Kaufrausch

Nicht blind in Immobilien investieren

Deutsche suchen Zuflucht im "Betongold". In Ballungsräumen gibt es schon überhitzte Preise

Gut eine Million Euro für eine zwölf Jahre alte Doppelhaushälfte am Münchner Westpark? Kein Problem momentan: Gleich der erste Interessent schlug zu, ohne mit der Wimper zu zucken. Wie in München wird auch in anderen Großstädten wie verrückt gekauft. Immobilien gehen weg wie geschnitten Brot. Die Angst um den Euro hat einen Ansturm auf Häuser und Eigentumswohnungen ausgelöst.

Ganz gleich, ob Selbstnutzer oder Anleger: Die Deutschen suchen Zuflucht im "Betongold". Mächtig befeuert wird der Kaufrausch von den historisch billigen Bauzinsen sowie fehlenden Anlage-Alternativen am Kapitalmarkt. Ist Deutschland nun auf dem Weg zu einer Immobilienblase?

Vor drei Jahren ging er bereits los, der Run auf Immobilien in Ballungsräumen, wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) meldet. In den vergangenen Monaten hat die Sache dann noch einmal so richtig Fahrt aufgenommen. In Städten wie München, Hamburg oder Düsseldorf ist der Markt schon fast leer gefegt. Für Wohnraum in guter Lage können die Verkäufer Höchstpreise verlangen.

Das sind goldene Zeiten auch für Makler. Selbst eine wenig attraktive Stadtwohnung lässt sich noch an den Mann bringen. Wegen der enormen Nachfrage zogen die Preise inzwischen durch die Bank deutlich nach oben, allein für Eigentumswohnungen um mehr als acht Prozent.

Bis Jahresende müssen Kaufwillige wohl noch tiefer in die Tasche greifen. Die Preise dürften um weitere 3,5 Prozent zunehmen, wie Hartwig Hamm, Verbandsdirektor der Landesbausparkassen (LBS) erläutert. Wer jetzt noch in Ballungsräumen investiert, steigt aber womöglich schon zu völlig überhitzten Preisen ein, sagt Roland Aulitzky von der Zeitschrift "Finanztest" und mahnt zur Vorsicht.

Aber von einer gefährlichen Blase könne keine Rede sein, winken die Experten von vdp und LBS ab. Vor allem in Ballungsgebieten steigen die Werte von Wohnungen und Häusern nahezu stetig an, wie auch eine Untersuchung der fünf größten deutschen Städte durch das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zeigt.

Nicht in Kaufrausch geraten

In Hamburg etwa erhöhten sich die Preise für Eigentumswohnungen von 2003 bis 2011 um 31 Prozent, in Berlin sogar um 39 Prozent. Doch ist trotz niedriger Zinsen weder eine expansive Kreditvergabe noch eine sehr hohe Kauf- und Wiederverkaufsrate zu beobachten. Zudem hat die Entwicklung der Mieten mit der Entwicklung der Preise Schritt gehalten. Somit sind die teuren Immobilien eher Ausdruck einer großen Nachfrage sowie Zeichen für die Attraktivität der deutschen Metropolen.

Ob sich der Immobilien-Erwerb später tatsächlich als Glücksgriff erweist, das steht noch in den Sternen. "Betongold" werde als sicherer Hafen in Krisenzeiten massiv überschätzt, gibt Aulitzky zu bedenken. Er verweist auf den momentanen Verfall der Immobilien-Preise in Spanien. Werde die Euro-Krise schlimmer, "können auch hierzulande die Immobilienpreise schnell in die Knie gehen". Wer zu Höchstpreisen einsteigt und in schlechten Zeiten wieder verkaufen muss, macht keinen Gewinn.

Der Glaube an den sicheren Hort sei eine Illusion, sagt auch Annabel Oelmann, Finanzexpertin der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Soll ein Kauf erfolgreich sein, muss vor allem die Finanzierung stimmen. Wer sich bisher keine eigenen vier Wände leisten konnte, sollte sich auch nicht wegen niedriger Zinsen in ein Abenteuer stürzen. Nur wer genügend Kapital auf der hohen Kante hat und ein erschwingliches Objekt in guter Lage in Aussicht, sollte jetzt noch beherzt zugreifen, sagt Oelmann.

"Billiges Geld verleitet zum Schuldenmachen", warnt Manfred Hölscher vom Baugeld-Vermittler Enderlein. Die finanzielle Belastung werde oft genug durch zu kurze Zinsbindungen und niedrige Tilgungen schöngerechnet. Ein 150.000-Euro-Kredit kann derzeit zwar durch ein Fünfjahres-Darlehen mit einer Monatsrate von 372 Euro bedient werden. Doch wird Baugeld teurer, stehen Käufer vor einem Riesenproblem. Denn haben sie nur ein Prozent Tilgung vereinbart, sitzen die Käufer in fünf Jahren noch auf einer Restschuld von rund 95 Prozent.

"Nicht vom Kaufrausch anstecken lassen", warnt Oelmann. Lieber in Ruhe Ausschau halten nach attraktiven Schnäppchen, als überhastet sein Geld in eine Schrott-Immobilie investieren. "Immobilien-Darlehen bleiben noch eine Weile günstig", sagt Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank.