Expertenrat

Verlust der Wohnung droht

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Dürfen wir drei Makler beauftragen?

Wir wollen unsere Eigentumswohnung, die sich in einer anderen Stadt befindet, verkaufen. Daher haben wir drei Immobilienmakler vor Ort angeschrieben und um Unterstützung gebeten. Diese bekunden Interesse und fragen Details an. Dürfen wir alle drei unabhängig voneinander um Aktivitäten bitten? Eine Vertrag haben wir noch nicht unterschrieben.

Joachim St.

Die Beauftragung mehrerer Makler nebeneinander ist grundsätzlich zulässig. Etwas anderes gilt, wenn Sie einem Makler einen Alleinauftrag erteilt haben. In diesem Fall besteht für Sie das Verbot, während der Laufzeit dieser Alleinbeauftragung die Dienste mehrerer Makler zugleich in Anspruch zu nehmen. Bei einem Alleinauftrag für einen Makler bleibt für Sie als Auftraggeber allerdings das Recht erhalten, sich selber um den Abschluss eines Kaufvertrages zu bemühen. Es gilt kein Verbot des Eigengeschäfts oder des Direktabschlusses. Wenn Sie in diesem Fall aber den Kaufvertrag ohne den Makler tätigen, müssen Sie den Makler informieren, um ihm weiter unnötige Kosten zu ersparen.

Es besteht auch die Möglichkeit, individualvertraglich dem Makler einen erweiterten oder qualifizierten Alleinauftrag zu erteilen. In diesem Fall sind Sie als Auftraggeber verpflichtet, jeden Interessenten, der unmittelbar an Sie herantritt, an den Makler zu verweisen. Während der Laufzeit eines derartig qualifizierten Alleinauftrags verzichten Sie zudem auf die Einschaltung eines weiteren Maklers. Üblicherweise werden solche Verträge für die Dauer von sechs Monaten abgeschlossen. Die Einzelheiten zum Maklervertrag, Provisionsanspruch etc. sind in den §§ 652 ff. BGB geregelt. Sie sollten überlegen, ob Sie mehrere Makler einschalten oder nur einen Makler, der sich dann intensiv um Ihre Immobilie bemüht.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Droht ihm eine Kündigung?

Die Wohnung meines Sohnes finanziert das Jobcenter. Nach Schwierigkeiten mit der Mietübernahme sind immer noch die Genossenschaftsanteile offen. Die Genossenschaft hat meinem Sohn einen Zwangsvollstreckungsauftrag geschickt, und er hat eine eidesstattliche Erklärung unterschrieben. Nun habe ich Angst, dass die Genossenschaft die Wohnung kündigt.

Petra D.

Für das Wohnen in einer Genossenschaftswohnung gibt es einiges zu bedenken. So können sich beispielsweise aus der Verfassung des Wohnungsunternehmens als Genossenschaft im Gegensatz zur Rechtslage bei anderen Wohnungsunternehmen und privaten Vermietern noch weitere Kündigungsgründe ergeben.

Bei Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft (§ 68 GenG) steht der Genossenschaft ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB zur Kündigung der Wohnung zu, wenn gleichzeitig andere Mitglieder Wohnbedarf haben und dieser an der gekündigten Wohnung befriedigt werden kann (BGH v. 10.9.2003 - VIII ZR 22/03 -).

Hat - wie in dem geschilderten Fall - der Mieter die Genossenschaftsanteile nicht eingezahlt und holt er dies auch nicht schnellstens nach, droht im Ergebnis ebenfalls der Verlust der Wohnung.

Die Genossenschaft kann das zahlungsunfähige oder -unwillige Mitglied entweder ausschließen oder das Mitgliedschaftsverhältnis kündigen, je nachdem welche Vorschriften die Satzung der Genossenschaft für diesen Fall vorsieht. Durch Kündigung der Mitgliedschaft oder durch Ausschluss aus der Genossenschaft wird der Mieter zum Nichtmitglied.

Das hat dann wiederum zur Folge, dass der Genossenschaft ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses zusteht.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Wer trägt die Kosten für eine Instandsetzung des Zaunes?

Bei der Bebauung des Nachbargrundstückes vor 25 Jahren wurde der Aushub auf dem Gelände verteilt. Dadurch entstand zu allen Anliegern ein Höhenunterschied von etwa 30 Zentimetern. Ich erwarb eines der Grundstücke, als das Nachbargrundstück schon bebaut war. Der Zaun neigt sich nun immer mehr auf meine Seite.

Wolfgang A.

Die Sache, die Sie von Ihrem Grundstück anschaulich schildern, ist im Berliner Nachbarrechtsgesetz eindeutig geregelt. Bodenerhöhungen sind nur in dem Fall zulässig, wenn genügend Vorkehrungen getroffen werden, die eine Schädigung von Nachbargrundstücken beispielsweise durch Absturz, Abschwemmung oder Pressung des Bodens ausschließen.

Wenn also nachweisbar ist, dass Ihr Zaun an der Grundstücksgrenze eine Einwirkung durch die Bodenerhöhung auf dem Nachbargrundstück erfährt und dadurch weggedrückt wird, muss der Nachbar für den Schaden aufkommen, der Ihnen entsteht. Dass Sie das Grundstück erst nach der Bodenerhöhung beim Nachbarn gekauft haben, spielt dabei keine Rolle.

Übrigens geht aus Ihrer Frage leider eines nicht eindeutig hervor, und zwar, wem der Zaun tatsächlich gehört. Dazu folgender Hinweis: Einzufrieden hat ein Grundstückseigentümer in Berlin immer an der Grenze zum - von der Straße aus gesehen - rechten Nachbargrundstück.

In diesen Fällen steht der Zaun an der Grundstücksgrenze und gehört demjenigen, der ihn auch errichtet hat. Es gibt jedoch auch Fälle, wo beide Nachbarn gemeinsam eine Einfriedung vornehmen. Dann steht der Zaun direkt auf der Grundstücksgrenze und gehört beiden Nachbarn. Diese müssen dann auch gemeinsam für seine Unterhaltung aufkommen.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)