Expertenrat

Die Demontage verlangen?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Darf ich eigene Gartenarbeit bei den Betriebskosten anrechnen?

Ich habe in der Presse gelesen, dass ich in dem Fall, in dem ich die Gartenpflege bei meinem Mietshaus selber durchführe oder von einem angestellten Mitarbeiter durchführen lasse, fiktive Kosten eines Drittunternehmers in der Betriebskostenabrechnung in Rechnung stellen darf. Trifft dies zu und gibt es einen Gerichtsentscheid dazu?

Stefan R.

Sie haben richtig gelesen. Der BGH hat mit Urteil vom 14. November 2012 (Az.: VIII ZR 41/12) die Frage entschieden, mit welchem Betrag der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter Gartenarbeiten durch eigenes Personal ausführen lassen, aber fiktive Kosten eines Drittunternehmers in die Abrechnung eingestellt. Hierzu hat der BGH entschieden, dass gemäß § 1 Abs. 1 S. 2 Betriebskostenverordnung der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistung durch einen Dritten entstanden wären. Hintergrund dieser Entscheidung ist, dass die Regelung die Betriebskostenabrechnung für den Vermieter vereinfachen soll. Dies gilt für natürliche und juristische Personen gleichermaßen. Wichtig ist aber, dass die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt werden, was dadurch geschehen kann, dass ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten vorlegt wird und ein darauf beruhendes Angebot eines Unternehmens. Die im Angebot ausgewiesenen Kosten können dann - allerdings ohne Mehrwertsteuer - in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden. Auch bei diesen Kosten bleibt es allerdings beim Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, die, wenn sie bestritten wird, vom Vermieter dargelegt werden muss.

Sabine Degen, Rechtsanwältin

Wann ist der beste Zeitpunkt für das Ansprechen etwaiger Mängel in einer zu mietenden Wohnung?

Ich möchte gern eine bestimmte Wohnung anmieten, die mir gut gefällt. Aber da gibt es einige Dinge, die ich gerne erneuert sehen würde. Ich habe die Befürchtung, mich als Mieterin aus dem Rennen zu bringen, wenn ich diese Wünsche andeute. Wie soll ich mich verhalten?

Anke B.

Natürlich ist es schwierig, Mängel anzusprechen, wenn für eine Wohnung mehrere Interessenten vorhanden sind. Viele Vermieter gehen den leichteren Weg und vermieten an Bewerber, die nichts bemängeln. Allerdings ist der klare Weg immer der bessere. Denn haben Sie den Mietvertrag erst einmal unterschrieben, wird es schwierig: Mängelbeseitigungsansprüche für bei Vertragsabschluss bereits vorhandene Mängel sind dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben. Dies wird immer dann anzunehmen sein, wenn der Mieter den Mietvertrag in positiver Kenntnis eines bestimmten Mangels abschließt, d.h. die Mietsache so, wie sie ist, akzeptiert (sogenannte "Sollbeschaffenheit", (vgl. BGH v. 18.4.2007, Az.: XII ZR 139/05). Allerdings können Sie vom Vermieter verlangen, dass die von Ihnen angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (BGH v. 26.7.2004, Az.: VIII ZR 281/03). Was das konkret heißt, ist immer für den Einzelfall zu beurteilen. Beispiel: Fehlendes Fensterglas ist immer ein Mangel, der Sprung in der Scheibe hingegen nicht in jedem Fall.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Können wir erreichen dass der Nachbar seine Fotovoltaikanlage abmontieren muss?

Wir wohnen in einer Bungalow-Siedlung, die als Ganzes eine Wohnungseigentümergemeinschaft bildet. Ohne Ankündigung haben die Nachbarn kürzlich Solarzellen auf ihrem Dach montiert. Nun schauen wir leider Tag für Tag darauf - keine schöne Aussicht. Können wir eine Demontage verlangen?

Susanne S.

Geht man davon aus, dass das äußere Erscheinungsbild einer Wohnanlage durch das Anbringen von Solarzellen verändert wird, dann liegt eine bauliche Veränderung (vgl. OLG München, Entscheidung v. 9.9.2005, Az.: 34 Wx 76/05) vor. Speziell auf dem Dach eines Bungalows, wie in Ihrem Fall, ist eine Fotovoltaikanlage natürlich von allen umliegenden Nachbarhäusern und angrenzenden Grundstücken nicht zu übersehen.

Im Einzelfall kann man allerdings die Installation einer Fotovoltaikanlage auch wiederum als Modernisierung und Beitrag zur Kostensenkung durch Energieeinsparung werten, wie es die Gerichte inzwischen auch mehrfach entschieden haben. Aber völlig unabhängig von der Zuordnung der Maßnahme ist es unbestritten, dass ein Eigentümer ohne Information und Zustimmung der Miteigentümer keinesfalls selbstherrlich und unabgestimmt handeln darf.

Sie können die sofortige Demontage der Solarzellen verlangen. Wird zur nächsten Eigentümerversammlung ein Beschlussantrag zur Installation von Solarzellen eingebracht, ist für die Durchsetzung dieses Antrags die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer erforderlich. Im Fall der Zuordnung dieser Maßnahme als Modernisierung, ist dieser Antrag mit doppelt qualifizierter Mehrheit (drei Viertel aller Wohnungseigentümer und 50 Prozent + 1 der Miteigentumsanteile) zu beschließen. Bei Beschluss der Maßnahme allerdings gilt kein Veto mehr.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)