Expertenrat

Die Mieter müssen zahlen

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Bin ich mit der Mieterhöhung an den Mietspiegel gebunden?

Ich habe mit meinen Mietern eine Indexmiete für die Wohnung vereinbart. Vor kurzem habe ich ein entsprechendes Erhöhungsschreiben verschickt. Die Mieter wenden jetzt ein, dass die Nettokaltmiete oberhalb der Mietobergrenze des Berliner Mietspiegels liegt und daher nicht gezahlt wird.

Beatrice U.

Nach § 557 b BGB sind Sie auch bei Wohnraum berechtigt, eine Indexmiete zu vereinbaren und als Bezugsgröße den Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland zu benennen. Die Höhe der Miete richtet sich nach der Änderung der Bezugsgröße (Preisindex), sodass diese mit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) nichts zu tun hat. Der Mietspiegel spielt für die Indexmiete keine Rolle. Die Mieter haben somit Unrecht und müssen die erhöhte Miete bezahlen.

Anders als bei anderen Mieterhöhungserklärungen steht den Mietern in dem Fall der Indexmietenerhöhung, kein Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB zu. Auch wenn der Mietvertrag auf bestimmte Zeit geschlossen ist, hat der Mieter keine Möglichkeit, das Mietverhältnis einseitig zu beenden, wenn er die erhöhte Miete nicht mehr tragen kann. § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch, der u. a. besagt, dass eine Mietpreiserhöhung bei Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete (auch bei der Indexmiete) um mehr als 20 Prozent unzulässig ist, kommt hier ebenfalls nicht zum Tragen, da es an dem erforderlichen Kausalzusammenhang zwischen einem geringen Wohnungsangebot und dem Ausnutzen einer Zwangslage und der überhöhten Miete fehlt. Die Erhöhung der Miete beruht hier auf der Steigerung der Lebenshaltungskosten und nicht auf einer Zwangslage im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Welche Möglichkeiten haben wir als Mieter, auf einen Wechsel zu drängen?

Unser Vermieter bezieht sein Gas von dem örtlichen Gasversorger. Wir haben ihn mehrfach darauf aufmerksam gemacht, dass es, bedingt durch die Gaspreiserhöhungen, deutlich günstigere Gasanbieter am freien Mark gibt. Unser Vermieter weigert sich jedoch bislang, den Gasanbieter zu wechseln.

Anna-Maria K.

Bei Ihrer Frage geht es um den Einfluss auf die Wahl des Gasversorgers für die Heizung. Sie schreiben, Ihre Mietwohnung wurde mit einer zentralen Heizungsanlage über einen Gasbrenner geheizt.

Grundsätzlich kann der Vermieter entscheiden, an welchen Energieversorger er sich bindet. Die Grenze dieser Dispositionsfreiheit ist aber dann überschritten, wenn er bei seiner Wahl den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verletzt (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Dieser Grundsatz bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (BGH v. 6.7.2011, Az.: VIII ZR 340/10).

Ihr Vermieter ist also gehalten, die Preisentwicklung auf dem Gas-Markt zu beobachten. Ein Gasanbieterwechsel kann ihm aber nur angesonnen werden, wenn solcher auf Dauer und mit einiger Sicherheit - auch unter Berücksichtigung etwaiger Transaktionskosten - zu einer spürbaren Kostensenkung führt. In einem Streitfall tragen Sie als Mieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Wie kann ich die Höhe der entstehenden Kosten errechnen?

In unserem Einfamilienhaus haben wir eine Einliegerwohnung, die vermietet ist. Beim Bau des Hauses wurde kein separater Stromzähler für die Beleuchtung von Hausflur, Keller, Waschraum, Heizung (Erdgas) sowie die vorgeschriebene beleuchtete Hausnummer gelegt. Wir möchten die Kosten jedoch gern steuerlich geltend machen.

Wilhelm R.

Als Vermieter einer Einliegerwohnung haben Sie selbstverständlich die Möglichkeit, Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umzulegen. Voraussetzung dabei ist allerdings, dass Sie die Zahlung von Nebenkosten im Mietvertrag (§ 556 BGB) vereinbart, oder zumindest auf § 2 Mietkostenvereinbarung verwiesen haben. Ihre Forderung müssen Sie innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode beim Mieter geltend machen. Nachforderungen sind nicht möglich. Auch ein formeller Fehler verlängert nicht die Abrechnungsfrist.

Der Umlageschlüssel der Mietnebenkosten sollte in der Betriebskosten-Klausel des Mietvertrages festgelegt sein. Fehlt eine derartige Festlegung, ist der gesetzliche Umlageschlüssel nach Wohnfläche zu wählen. Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehört die "Allgemeinbeleuchtung", zu der die Stromkosten für Treppe, Flur, Keller, Boden, Waschraum, einschließlich Hausnummernleuchte zählen.

Der Vermieter ist verpflichtet, durch Stromzähler die Voraussetzung zu schaffen, dass die Stromverbräuche exakt verteilt werden können. Hilfsweise kann man bei der Allgemeinbeleuchtung den durchschnittlichen Gebrauch (in Stunden) jeder genutzten Glühlampe mit der entsprechenden Wattzahl der Lampen und dem Preis je Kilowattstunde multiplizieren. Nach dem aktuellen Mietkostenspiegel werden etwa 0,05 Euro pro Quadratmeter und Monat angesetzt.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)