Expertenrat

Die Kündigung ist unwirksam

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Ist nun der ganze Vertrag aufgelöst?

Ich habe eine Wohnung an eine Lebenspartnerschaft vermietet. Jetzt hat einer der Partner gekündigt und zieht aus, der andere möchte aber in der Wohnung bleiben. Müssen oder können beide ausziehen? Kann oder muss ich mit dem Partner, der in der Wohnung bleiben möchte, einen neuen Mietvertrag abschließen?

Dietmar F.

Ich gehe davon aus, dass der Mietvertrag mit beiden Personen der Lebenspartnerschaft abgeschlossen wurde. Wenn beide Partner Mietvertragspartei sind, ist es nicht möglich, dass nur einer durch alleinige Kündigung aus dem Vertrag ausscheidet. Es bestehen in dem Fall folgende Möglichkeiten: 1. Die Mieter kündigen gemeinsam und geben die Wohnung auf oder 2. Die Mieter einigen sich mit Ihnen als Vermieter darüber, dass einer wohnen bleibt und der andere aus dem Mietvertrag ausscheidet. Zu einer derartigen Einigung sind Sie allerdings nicht verpflichtet. Die dritte Möglichkeit ist, dass einer auszieht, aber weiterhin Mieter mit allen Rechten und Pflichten bleibt. Beide Mieter haften dann weiter als Gesamtschuldner für eventuell auftretende Mietrückstände. Der ausziehende Mieter hätte auch die Möglichkeit, den in der Wohnung verbleibenden Mieter notfalls durch Gerichtsbeschluss zu zwingen, dass er einer gemeinsamen Kündigung zustimmt. Durch die einseitige Kündigung ist der Vertrag nicht aufgelöst. Die Kündigung ist unwirksam.

Ferner besteht die Möglichkeit, dass alle Beteiligten, Vermieter und alle Mieter den Mietvertrag so ändern, dass der ausziehende Partner gestrichen wird und der verbleibende den Vertrag übernimmt. Ist es eine eingetragene Lebenspartnerschaft, müssten die §§ 14 und 15 Lebenspartnerschaftsgesetz im Hinblick auf die eventuell erfolgte Wohnungszuweisung beachtet werden.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Wie viel verliert eine neue Küche an Wert?

Ich habe nach Absprache mit meinem Vermieter eine neue Küche gekauft, nichts besonderes, aber zeitgemäß. Die Gesamtkosten betrugen etwa 5000 Euro. Wir haben ein gutes Mietverhältnis und ich habe es schriftlich, dass wir uns bei einem eventuellen Auszug sicher einigen können. Gibt es Richtwerte für den jährlichen Wertverlust?

Marius W.

Nach Anlage 8 der alten Wertermittlungsrichtlinien ist bei Kücheneinrichtungen von einer Lebensdauer von 20 Jahren, also von einer jährlichen Abschreibung in Höhe von 5 Prozent auszugehen. Diese Regelung ist aber lediglich ein Anhaltspunkt für die Berechnung und ist für die Zivilgerichte nicht bindend.

Bei der Ermittlung des Wertes ist im übrigen auf den objektiven Wert der den Räumlichkeiten angepassten eingebauten Küche - einschließlich der Arbeitsplatte - abzustellen und nicht etwa darauf, welchen Wert die Küche in ausgebautem Zustand auf dem Markt erzielen würde (OLG Köln v. 20.10.2000 - 19 U 43/00).

Zur Nutzungsdauer gelten für Sie - nach den Entscheidungen der Gerichte - die folgenden Richtlinien: Da die Entscheidungen jedoch einige Jahre her sind, gelten als Richtwerte die Angaben noch in D-Mark. Die voraussichtliche Gesamtnutzungsdauer von Einbauküchen ist in der Rechtsprechung zwischen 14 Jahren bei einer Eineinhalbzeilen-Küche mit einem Kaufpreis von 19.772 DM (OLG Koblenz v. 17.6.1992 - 5 U 68/92), 15 Jahren bei einer Einzeilen-Küche zu einem Kaufpreis von 12.747 DM (OLG Düsseldorf v. 2.6.1995 - 22 U 215/94), 17 Jahren bei einer Küche zu einem Preis von 31.000 DM (OLG Köln v. 18.2.1998 - 13 U 174/97) und 20 Jahren bei einem Gesamtpreis von 43.000 DM (OLG Braunschweig v. 3.5.1996 - 5 U 2/96) veranschlagt worden.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Welchen Pflichten muss eigentlich der Eigentümer einer Wohnung nachkommen?

Die Eigentumswohnung in unserem Mehrfamilienhaus ist wegen Krankheit des Eigentümers mittlerweile seit mehreren Jahren unbewohnt. Ist der Eigentümer nicht wenigstens verpflichtet, zu heizen und somit eine Mindesttemperatur in seiner Wohnung sicherzustellen?

Susanne P.

In einer unbewohnten oder selten genutzten Wohnung kann nicht regelmäßig gelüftet werden, es riecht unangenehm und wird unter Umständen feucht. Winters zieht die Kälte in die Nachbarwohnungen. Was tun? Grundsätzlich hat jeder Eigentümer das Recht, mit seinem Sondereigentum nach eigenem Belieben zu verfahren (§13 WEG). Er hat aber auch die Pflicht, von seinem Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst (§14 WEG).

Unzureichend beheizte Räume führen u.a. durch sehr kalte Wände zu Beeinträchtigungen in den angrenzenden Wohnungen. Frost- oder Schimmelschäden können auch das Gemeinschaftseigentum, wie tragende Wände und Außenwände, angreifen. Der Eigentümer steht immer in der Pflicht, die Wohnung ordnungsgemäß zu beheizen, auch wenn das nicht gesondert vereinbart oder in der Hausordnung explizit verankert ist.

Im Fall eines Mieters führte diese Pflichtverletzung nach Abmahnung zur Kündigung - Landgericht Hagen (Aktenzeichen 10 S 163/ 07). Die Kündigung ist nach Ansicht des Gerichts rechtens, obwohl es noch zu keinen Schäden gekommen sei. Entscheidend für die Pflichtverletzung als Kündigungsgrund war nach Auffassung des Gerichts bereits die Möglichkeit, dass es zu solchen Schäden kommt und dass der Mieter schuldhaft und vorsätzlich nicht geheizt habe.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)