Expertenrat

Wohnfläche ist frei definierbar

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Was dient als Grundlage für die Berechnung?

Kann ich in einem Formularmietvertrag die Wohnfläche nach der DIN 277 angeben oder muss die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung erfolgen? Nach der DIN 277 kommt eine größere Wohnfläche heraus als bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Mein Mieter will daher die Miete mindern.

Maximiliane U.

Ihr Mieter irrt sich. Für Ihren Fall gab es in diesem Jahr eine Entscheidung des LG Berlin. Das Gericht hat im zu entscheidenden Fall einen Mangel nicht anerkannt, da die Wohnfläche unter Zugrundelegung der DIN 277 im Mietvertrag zutreffend angegeben war. Vor diesem Hintergrund können Sie rechtswirksam im Mietvertrag - auch in einem Formularmietvertrag - vereinbaren, dass die Wohnfläche nach DIN 277 berechnet wird. Durch die Vereinbarung der DIN 277 handeln Sie im gesetzmäßigen Rahmen, da keine Abweichung von gesetzlichen Regelungen vorliegt.

Die Wohnflächenverordnung gilt nach § 1 Wohnflächenverordnung nur für den preisgebundenen Wohnraum. Eine verbindliche Regelung zur Wohnflächenberechnung im preisfreien Wohnraum fehlt in der Verordnung. Auch der BGH hat bereits entschieden, dass der Begriff der Wohnfläche frei definierbar sei und somit frei vereinbar. Nur für den Fall, dass keine Vereinbarung im Mietvertrag darüber getroffen wird, was unter Wohnfläche zu verstehen ist, ist die Wohnflächenverordnung heran zu ziehen.

Sie haben aber ausdrücklich eine andere Vereinbarung getroffen, womit Sie nach der Rechtsprechung auf der sicheren Seite sind. Ihr Mieter kann somit die Miete nicht mindern, weil Sie die Fläche nicht nach der Wohnflächenverordnung berechnet haben. Es gilt die Vereinbarung der Flächenberechnung nach DIN 277.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Kann ich eine Firma mit der Beseitigung des Schadens beauftragen?

Die Außenwand unseres Schlafzimmers ist alle paar Jahre von Feuchtigkeit durchzogen. Schwarzer Schimmel hat sich gebildet. Eine Schadenmeldung erfolgte im Juli an den Eigentümer mit der Bitte um Beseitigung. Dem Vermieter habe ich im September eine zweiwöchige Frist gesetzt. Aber es ist nicht geschehen.

Martin F.

Da rate ich Ihnen dringend zur Vorsicht. Denn Sie schreiben ja, dass Ihnen Ihr Vermieter per Mail untersagt hat, etwas zu unternehmen, was über Schönheitsreparaturen hinausgeht und dass er Sie für etwaige Schäden am Haus haftbar machen würde.

Zwar haben Sie an sich das Recht zur Ersatzvornahme gemäß § 536 Absatz 2 BGB. Denn Ihr Vermieter ist durch Ihre Fristsetzung in Verzug mit der Mängelbeseitigung geraten. Solange Sie jedoch nicht sicher sein können, dass die Ursache des Schimmelbefalls bauseitig zu suchen ist und solange Sie sich nicht von einer Fachfirma den Weg zu einer nachhaltigen Sanierung des Schadens haben aufzeigen lassen, besteht die Gefahr, dass Sie auf den Kosten sitzen bleiben.

Um das Risiko bei der Ersatzvornahme etwas zu verringern, haben Sie zwar des Weiteren auch die Möglichkeit, vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen von einer Fachfirma ermittelten Kosten der Mängelbeseitigung zu verlangen. Sie haben aber keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mängelbeseitigung ungeeignet sind. Denn ungeeignete Maßnahmen sind nicht erforderlich im Sinne des § 536 a Absatz 2 BGB (BGH vom 21.4.2010 VIII ZR 131/09).

Welche Sanierungsmaßnahme jedoch bei Schimmelbefall im einzelnen sinnvoll ist, kann aber auf den jeweiligen Einzelfall bezogen nur ein entsprechend qualifizierter Bautechniker beurteilen.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Was kann man machen?

Ein Mieter arbeitet in seinem Keller mit brennbaren und geruchsintensiven Flüssigkeiten. Desöfteren hat ihn sein Vermieter über unsere Verwaltung aufgefordert, dieses zu unterlassen. Es ist nicht nur eine starke Belästigung, sondern zudem gesundheitsschädigend. Nachdem er wieder drei Maschinen gesäubert hat, hat ihn unsere Verwaltung erneut angeschrieben.

Ursula N.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WETG) sollte es eine detaillierte Hausordnung geben, in der auch die Nutzung der gemeinsamen Kelleranlage geregelt ist. Jeder Mieter hat als Bestandteil seines Mietvertrages auch die gültige Hausordnung anzuerkennen. Fehlt diese bei Ihnen, wäre das ein aktueller Tagessordnungspunkt für die kommende Eigentümerversammlung.

Zu Ihrer Situation: Neben den auftretenden Gefahren für die Gesundheit besteht noch eine hochentzündliche Gefahrensituation. Um Brände in Kellern zu verhindert, gilt in Berlin u. a. eine Gefahrstoff-Verordnung, die bei der Beschlussfassung über eine Hausordnung zur Grundlage genommen werden sollte (www.feuerwehr.berlin.de). Neben Kellern sind dort ausdrücklich auch Flure, Treppen und Durchgänge genannt, die für die Öffentlichkeit zugänglich sind.

Da bereits dem mit brennbaren Stoffen hantierenden Mieter wiederholt Unterlassungs-Aufforderungen zugegangen sind, ist es ratsam, innerhalb einer sehr kurzen Zeit die Entfernung der genannten Stoffe zu verlangen und bei Nichtbeachtung der Aufforderung der Verwaltung eine Anzeige bei der Polizei (und zusätzlich bei der Feuerwehr) anzukündigen und umgehend durchzuführen. Alle in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten sind dem Mieter als Forderung der WETG anzukündigen und umgehend notfalls auf gerichtlichem Wege einzuklagen.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)