Ratgeber

Sie können auf Zahlung klagen

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Kann ich die Erhöhungsbeiträge verlangen?

In dem Mietvertrag meiner Eigentumswohnung habe ich folgende jährliche Vereinbarung aufgenommen: Die Nettokaltmiete beträgt für die Wohnung 750 Euro ab dem 1. Januar 2012, sie erhöht sich nach jeweils zwölf Monaten um 25 Euro. Mein Mieter ist jedoch nun der Auffassung, dass diese Vereinbarung sei unwirksam.

Gunther H.

Ein wirksamer Staffelmietvertrag setzt nach § 557 a BGB voraus, dass die Miete für be-stimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart ist. In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). Des Weiteren muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Diese Voraussetzung erfüllt Ihre Vereinbarung. Sie haben die Ausgangsmiete festgelegt und dann den Erhöhungsbetrag von 25 Euro jeweils nach Ablauf eines Jahres festgelegt.

Ihr Mieter geht vielleicht davon aus, dass eine Staffelmiete für höchstens zehn Jahre abgeschlossen werden kann. Seit dem 1. September 2001 ist die Höchstgrenze von zehn Jahren entfallen. Ein konkretes Ende der Staffel haben Sie nicht festgelegt. Nach der Auslegung des § 557 a BGB bedeutet dies, dass die Staffelmietvereinbarung bis zum Ende des Mietverhältnisses besteht und anderweitige Mieterhöhungen während dieser Zeit ausgeschlossen sind. Sie haben somit die Möglichkeit, bis zum Ende des Mietverhältnisses jährlich 25 Euro zusätzlich von Ihrem Mieter zu verlangen. Sie können auf Zahlung der erhöhten Miete klagen, ein Gespräch kann aber sicher eine Klage verhindern.

Im übrigen ist für die Fälligkeit der erhöhten Miete weder eine Mahnung des Mieters, noch ist zu ihrer Wirksamkeit eine Zustimmung des Mieters erforderlich. Sie sind ferner an keine Kappungsgrenze gebunden.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Weshalb zahlen wir für einen Aufzug, den wir nicht haben?

Wir wohnen seit 32 Jahren zur Miete in einer Siedlung. Viele Häuser haben Aufzüge, unseres nicht. Wir erfuhren nun, dass unsere Kaltmiete offenbar von Anfang an Instandhaltungskosten für den Aufzug von gegenwärtig 1,15 Euro je qm/Jahr enthält. Wir baten um Rückerstattung der rund 100 Euro pro Jahr. Dies wurde abgelehnt.

Jörn N.

Im sogenannten Sozialen Wohnungsbau hat der Vermieter auf der Grundlage der Durchschnittsmiete gemäß § 8 a Abs. 5 WoBindG und § 3 Abs. 3 NMV grundsätzlich die Einzelmieten der Wohnungen nach deren Wohnfläche zu berechnen, wobei er den unterschiedlichen Wohnwert der Wohnungen zu berücksichtigen hat.

Bei der Ausstattung der Wohnungen wirken sich insbesondere die Art der Beheizung, die Größe und qualitative Ausstattung von Sanitärräumen und Küchen aus. Ferner erhöhen zum Beispiel Balkone, Loggien, Abstellräume und Kellerräume den Wohnwert und sind deshalb entsprechend auch bei der Miete zu berücksichtigen, wenn nicht alle Wohnungen die gleiche Ausstattung haben. Die Zuschläge und Abschläge auf die Durchschnittsmiete müssen jedoch angemessen sein und dürfen keine zu große Bandbreite enthalten.

Zu beachten ist ferner folgendes: Dem Vermieter ist bei der Ermittlung der Einzelmiete ein Ermessensspielraum eingeräumt. Der Mieter hat überdies keinen Anspruch auf eine bestimmte Art der Ableitung der Einzelmiete aus der Durchschnittsmiete.

Ob der Vermieter eine angemessene Verteilung vorgenommen hat, kann gerichtlich nur dahingehend überprüft werden, als dass die Ermessensgrenzen eingehalten worden sind und ferner bei der Bestimmung nicht sachfremde oder willkürliche Motive maßgeblich waren.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Darf ich einen Kaminofen aufstellen?

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in einer Anlage mit 44 Eigentümern. Nun möchte ich mir einen Kaminofen aufstellen, und der Schornsteinfeger hat keine Bedenken geäußert. Anders dagegen der Verwalter. Er sagt, die Aufstellung und der Betrieb benötige eine einstimmige Genehmigung sämtlicher Eigentümer. Ist das richtig?

Simone A.

Ein Kaminofen mit Holz-, Kohle- oder Gasheizung bedarf neben der Baugenehmigung des zuständigen Amtes und der schriftlichen Zustimmung des Schornsteinfegers insbesondere der statischen Berechnung des Gewichts im Zusammenhang mit der Tragfähigkeit des Fußbodens. Nachdem das alles vorliegt, ist eine allstimmige (nicht: einstimmige) Zustimmung der Wohnungseigentümer erforderlich.

Allstimmigkeit, das heißt, alle 44 Eigentümer müssen zustimmen, während Einstimmigkeit nur die an einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung teilnehmenden Stimmen benötigt.

Dieser Beschluss sollte in jedem Fall sorgfältig vorbereitet werden. Es muss ihm vor allem zu entnehmen sein, wer die Kosten für den Einbau des Kaminofens trägt. Beschlossen werden sollte, dass die regelmäßige Reinigung des Kamins durch den Schornsteinfeger nachzuweisen ist.

Geregelt werden muss überdies, wer die Kosten für die Reinigung von Gemeinschaftseigentum, wie es ein gemeinsam genutzter Schornstein darstellt, zu tragen hat. Auch die Übernahme der Kosten für die Entsorgung der Asche bei Holz- oder Kohle-Feuerung will geregelt sein. Eine weitere Frage betrifft den Heizstoff. Auch dieser sollte vorher klar sein.

Erst wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, kann mit einer Zustimmung der anderen 43 Eigentümer gerechnet werden.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)