Expertenrat

Mit Stromzähler absichern

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Wie kann ich die Stromkosten genau beziffern?

In unserem Einfamilienhaus haben wir eine vermietete Einliegerwohnung. Es gibt keine separaten Stromzähler für die Beleuchtung von Hausflur, Keller, Waschraum, Heizung (Erdgas) sowie die von der Gemeinde vorgeschriebene beleuchtete Hausnummer. Wie kann ich die Höhe der Kosten errechnen, um diese bei der Steuer geltend zu machen?

Roswitha R.

Wenn kein Zwischenzähler für die Erfassung der Beleuchtung von Hausflur, Keller, Waschraum und Heizung sowie die beleuchtete Hausnummer installiert ist, halte ich sowohl die Umlage gegenüber dem Mieter als auch die steuerliche Geltendmachung gegenüber dem Finanzamt für problematisch. Ihnen bliebe die Möglichkeit, die entsprechenden Kosten zu schätzen, womit noch kein Nachweis für tatsächlich entstandene Kosten erbracht wird. Die Grundlagen der Schätzung müssten dann in jedem Fall mitgeteilt werden (BGH-Urteil vom 20. Februar 2008). Ob aber eine Anerkennung vom Finanzamt bei einer Schätzung erfolgt, ist fraglich. Zu unterscheiden ist zwischen dem Betriebsstrom für die Heizung und dem Hausstrom für die übrige Beleuchtung. Im Hinblick auf den Betriebsstrom der Heizungsanlage könnten für die Schätzung gegebenenfalls Erfahrungswerte herangezogen werden, die sich aber auch verändern können. So wird zum Beispiel vertreten, dass die Kosten des Betriebsstroms einer Heizung zwischen vier und sieben Prozent der Brennstoffkosten betragen. Für den Hausstrom sind mir solche Richtwerte nicht bekannt. Um eine entsprechende Sicherheit zu haben, wird Ihnen nichts anderes übrig bleiben, als eine Erfassung durch einen Stromzähler sicherzustellen, da jede Art von Schätzung ungenau ist. Für die tatsächlich entstandenen Kosten sind Sie beweispflichtig, und dieser Beweis ist bei einer Schätzung schwer zu führen.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Darf ich eine eigene Antenne aufstellen?

Seit einem Dachausbau haben wir gestörten TV-Empfang. Die Hausverwaltung hat alles prüfen lassen mit dem Ergebnis, alles sei in Ordnung. Ich habe auch mein Gerät testen lassen, es funktioniert einwandfrei. Der Wohnungseigentümer sagt, es gäbe keinen Anspruch auf bestimmte Kanäle. Trifft das zu? Darf ich eine Sat-Anlage installieren?

Gerhard B.

Der Ausbau des Dachgeschosses ist natürlich nicht automatisch eine Rechtfertigung für die Einschränkung beziehungsweise den Ausfall Ihres Fernsehempfanges. Ihr Vermieter ist verpflichtet, den vertraglich geschuldeten Fernsehempfang wiederherzustellen. Auf welche Programme Sie Anspruch haben, das richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung. Fehlt eine solche Angabe, haben Sie tatsächlich nur Anspruch auf die sogenannte "Grundversorgung" durch ARD, ZDF, mindestens ein "drittes" Programm, Sat.1 und RTL. Diese Sender sollten jedoch einwandfrei zu empfangen sein.

Ob Sie eine Parabolantenne auf Ihrem Balkon aufstellen dürfen, ist tatsächlich immer ein Frage der Abwägung im Einzelfall. Der Bundesgerichtshof (nach einem Urteil vom 16. Mai 2007 - VIII ZR 207/04) hat hierzu ausgeführt, dass der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet ist, einer solchen Aufstellung zuzustimmen, wenn weder eine Substanzverletzung an der Fassade noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung seines Eigentums zu befürchten ist, beispielsweise wenn eine Antenne im hinteren Bereich auf einem durch Vorder- und Seitenwände sichtgeschützten Balkon kaum wahrnehmbar aufgestellt ist. Anders kann es liegen, wenn eine auf dem Balkon aufgestellte Parabolantenne von außen sichtbar ist. Sie sollten also Ihren Mietvertrag genauestens studieren - und wegen der etwaigen Antennenaufstellung den Vermieter kontaktieren.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Muss die Instandhaltungsrücklage sein?

In unserer Wohnungseigentümergesellschaft herrscht Uneinigkeit über die Instandhaltungsrücklage. Den festgelegten Betrag halten einige Eigentümer für zu hoch, andere wollen die Abgabe abschaffen oder einfach nicht zahlen. Gibt es Vorschriften für die Höhe der Instandhaltungsrücklage? Was ist, wenn Wohnungseigentümer diese Rücklage nicht wollen?

Peter G.

Der Gesetzgeber hat keine Vorschriften zur Höhe einer Instandhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft erlassen. Das hat seinen guten Grund. Jedes Haus unterscheidet sich von einem anderen. Der Bauzustand, der Abnutzungsgrad, die Witterungseinflüsse, die Qualität der Bauausführung - das sind alles Faktoren, die unterschiedlich wirken. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist allerdings vorgeschrieben, dass die Gemeinschaften eine Instandhaltungsrücklage anzulegen haben - nicht jedoch deren Höhe.

Es obliegt demnach jeder Eigentümergemeinschaft, selbst zu bestimmen, wie viel anzusparen ist. Dazu sollte von jeder Hausverwaltung in regelmäßigen Abständen (alle drei bis vier Jahre) verlangt werden, bauliche Zustandsberichte vorzulegen. Darin sind die absehbaren Termine notwendiger Erneuerungen wie Dacharbeiten, Flurgestaltung, Heizungsanlage und anderes mit technischen Beschreibungen und den zu erwartenden Kosten aufzulisten. Erforderlichenfalls sollte die Gemeinschaft die Hinzuziehung von Fachleuten beschließen.

Miteigentümer, die das Ansammeln einer Instandhaltungsrücklage verweigern, können gerichtlich dazu veranlasst werden. Die Abgabe ist schließlich für wichtige Baumaßnahmen gedacht - sollte über einen längeren Zeitraum nicht gezahlt und dringende Bauarbeiten so vereitelt werden, ist im schlimmsten Fall die Gebäudesubstanz in Gefahr.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)