Gastkolumne

Betreten verboten!?

So ein hübscher Garten, mag sich so mancher Wohnungseigentümer gedacht haben - bevor er wusste, dass er ihn nie betreten würde.

Denn nicht alles, was über die eigene Wohnung hinaus zum Haus einer Eigentümergemeinschaft gehört, darf auch tatsächlich von jedem Eigentümer genutzt werden. Gerade Gartenflächen werden gerne mittels Sondernutzungsrechten den Erdgeschosswohnungen zugeteilt - die anderen Bewohner dürfen dann höchstens von ihrem Balkon aus runtergucken, aber eben nicht ihren Liegestuhl darin aufstellen. Besonders bei Neubauprojekten kann sich dies für Wohnungskäufer als ein Nachteil erweisen, wenn sie vor dem Kauf nicht genau die Teilungserklärung gelesen haben.

Bei Bestandsobjekten sind aber oft auch die Teilungserklärungen nicht immer vollends aussagefähig, denn die Eigentümer können durchaus per Beschluss oder Vereinbarung davon abweichend geregelt haben, dass bestimmte abgeschlossene Räume, Gegenstände oder Flächen, die dem Grunde nach allen Eigentümern zur Nutzung zugeordnet sind, nur von einzelnen Eigentümern genutzt werden dürfen: so etwa Dachbödenräume, Autostellplätze, Garagen, Kellerräume, Fahrradständer oder eben Gartenflächen. Der alleinige Nutzungsberechtigte darf ohne weitergehende Regelungen durch die Gemeinschaft hieran keine baulichen Veränderungen vornehmen: eigenmächtige Errichtung von Carport, Zaun oder Saunahäuschen sind nicht gestattet. Gegen "vorübergehende Installationen", wie zum Beispiel eine Kinderschaukel oder ein Trampolin, ist aber grundsätzlich - bei Beachtung der Verkehrssicherungspflichten - nichts einzuwenden. Außerdem darf der Eigentümer seine Sondernutzung vermieten oder verpachten. Im Idealfall hat die Gemeinschaft nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten der Sondernutzung ausformuliert. Und noch eine Sache gilt es zu beachten. So hat sich schon mancher eine Fläche reserviert, die ihm eigentlich nicht zusteht. "Gewohnheitsrechte" gibt es im Wohnungseigentum nicht. Also immer erst mal über den Stand der Dinge informieren - vielleicht klappt es ja doch mit dem Liegestuhl im hübschen Gemeinschaftsgarten.

Hans-Georg Kranz ist Experte und Geschäftsführer der BWG, einem der größten WEG-Verwalter Berlins

Nächste Woche: Stimmrecht bei Mehrheitseigentümern