Expertenrat

Wer muss Gewerbemüll zahlen?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Wie soll ich vorgehen, wenn mein Mieter sich weigert, die vereinbarte Staffelmiete zu zahlen?

Im Mietvertrag war eine Staffelmiete vereinbart. Für die ersten fünf Jahre war ein Geldbetrag vereinbart worden, für die zweiten fünf Jahre eine Steigerung von jährlich fünf Prozent. Der Mieter verweigert nun die Zahlung für die ersten fünf Jahre. Wie soll ich mich verhalten?

Adelheid G.

Sie haben eine zweigeteilte Staffelmietvereinbarung abgeschlossen. Für fünf Jahre haben Sie einen Geldbetrag festgelegt, für die zweiten fünf Jahre lediglich einen Prozentsatz. Gemäß § 557 a BGB muss die jeweilige Miete bzw. Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen werden. Dies bedeutet, dass die Erhöhung nicht als Prozentsatz ausgewiesen werden darf. Hier stellt sich nunmehr die Frage, ob Ihre Vereinbarung insgesamt unwirksam ist oder vielleicht nur zu einem Teil. Zu diesem Fall gibt es eine BGH-Entscheidung vom Februar 2012. In diesem Fall war für die ersten zehn Jahre ein Geldbetrag ausgewiesen worden und für die weiteren zehn Jahre ein Prozentsatz. Der BGH hat dem Vermieter recht gegeben. Die Staffelmietvereinbarung wurde für die ersten zehn Jahre für wirksam erklärt und für die zweiten zehn Jahre für unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Zeitraum in einem Prozentsatz ausgewiesen war. Die Teilnichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung führt aber nicht zu deren Gesamtnichtigkeit, weil offensichtlich ist, dass die Vertragsparteien die Vereinbarung, soweit sie wirksam ist, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Für die ersten fünf Jahre ist Ihre Staffelmietvereinbarung also wirksam, sodass Sie in dieser Zeit die vereinbarten Geldbeträge verlangen können. Für die zweiten fünf Jahre ist die Vereinbarung allerdings unwirksam. Sie können somit fünf Jahre lang von Ihrem Mieter die erhöhte Miete verlangen.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Muss ich Müll des Ärztehauses mitbezahlen?

Wir (zwei Wohnhäuser mit 30 Wohnungen/ein Ärztehaus mit sechs Praxen) teilen uns drei Hausmülltonnen. Vom Ärztehaus wird der Müll ohne Trennung im Hausmüll entsorgt. Ist das rechtens oder muss der "Ärztemüll" separat entsorgt werden? Über unsere Betriebskosten zahlen wir den "Ärztemüll" mit, und das ist nicht gerecht. Was können wir tun?

Karl-Heinz F.

Sind im Haus auch gewerbliche Mieter ansässig, verursachen sie häufig höhere Betriebskosten. Denn durch die Gewerbebetriebe wird unter Umständen mehr Wasser verbraucht oder mehr Müll produziert. Die Gerichte haben deshalb überwiegend geurteilt, dass der Vermieter die Betriebskosten für Wohnungen und Gewerbe getrennt berechnen muss. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch entschieden, dass eine Aufteilung nur dann geboten ist, wenn die Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen. Der Vermieter muss die Betriebskosten dann nicht getrennt umlegen, wenn den Wohnungsmietern dadurch keine erheblichen Nachteile entstehen (BGH v. 8.3.2006 - VIII ZR 78/05 -).

Der BGH hat aber entschieden, dass die Beweislast, dass die Betriebskosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist, nicht den Vermieter, sondern zunächst den Mieter trifft (BGH v. 25.10.2006 - VIII ZR 251/05 -). Das bedeutet, dass der Mieter eine erhebliche Mehrbelastung nach Möglichkeit belegen muss. Hat der Vermieter keinen Abzug für gewerbliche Mieter vorgenommen, sollten die Wohnungsmieter das nicht ohne Weiteres akzeptieren, sondern nach den konkreten Zahlen für die Gewerbemieter fragen oder sich die Belege vom Vermieter vorlegen lassen.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Darf ich Bäume des Nachbarn fällen lassen?

Auf ein zu bebauendes Grundstück in Berlin-Karlshorst ragen Bäume vom Nachbargrundstück. Ist es nach Berliner Nachbarschaftsrecht und Baumschutzverordnung unmöglich, diese Bäume des Nachbarn zu fällen? Oder kann man die Äste zurückschneiden bis an die Grenze? Aber was ist dann mit den Wurzeln, die einer Baugrube im Weg sein werden?

Thorsten B.

Erst einmal muss man sagen: Wer ein Grundstück durch Kauf oder Erbe übernimmt, um es dann zu bebauen, hatte die Möglichkeit, sich vom Zustand des Nachbargrundstücks zu überzeugen. Deshalb müssten die Bäume dort bemerkt worden sein. Falls die Nachbarbäume dem Bauvorhaben hinderlich sind, hätte ein anderes Grundstück für den Bau gesucht werden sollen. Offensichtlich handelt es sich in diesem Fall um Bäume, die schon seit vielen Jahren existieren. Für diese ist nach dem Berliner Nachbarrecht ein Beseitigungsanspruch verwirkt, wenn nicht bis zum Ablauf des fünften auf das Anplanzen folgenden Kalenderjahres Klage auf Beseitigung erhoben worden ist. Anders sieht es bei herüberhängenden Ästen und herüberwachsenden Wurzeln aus. Hier gibt es nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen Anspruch, dass diese Pflanzenteile an der Grundstücksgrenze gekappt werden, so sie eine wesentliche Beeinträchtigung für die Nutzung des Nachbargrundstücks darstellen. Für Äste im Kronenbereich ist solch ein Anspruch aber so gut wie ausgeschlossen.

Allerdings müssen Sie den Nachbarn auffordern, die Pflanzenteile in angemessener Frist zu entfernen. Kommt er dieser nachweisbaren Aufforderung nicht nach, können Sie selbst aktiv werden. Jedoch darf der Nachbarbaum dabei keinen Schaden erleiden. Falls doch, kann das teuer werden. Denn Bäume repräsentieren auch in Geld ausgedrückt einen hohen Wert.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)