Interview mit Architekt Bernd Christ

"Der Besuch beim Bauamt ist Pflicht"

Was zu beachten ist, wenn eine Gewerbeimmobilie zu einer Wohnung umgebaut werden soll

Mit dem Architekten Bernd Christ, der Experte für den Umbau von Wohn- und Geschäftsgebäuden ist, sprach Sally Meukow.

Berliner Morgenpost:

Was ist zu tun, wenn eine Gewerbeimmobilie zur Wohnung werden soll?

Bernd Christ:

Der Besuch beim zuständigen Bauamt ist Pflicht. Diese Ämter bieten sowohl Sprechzeiten, als auch persönliche Beratungen nach Absprache an. Die dortigen Bearbeiter sind nicht nur fachlich bestens qualifiziert, sondern auch mit den örtlichen Verhältnissen detailliert vertraut. Insbesondere kennen sie alle bestehenden planungsrechtlichen Festsetzungen für ein Gebiet oder Gebäude. Darüber hinaus wissen sie, ob vielleicht gerade im für den Interessenten relevanten Quartier stadtplanerische Veränderungen angestrebt werden. Entscheidend ist immer, für welche Nutzung ein Gebäude tatsächlich ursprünglich genehmigt wurde. Jede Nutzungsänderung muss dem Grundsatz nach der Genehmigungsbehörde angezeigt werden. Diese hat dann zu entscheiden, ob die einfache Benachrichtigung ausreicht, oder ob eventuell ein komplettes Genehmigungsverfahren notwendig ist. Die offizielle Genehmigung hat auch den Hintergrund, dass sich feuerpolizeiliche Auflagen in Gewerberäumen deutlich von den Vorgaben für Wohnräume unterscheiden.

Kann jeder zum Bauamt gehen und sich informieren?

Die Beratung kann jeder kostenlos in Anspruch nehmen. Wenn aber Kopien von Bebauungsplänen nötig sind, kostet das extra. Wenn Einsicht in Akten eines Hauseigentümers gewünscht wird, bedarf es der schriftlichen Vollmacht durch eben diesen. Das sind die ersten Schritte auf dem Weg zur Umwidmung.

Was ist der Unterschied zwischen Umwidmung und Umwandlung?

In aller Regel spricht man erst von einer Umwidmung, wenn die bereits in einem Bebauungsplan festgesetzte Art der baulichen Nutzung, verändert werden soll. Von einer Umwandlung spricht man dann, wenn diese einen Raum, oder ein Gebäude betrifft und dadurch keine Änderung des Bebauungsplans nötig ist.

Kann sich der Käufer einer Gewerbeimmobilie sicher sein, dass eine Umwandlung möglich ist?

Die Umwandlung eines Gewerberaumes in eine Wohnung darf keinesfalls zu einer Nutzungseinschränkung benachbarter Gewerbeeinrichtungen führen. Konfliktpotential steckt zum Beispiel in den unterschiedlich zulässigen Lärmemissionswerten von Gewerbe und Wohnen. Insofern darf sich der "umwandlungswillige" Erwerber einer Gewerbeimmobilie keinesfalls sicher sein, dass eine Umwandlung möglich ist. Der Besuch beim Bauamt ist ein Muss, um eine Fehlinvestition zu vermeiden.

Welche Probleme kann es bei einer Umwandlung geben?

In der Regel sind Gewerberäume unter energetischen Gesichtspunkten problematisch und mit grob steuerbaren Heizungsanlagen ausgestattet. Im Zuge rasant steigender Energiepreise empfiehlt es sich, diese wiederkehrenden Kosten besonders aufmerksam zu analysieren und zu prognostizieren. Generell können die Nebenkosten problematisch werden. Es kann zum Beispiel sein, dass der Bewohner wegen anderer Gewerbetreibender im Hause zu sehr hohen Umlagen zum Aufzug oder zu Entsorgungsgebühren herangezogen werden. Also sollten auch die zu erwartenden Nebenkosten genauestens analysiert werden.