Expertenrat

Eine Sichtkontrolle reicht

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Muss ich einen jährlichen Gas-Check vom Schornsteinfeger durchführen lassen?

Mein Schornsteinfeger hat mir angeboten, für mein Mietshaus jährlich einen Gas-Check durchzuführen. Er wies mich außerdem darauf hin, dass dieser Gas-Check im April 2008 als neue Pflicht eingeführt worden sei. Hat er damit recht, und muss ich also einmal im Jahr einen Schornsteinfeger kommen lassen? Katharina G.

Richtig ist, dass die technische Regel für Gasinstallation (TRGI 2008) eine jährliche Kontrolle der frei verlegten Gasleitungen vorsieht. Diese Prüfung kann aber auch durch eine reine Sichtkontrolle erfolgen. Erforderlich ist lediglich, dass die Leitungen auf offensichtliche Schäden in Augenschein genommen werden.

Nichts anderes würde sicherlich auch der Schornsteinfeger machen. Die technische Regel lässt aber eindeutig zu, dass die Sichtkontrolle auch vom Eigentümer selbst durchgeführt werden kann. Ob nach dieser technischen Regel aber überhaupt eine jährliche Sichtprüfung verpflichtend ist, ist nach der BGH-Rechtsprechung fraglich, da danach den Vermieter zwar die Pflicht trifft, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten.

Eine regelmäßige Überprüfung ist jedoch nicht schon deshalb geboten, weil eine technische Regel dies vorsieht. Technische Regeln sind keine Rechtsvorschriften, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Dies hat der BGH im Oktober 2008 für den E-Check entschieden. Die frei verlegten Gasleitungen sind in der Regel in den Räumen des Mieters vorhanden, sodass die Sorgfaltspflicht des Vermieters durch eine regelmäßige Überprüfung der Rohre auch überspannt wäre.

Ich halte eine kostenpflichtige Überprüfung durch den Schornsteinfeger nicht für erforderlich.

Wie ist das richtige Vorgehen, um nicht verklagt zu werden?

Ich habe einen Fehler in der Betriebskostenabrechnung festgestellt, der sich nur mit der Einsicht weiterer Unterlagen des Vermieters aufklären lässt. Der Vermieter ist diesem Wunsch nicht nachgekommen. Ich habe daraufhin den strittigen Betrag der Betriebskostennachzahlung einbehalten. Jetzt habe ich einen Mahnbescheid bekommen. Thomas M.

Zunächst ist folgendes wichtig für Sie zu wissen: Ihrem Vermieter steht zur Zeit noch kein Anspruch auf Zahlung der anteiligen Betriebskostennachforderung zu. Mein Rat an Sie lautet deshalb: Sie sollten also schleunigst Widerspruch gegen den Mahnbescheid einlegen.

Der Bundesgerichtshof (v. 22.11.2011, Az.: VIII ZR 38/11) hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht.

Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen - und dies betrifft somit auch die von Ihnen in Ihrer Frage genannte Abrechnung des Wasserversorgers. Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören neben den Rechnungen der Leistungserbringer auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erforderlich ist.

Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, und zwar solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege gewährt.

Sollen wir einen Hund erlauben?

Der Mieter unserer Eigentumswohnung möchte sich in Kürze einen Hund anschaffen. Wir haben uns kundig gemacht: In der Teilungserklärung ebenso wie in der Hausordnung ist kein Verbot vermerkt. Die Verwaltung will sich zu der Frage nicht äußern, einige Eigentümer sind dagegen, andere nicht. Wie sollen wir uns als Eigentümer verhalten? Markus K.

Wie so oft in solchen Fällen ist es sehr wichtig, zuerst das Gespräch mit den Miteigentümern zu führen. Das Halten von Haustieren in der Gemeinschaft ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen, jedoch auf das zumutbare Maß beschränkt.

Eine Kleintierhaltung - damit sind beispielsweise Zierfische, Hamster, Wellensittich gemeint - kann den Mietern einer Wohnung grundsätzlich nicht untersagt werden. Größere Tiere - hierzu zählen auch Hunde und Katzen - dürfen unter Umständen in der Wohnung gehalten werden. Die Voraussetzung dafür ist jedoch, so hat es der Bundesgerichtshof festgelegt, dass sich aus einer "umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten" nichts gegenteiliges ergibt - BGH Urteil VIII ZR 340/06 vom 14.11.2007. Dies sollten Sie als Eigentümer und Vermieter zunächst sachlich klären, bevor Sie in Ihrem Mietvertrag Regelungen zur Tierhaltung aufnehmen.

Wenn außerhalb der Kleintierhaltung eine Tierhaltung nicht grundsätzlich und mehrheitlich abgelehnt wird, sollten Sie als nächsten Schritt einen Beschluss zur Gebrauchsregelung anregen. Dieser muss eine gemeinsame Vereinbarung der Wohnungseigentümer beinhalten, in der verbindlich die Einzelheiten der Tierhaltung geregelt werden. Dieser Beschlussinhalt sollte dann Bestandteil der Hausordnung oder direkt des Mietvertrages werden.