Expertenrat

Duldungsklage für den Zutritt

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Wie kann ich Kaufinteressenten meine vermietete Wohnung zeigen?

Ich möchte meine Eigentumswohnung verkaufen. Meine Mieterin hat mir ein Angebot gemacht, das ich vor circa zwei Monaten angenommen habe. Sie meldet sich jedoch nicht mehr. Ich habe jetzt Interessenten, die die Wohnung besichtigen möchten. Auf Terminanfragen reagiert die Mieterin nicht. Was kann ich tun?

Elvira V.

So wie Sie es darstellen, haben Sie alles versucht, Ihre Mieterin zu erreichen, und die scheint sich an ihr Kaufangebot nicht mehr gebunden zu fühlen, sodass Sie jetzt nach einer Möglichkeit suchen, Ihren Interessenten die Besichtigung der Wohnung zu ermöglichen. Grundsätzlich hat der Mieter aufgrund seines Hausrechts die Möglichkeit zu entscheiden, wer in die Wohnung darf und wer nicht. Das gilt auch gegenüber dem Vermieter. Allerdings gibt es einen Rechtsanspruch auf Zutritt zur Wohnung für den Vermieter, wenn die Wohnung Kaufinteressenten gezeigt werden soll. Der Vermieter darf zur Besichtigung die Person mitbringen, die für den Zweck der Besichtigung erforderlich sind. Diese dürfen die Wohnung auch ohne Anwesenheit des Vermieters besichtigen, wenn sie ihren Besuch entsprechend angekündigt haben. Wenn der Mieter aber auf keinerlei Terminvorschläge und Anfragen Ihrerseits antwortet, haben Sie nur die Möglichkeit, Ihr Zutrittsrecht einzuklagen.

Da es bei Ihnen eilig ist, sollten Sie den Weg der einstweiligen Verfügung versuchen, da ein normales Klageverfahren auf Duldung des Zutritts zwischen drei und sechs Monaten dauern kann. Des Weiteren besteht auch die Möglichkeit, nach erfolgter Abmahnung, der Mieterin fristlos zu kündigen, weil sie Ihnen den Zutritt verwehrt. Dies hat der BGH im Oktober 2010 entschieden. Vorrangig sollte in Ihrem Fall aber die Duldungsklage auf Zutrittsgewährung sein.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Schwamm in der Wohnung - was jetzt?

Wegen Feuchtigkeit hatte ich beim Vermieter 20 Prozent Mietminderung durchgesetzt. Jetzt wurde das Mehrfamilienhaus verkauft. Der neue Vermieter stellte fest, dass das Haus Schwamm hat, der sich bis in meine Wohnung ausgedehnt hat. Während der nun geplanten Sanierung ist meine Wohnung nicht bewohnbar. Wie verhalte ich mich, steht mir Entschädigung zu?

Peter J.

Zunächst: Möglicherweise müssen Sie Ihre Wohnung für die Sanierung gar nicht räumen. Nicht selten wird nämlich vorschnell "Hausschwamm" vermutet, wo "nur" Nassfäule herrscht. Besteht lediglich der Verdacht auf Schwammbefall der Mietwohnung, ist der Vermieter auf das Endoskopieverfahren zu verweisen (Landgericht Berlin vom 8.8.2002 - 61 S 240/02). Ist hingegen mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit von Schwammbefall auszugehen, ist auch bei einer bewohnten Wohnung der Mieter verpflichtet, die Aufnahme des Fußbodens und vollständige Freilegung der Balken zu dulden. Bei Eilbedürftigkeit kann der Vermieter hierfür sogar seinen Anspruch im Wege einer einstweiligen Verfügung geltend machen. Für die Aufwendungen allerdings, die Ihnen aufgrund der vorübergehenden Räumung Ihrer Wohnung eventuell entstehen, muss der Vermieter natürlich in angemessenem Umfang aufkommen (§ 554 Absatz 4 BGB).

Über die Höhe der Mietminderung muss allerdings immer jeweils im Einzelfall entschieden werden. Im Übrigen haben Sie Anspruch auf zügige und fachgerechte Ausführung der Bauarbeiten. Schadensersatz können Sie gegenüber dem Vermieter nur dann geltend machen, wenn Handwerker beispielsweise Schäden an ihrem Mobiliar verursacht haben. Und ein Hinweis ist noch wichtig: Der Vermieter darf Ihnen in dieser besonderen Situation zum Zwecke der Mängelbeseitigung nicht kündigen.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Müssen wir Alternativen zu unserem bisherigen Verwalter vorschlagen?

Unser Verwaltervertrag läuft zum Jahresende aus. Der Einladung zur Eigentümerversammlung habe ich entnommen, dass wir der Wiederbestellung des alten Verwalters zustimmen sollen. Es liegen aber keine Vergleichsangebote anderer Verwalter vor. Ist dieses Vorgehen so korrekt?

Hans-Herbert W.

Aus Ihrer Fragestellung kann ich nicht ableiten, ob Sie mit der bisherigen Arbeit Ihres Verwalters zufrieden waren. Erfüllte er in der Vergangenheit die an ihn gestellten Erwartungen, hat er seine Kompetenz nachgewiesen, passt er von seinem Auftreten, seinem Umgang mit den Eigentümern zur Gemeinschaft?

Gibt es berechtigte Zweifel, steht es Ihnen frei, einen neuen Verwalter vorzuschlagen und über die Einzelheiten des Verwaltervertrages zu diskutieren. Über die Bestellung des neuen Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre (bei Erstbestellung drei Jahre) vorgenommen werden (§26 WEG). Die Bestellung des bisherigen Verwalters setzt nicht voraus, vorher Alternativangebote einzuholen. Angebote anderer Verwalter sind grundsätzlich nur bei einer Neu-, hingegen nicht bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters erforderlich und zu versenden.

Bei einer Wiederbestellung des Verwalters sind Alternativangebote nur dann einzuholen, wenn die Wohnungseigentümer oder erhebliche Teile von ihnen mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind, oder auch wenn Anlass besteht, seine Honorierung zu überprüfen, oder wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat (BGH, Beschluss vom 01.04.2011 - V ZR 96/10).

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)