Expertenrat

Kündigung nur bei Eigenbedarf

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Muss der Mieter dem Einbau der Tür bzw. einem Umbau zustimmen?

In unserem Mietshaus hat einer der Voreigentümer eine Wohnung im Dachgeschoss unrechtmäßig ausgebaut und dadurch einen Rettungsweg für eine andere Wohnung versperrt. Von der zuständigen Baubehörde liegt bereits eine Stellungnahme vor, dass dieser Missstand umgehend zu beheben ist.

Johannes B.

Der Mieter der Wohnung muss den Einbau der Tür bzw. den Umbau gemäß § 554 BGB dulden, da es sich um eine Mangelbeseitigung handelt. Einer Zustimmung des Mieters bedarf es nicht, da ein öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis vorliegt. Das Recht der Mietminderung ist nur dann gegeben, wenn eine ordnungsbehördliche Maßnahme angedroht wird. Dies ist bei Ihnen noch nicht der Fall. Sie als Vermieter haben kein Recht zur fristlosen Kündigung. Sie schreiben, dass das Mietshaus erst kürzlich erworben wurde. Von daher könnte noch ein Anspruch gegen den Voreigentümer (Verkäufer) in Betracht kommen, wenn er die Gewährleistung wegen Rechtsmängeln nicht ausgeschlossen hat. Es wird somit darauf ankommen, ob der Kaufvertrag eine entsprechende Klausel enthält. Sofern ein Gewährleistungsausschluss nicht erfolgt ist, dürfte eine Auflage des Bauamtes (diese müsste auch rechtmäßig sein) zur Herstellung eines zweiten Rettungswegs einen Rechtsmangel darstellen, der den Verkäufer zum Schadenersatz verpflichtet. Sie sollten somit zum einen prüfen lassen, ob die Auflage des Bauamtes für die Herstellung des zweiten Rettungsweges rechtmäßig ist, wovon ich allerdings ausgehe, da der zweite Rettungsweg im Nachhinein beseitigt wurde und schon einmal vorhanden war. Ferner sollten Sie versuchen, die Ihnen entstehenden Kosten für die Beseitigung des Mangels vom Voreigentümer als Schadenersatz zurück zu verlangen.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht, und wie lange ist dann die Kündigungsfrist?

Zum Hintergrund meiner Frage: Ich wohne seit mittlerweile zehn Jahren in einem Zweifamilienhaus zur Miete. Nun ist der Eigentümer gestorben, und das Haus soll jetzt verkauft werden. Außerdem interessiert mich noch, welche Rechte ich in diesem Fall als Mieter noch habe?

Susanne V.

Soweit nicht mietvertraglich längere Kündigungsfristen vereinbart sind, ist eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Zu bedenken ist außerdem folgender Umstand: Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich aber nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate (§ 573 c BGB).

Der Erwerber des Zweifamilienhauses darf Ihnen als vertragstreuer Mieterin aber nur dann kündigen, wenn er auf einen im BGB genannten Kündigungsgrund zurückgreifen kann, dies kann beispielsweise "Eigenbedarf" sein (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Anders liegt der Fall jedoch, wenn der neue Eigentümer die andere Wohnung in dem Zweifamilienhaus selbst bezogen hat. Unter dieser Maßgabe kann er Ihnen auch ohne Angabe eines berechtigten Interesses kündigen (sog. Einliegerkündigung nach § 573 a BGB). Die allgemeine Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Falle um weitere drei Monate.

Darüber hinaus kann sich ein Mieter gegebenenfalls auf die sog. "Sozialklausel" berufen, und zwar trifft dies dann zu, wenn der Verlust der Wohnung für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Es ist deshalb in jedem Fall geboten und empfehlenswert, eine Rechtsberatung nach Erhalt der Kündigung in Anspruch zu nehmen.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Darf etwa jeder Wohnungseigner seine Einheit als Feriendomizil anbieten?

Wir wohnen in einer Eigentümerwohnanlage mit 20 Einheiten. Eine davon wird als Ferienwohnung genutzt, was natürlich viel Unruhe ins Haus bringt. Nun soll noch eine zweite Ferienwohnung eingerichtet werden. Wie kann man das verhindern, beziehungsweise was kann man dagegen unternehmen?

Gerhard W.

Die Frage über die Zulässigkeit der Nutzung von Eigentumswohnungen als Ferienwohnung beschäftigt seit Jahren Eigentümer, Mieter, Politiker und Gerichte.

Im Januar 2012 entschied dazu das Berliner Verwaltungsgericht in einem Eilverfahren, dass die Nutzung von Wohnungen im Bezirk Mitte nicht mit der Begründung "Ferienwohnung" untersagt werden darf. Dieses Gerichtsurteil hat zur Grundlage, dass baurechtlich eine Wohnnutzung genehmigt ist und der Nutzer, aber eben in so einem Falle auch der Feriengast, die Ferienwohnung "bewohne".

Auch vom Bundesgerichtshof (BGH) liegt seit 2010 ein Urteil zu dieser Problematik vor. Der BGH stellt fest: Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung (nicht eines Teileigentums) an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste als Wohnungsnutzung anzusehen und deshalb zulässig.

Nach diesem BGH-Urteil können Sie auch in Ihrem Fall keinen abweichenden Eigentümerbeschluss fassen. Denn nur eine einstimmig beschlossene Änderung der Gemeinschaftsordnung könnte diese Befugnis ändern. Allerdings werden Sie in Ihrer Wohnanlage bei bereits vermietetem Wohnraum, der als Ferienwohnung genutzt wird, kaum einen einstimmigen gegenteiligen Beschluss fassen können.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)