Expertenrat

Hohes Alter als Härtegrund

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Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Wie sieht die Rechtslage für meine nachfolgend geschilderte Fragestellung aus?

Ich habe eine Wohnung vermietet, jedoch würde ich dem Mieter dieser Wohnung nun gerne kündigen, weil meine Ehefrau ihre Anwaltskanzlei in diese Wohnung verlegen möchte. Wie sieht für uns die rechtliche Seite aus: Wäre dies ein Kündigungsgrund?

Lennhart-Alexander D.

Nach § 573 BGB kann ein Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt u. a. dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. In dem Fall, in dem Ihre Ehefrau ihre Anwaltskanzlei in die vermietete Wohnung verlegen möchte, könnte ein berechtigtes Interesse vorliegen. So hat kürzlich der BGH entschieden. Ein Vermieter hatte das Mietverhältnis ordentlich gekündigt und damit begründet, dass in der Wohnung durch die Ehefrau des Vermieters eine Anwaltskanzlei betrieben werden sollte. Die Mieter widersprachen und machten Härtegründe geltend.

Der BGH hat ausgeführt, dass, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorliegen kann. Das Interesse ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da offen war, ob Härtegründe nach § 574 BGB vorliegen. Für Ihren Fall ist somit von Bedeutung, ob die Mieter Härtegründe geltend machen könnten. Dazu würde ein hohes Alter des Mieters zählen.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Muss ich eine Kündigung akzeptieren? Und wie lange ist die Kündigungsfrist?

Ich bewohne mit meinen beiden Kindern ein kleines Haus zur Miete, das nun aber leider verkauft wurde. Das größte Problem für mich und meine Kinder ist nun eine Kündigung. Außerdem kommt noch erschwerend hinzu, dass eine höhere Miete für mich kaum tragbar ist.

Susanne D.

Zunächst einmal folgende Information vorweg - und vielleicht tragen diese Fakten auch etwas zu Ihrer Beruhigung bei: Der (neue) Vermieter darf nur kündigen, wenn er auf einen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genannten Kündigungsgrund zurückgreifen kann (vgl. § 573 BGB).

Eine Kündigung ohne Angaben von Gründen ist demnach unwirksam. Ausgeschlossen ist auch eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Als Kündigungsgrund kommt zumeist nur "Eigenbedarf" in Betracht (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eigenbedarf ist gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen benötigt.

Ebenso ist folgendes wichtig, für Sie zu wissen: Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe angeben. Häufig erweisen sich Eigenbedarfskündigungen als ungerechtfertigt. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Kündigungsgrund nur vorgeschoben ist, um die dann freie Wohnung für einen höheren Preis weiterzuverkaufen.

Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Nach einer Mietzeit von mehr als fünf Jahren verlängert sie sich auf sechs Monate, nach mehr als acht Jahren auf neun Monate (vgl. § 573 c BGB). Wenn die Kündigung spätestens zum dritten Werktag eines Monats in den Briefkasten des Mieters gelangt, zählt dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist noch mit.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Wer zahlt die Reparatur der Regenrinne?

1997 ließen zwei Terrasseneigentümer unserer Eigentümergemeinschaft Regenrinnen an den über ihnen liegenden Balkonen befestigen. Die Gemeinschaft stimmte mit der Auflage zu, dass Kosten und Folgekosten durch die Sondereigentümer zu tragen sind. Die betroffenen Eigentümer weigern sich jetzt notwendig gewordene Reparaturen zu zahlen.

Ute N.

Gerade bei Sanierungsmaßnahmen an Balkonen stellen viele Eigentümer die Frage, wer zahlt die Baumaßnahmen? So eindeutig, wie es auf den ersten Blick erscheint, ist es nun allerdings doch nicht. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass der Baukörper mit seinen Bestandteilen, auch den Regenrinnen, Gemeinschaftseigentum ist. Nur der Bodenbelag des Balkons befindet sich im Sondereigentum, und kann auch so behandelt werden. Allerdings ist, wie so oft, die Teilungserklärung das entscheidende Instrument.

Zur Kostenverteilung kann in ihr vereinbart sein, dass Terrassen und Balkone, die ausschließlich dem Gebrauch der einzelnen Wohnungseigentümer dienen, auch von diesen auf eigene Kosten instand zu halten sind. Mit dieser Formulierung wird bei der Kostenzuordnung der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgehoben und die Kosten werden somit komplett dem jeweiligen Sondereigentümer zugeordnet.

Die Rechtmäßigkeit wurde aktuell durch ein BGH- Urteil vom 16.11.2012 Az. V ZR 9/12 bestätigt. Die von Ihnen angesprochenen Regenrinnen befinden sich im Gemeinschaftseigentum, sind aber hier per Beschluss kostenmäßig den Terrasseneigentümern zugeordnet. Somit tragen diese auch die gesondert auszuweisenden Kosten für die Demontage beziehungsweise Montage der Regenrinnen.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)