Geld

Steuervorteile beim Kauf einer Immobilie nutzen

Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, sollte keinesfalls Fremdkapital aus eigenen Mitteln vorschießen - "etwa, weil die Bank den Kreditantrag noch bearbeitet", warnt Hans-Joachim Beck, Leiter Abteilung Steuern beim Immobilienverband IVD.

"Denn die Schuldzinsen können dann nicht als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden." Hintergrund: Diese Einnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Die Finanzierungskosten des Immobilienkaufs, also insbesondere die Zinsen für das Darlehen, sind als Werbungskosten von diesen Einkünften abziehbar. Voraussetzung ist jedoch, dass das Darlehen unmittelbar zur Zahlung des Kaufpreises verwendet wird. "Wenn die Bank aber den Kredit erst nach dem Erwerb der Immobilie bewilligt und auszahlt, ist der vom Gesetzgeber geforderte wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Darlehen und Immobilie bzw. zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr gegeben." Häufig biete die Bank Kunden bei der Verhandlung über die Darlehenskonditionen auch ein Damnum an. Dies bedeutet, dass das Darlehen nicht in der vollen Höhe ausgezahlt wird, sondern ein Teilbetrag bei der Auszahlung einbehalten wird. "Steuerlich kann dieser Betrag aber bereits in dem Jahr als Werbungskosten abgezogen werden, in dem das Darlehen ausgezahlt wird", so Beck. Durch diese Vereinbarung werden Werbungskosten vorgezogen, die Steuerlast gestundet.