Expertenrat

"Eine E-Mail reicht nicht"

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Reicht für die Kündigung der Wohnung auch eine E-Mail aus? Ich bin Eigentümer einer Drei-Zimmer-Wohnung mit einem großen Balkon außerhalb der Stadt und habe diese bereits seit einiger Zeit an einen jungen Mann vermietet. Jetzt möchte ich das Mietverhältnis mit meinem Mieter kündigen und frage mich, ob es möglich ist, dies auch per Fax oder E-Mail zu tun. Hans-Eckart F.

Für die Kündigung des Mietverhältnisses schreibt das Gesetz in § 568 BGB die Schriftform vor. Das bedeutet, dass die Kündigungserklärung zu Papier gebracht werden muss und eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden muss. Wenn auf Vermieterseite mehrere Personen stehen, müssen auch alle die Kündigung unterzeichnen. Die schriftliche Form kann nach §§ 126 Abs. 3 und 126 a BGB durch die elektronische Form ersetzt werden, was bedeutet, dass das Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen wird. Eine normale E-Mail oder ein Fax sind danach nicht ausreichend. Die Verwendung der zuvor genannten elektronischen Form durch Signatur ist auch davon abhängig, dass der andere Teil - also der Erklärungsempfänger - mit dieser Form einverstanden ist. Seit einigen Jahren erlaubt das Gesetz aber in bestimmten Fällen die sogenannte Textform. Hier muss die Erklärung zwar auch schriftlich abgegeben werden, eine eigenhändige Unterschrift ist aber entbehrlich. Es reicht daher aus, wenn die Person des Erklärenden angegeben wird und der Abschluss der Erklärung erkennbar ist, z. B. durch den Zusatz "gez. XY". Für die Kündigung reicht die Textform nicht.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Rat für Mieter

Kann ich nachträglich eine Mietminderung geltend machen? Ich habe eine Mietwohnung mit Dachterrasse. Der Vermieter kündigte im letzten Jahr schriftlich zweimal Sanierungsarbeiten an, ohne dass es dazu gekommen ist. Nach unserem zweiwöchigen Urlaub stellten wir fest, dass die Sanierungsarbeiten auf unserer und der Nachbarterrasse bereits in vollem Gange sind. Heike M.

Fraglich ist, ob ein Mieter auch dann die Miete mindern kann, wenn der Mietmangel, also zum Beispiel Bauarbeiten, während einer längeren urlaubsbedingten Abwesenheit eintrat und andauerte.

Überraschend, vor allem für Vermieter, ist hier die Antwort der - soweit ersichtlich - einhelligen Rechtsprechung: Die Minderung tritt auch dann ein, wenn der Mieter die Mietsache aus Gründen, die in seiner Person liegen (etwa Krankheit, Urlaubsabwesenheit), nicht nutzen kann (vgl. z. B. OLG Düsseldorf v. 19.3.2002 - 24 U 124/01 -). Voraussetzung einer Minderung der Miete ist nämlich nicht die subjektive Beeinträchtigung des Mieters im Gebrauch der Mietsache, sondern die objektive Minderung ihrer Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch. Mit anderen Worten: Es genügt für die Minderung, dass die Mietsache an einem Mangel leidet; erforderlich ist nicht, dass der Mieter unter dem Mangel leidet.

Die Höhe der Mietminderung, die sogenannte Minderungsquote, richtet sich nach dem Umfang der objektiven Beeinträchtigungen des mietvertraglichen Gebrauchs. In der Regel wird die Nichtbenutzbarkeit der Terrasse mit einer (zeitanteiligen) zehnprozentigen Mietminderung bewertet.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Rat für Eigentümer

Hat er recht? An drei Reihenhäusern einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurden Wärmedämmmaßnahmen durchgeführt. Entgegen der Auftragsbestätigung wurden die Fenster jedoch nicht abgeklebt. Jetzt sind dort eingebrannte Punkte von der Grundierung. Der Unternehmer hat dieses seiner Versicherung gemeldet. Sie ist aber der Meinung, dass nur die Gläser ersetzt werden müssen. Mareike E.

Wenn die betroffenen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft der Meinung sind, dass die bestellte Leistung bei der Wärmedämmung nicht ordnungsgemäß erbracht worden ist, müssen sie sich im Fall keiner gütlichen Einigung mit dem Auftragnehmer vor Gericht auseinandersetzen. Wie gut oder schlecht dabei die Erfolgschancen sind, kann aus der Ferne nicht beurteilt werden, weil der tatsächliche Umfang des Schadens begutachtet werden müsste. In jedem Fall sollte man dem Auftragnehmer erst einmal eine Frist setzen, in der er den ordnungsgemäßen Zustand herstellen und sich bei Nichteinhaltung der Frist an einen Fachanwalt wenden kann. Allerdings sollte man sich immer erst fragen, ob sich der Aufwand an Zeit, Geld und Nerven lohnt, falls es sich doch nur um sehr geringfügige Schäden an den Fensterrahmen handelt.

Außerdem müssen Sie nichts übereilen. Da es sich um Fenster und Fensterrahmen handelt, verjährt die Sache nicht so schnell. Die Verjährungsfrist für die Mängelbeseitigung an Teilen, die fest mit dem Bauwerk verbunden sind, beträgt fünf Jahre. Was die Versicherung des Auftragnehmers zu dem Fall sagt, muss den Auftraggeber nicht interessieren, denn sie ist nicht sein Partner.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)