Expertenrat

Sie müssen vier Monate zahlen

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Unter welcher Voraussetzung kann ich ihm kündigen?

Mein Mieter hat die Miete für September nicht gezahlt und ebenfalls nicht eine Nachzahlung in Höhe von 80 Euro geleistet, die aus der Betriebskostenabrechnung resultiert. Kann ich ihm aufgrund dieser Versäumnisse bereits kündigen oder muss der Mietrückstand mindestens zwei Monatsmieten betragen?

Anne-Katrin G.

Die Beantwortung hängt davon ab, ob Sie eine fristlose oder fristgemäße also ordentliche Kündigung aussprechen wollen. Wenn Sie dem Mieter fristlos kündigen wollten, wäre dies nicht möglich, da für die fristlose Kündigung ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten erforderlich ist. Das Gesetz formuliert für diesen Fall in § 543 BGB, dass jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen kann. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Wenn Sie jedoch beabsichtigen, dem Mieter ordentlich also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist wegen des Mietrückstands zu kündigen, so wäre dies bereits jetzt zulässig. Dies hat auch gerade erst der BGH entschieden. Für eine ordentliche Kündigung reicht ein Zahlungsrückstand von einer Monatsmiete aus, und der Mieter muss zusätzlich seit mindestens einem Monat mit der Zahlung in Verzug sein.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Wie kann ich nachvollziehen, ob die angekündigte Wasserkostenreduzierung berücksichtigt wurde?

Der Mietvertrag endete am 30. April, die Wohnungsübergabe und Ablesung aller Zähler erfolgte schon am 31. März. Ist es richtig, dass alle Betriebskosten, also auch die Heizung zu 50 Prozent nach Heizfläche abgerechnet werden und zu 50 Prozent nach Verbrauch?

Britta S.

Zieht ein Mieter während der Abrechnungsperiode aus, müssen die Kosten zwischen dem Vor- und dem Nachmieter aufgeteilt werden. Es hat eine Zwischenablesung zu erfolgen, nicht jedoch eine Zwischenabrechnung. Auch der ausziehende Mieter muss die endgültige Abrechnung über die Betriebskosten abwarten. Wer im April auszieht, muss sich unter Umständen bis zum Ende des folgenden Jahres gedulden, bis er eine Abrechnung erhält.

Der ausziehende Mieter hat diejenigen Betriebskosten zu zahlen, die auf den Zeitraum bis zum rechtlichen Ende des Mietverhältnisses entfallen. Wird die Wohnung einige Zeit früher zurückgegeben, ändert dies nichts daran. Sie müssen also für die ersten vier Monate des Jahres zahlen. Dass die Zwischenablesungen bereits Ende März stattgefunden haben, schadet jedoch nichts, da ja im April keine Verbräuche mehr zu erwarten waren.

Die beabsichtigte Tarifsenkung der Berliner Wasserbetriebe ab dem 1.1.2012 wird wohl erst in einigen Wochen feststehen, so dass Ihr Vermieter Ihren Anteil erst dann ausrechnen kann. Diesen Betrag muss er Ihnen erstatten. Sie sollten Ihrem Vermieter daher Ihre Kontoverbindung mitteilen.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Darf ich einen neuen Heizkörper einbauen?

Ich möchte in meinem Wohnzimmer einen größeren Heizkörper auf eigene Kosten einbauen lassen. Ein Miteigentümer hat in unserer letzten Eigentümer-Versammlung behauptet, das sei nicht gestattet, da er meinen höheren Wärmeverbrauch mitbezahlen müsse. Ist das zutreffend, und hat er mit seinem Einwand Recht?

Dietmar P.

Es kommt darauf an, wie bei Ihnen im Haus der Verbrauch abgelesen wird. Sofern in Ihrer gemeinsamen Heizungsanlage alle Heizkörper separat abgelesen werden, gibt es überhaupt kein Problem. Denn Sie bezahlen Ihren so festgestellten Verbrauch an Wärmeenergie. Ihr Miteigentümer zahlt weiterhin nur für seinen auf diese Weise festgestellten Verbrauch.

Sollte der Verbrauch für Ihre Wohnung insgesamt gemessen werden, wäre es auch unerheblich, welche Größe Ihre Heizkörper haben. Sie benötigen in diesen Fällen keine Zustimmung der Gemeinschaft für den Austausch der Heizkörper.

Allerdings muss der Austausch technisch und von der Wahl des Zeitpunktes her so erfolgen, dass das Gesamtsystem der Wärmebereitstellung nicht negativ beeinflusst wird und kein Nachbar in unzumutbarer Weise von der Heizung abgeklemmt bleibt, solange der Umbau vor sich geht. Deshalb werden derartige Arbeiten üblicherweise außerhalb der Heizungsperiode durchzuführen sein. Als Heizungsperiode wird in der Rechtsprechung allgemein die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April definiert. Sie sind somit auf der sicheren Seite, wenn Sie im Frühjahr oder Sommer den Austausch vornehmen lassen.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)