Finanzierung

Beton in Bares verwandeln

Mit der Immobilien-Rente oder der Umkehrhypothek lässt sich im Alter das eigene finanzielle Polster aufstocken

- Im Alter schuldenfrei in der eigenen Immobilie wohnen, befreit von der Sorge, sich mit stetig steigenden Mietkosten auseinandersetzen zu müssen. Das ist ein häufig angeführtes Argument für den Immobilienerwerb in möglichst jungen Jahren. Und in der Tat haben Fachleute von LBS Research (Landesbausparkassen) errechnet, dass die ersparte Miete in der schuldenfreien Immobilie im Alter bei monatlich 519 Euro im Westen und bei 403 Euro im Osten liegt.

Doch die meist vollständig im Alter abbezahlte Immobilie kann durchaus noch einen anderen Vorteil bergen: Beispielsweise lässt sich durch eine sogenannte Umkehrhypothek, gemeint ist eine Beleihung der Immobilie, die monatliche Rente aufstocken. Ein Modell, mit dem die ImmoKasse GmbH in Oberhaching bei München wirbt - fast konkurrenzlos, denn Nachfragen zeigen: Viele Banken zeigen sich gegenüber dem Modell skeptisch.

Bis zu 1000 Anfragen im Monat

Verbraucher indes sind es weniger. Bis zu 1000 Anfragen von Eigentümern, die 65 Jahre und älter sind, registriert die ImmoKasse nach eigenen Angaben jeden Monat. Im vergangenen Jahr hätten sich 300 dieser Interessenten zum Abschluss eines Vertrages entschlossen. "Die meisten davon waren um die 73 Jahre alt", sagt Geschäftsführer Lutz Schroeder. "Das Modell ist für Menschen gedacht, die über Grundbesitz verfügen, zugleich aber ein Liquiditätsproblem haben und trotzdem in der eigenen Immobilie bleiben wollen." Diesen Kunden biete sich mit der Umkehrhypothek die Möglichkeit an, die Immobilie zu beleihen und im Umkehrschluss einen Kredit zu erhalten, der erst mit ihrem Auszug oder ihrem Tod zurückbezahlt werden müsse. "Entweder indem die Immobilie verkauft wird oder die Erben die Rückzahlung übernehmen", ergänzt Schroeder. Aktuell biete man das Programm bis zum Jahresende zu einem festen Zinssatz von 5,9 Prozent statt 6,9 Prozent an. Maximal könne die Immobilie bis zu 37 Prozent beliehen werden.

Ein Modell, für das sich unlängst auch Josef und Edith M. interessierten. Sie sind 88 und 86 Jahre alt, erfreuen sich bester Gesundheit und besitzen ein Einfamilienhaus, das Anfang der 60er-Jahre gebaut wurde und nach Einschätzung eines Maklers derzeit einen Wert von circa 350.000 Euro hat. Die Immobilie ist längst abbezahlt, in der nächsten Zeit stehen allerdings einige Arbeiten an. So würde Josef M. gern die Heizungsanlage erneuern, überhaupt möchte er mit seiner Frau gern mal schön essen gehen. "Allerdings erlaubt mir meine Rente in Höhe von 1100 Euro keine großen finanziellen Sprünge", räumt der Rentner ein. Rücklagen könne er auch nicht bilden.

Und so wurde das Ehepaar neugierig, als es von der ImmoKasse und deren Angebot von einer "Umkehrhypothek für Eigentümer 60 plus" erfuhr. Es besuchte eine Informationsveranstaltung, zeigte sich angetan von den Überlegungen, wollte sich dann aber vorsorglich noch einmal unabhängig beraten lassen. Der Weg führte sie zur Verbraucherzentrale, wo sie auf den Finanzexperten Christian Schmid-Burgk trafen. "Ich war kurz vorher in Berlin auf einer Tagung des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschland, der zu dem Thema informiert hatte. Ich konnte daher die Angebote am Markt gut einschätzen", sagt der Berater.

In Berlin hörte Schmid-Burgk beispielsweise den Vortrag von Hans Neuweiler, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Pforzheim. Diese bietet bereits seit 2009 das Programm "Immobilien-Rente" an. "Wir haben damit auf Anfragen von älteren Kunden reagiert, die bei uns einen Kredit aufnehmen wollten, um ihre Rente aufzustocken", bestätigt Neuweiler auf Nachfrage. Zunächst habe man kurz überlegt, ob man ab einem bestimmten Alter noch Kredite vergeben sollte. "Aber dann haben wir uns gesagt: Warum eigentlich nicht, wenn Immobilienbesitz als Sicherheit vorliegt? Schließlich gibt es keine Verpflichtung gegenüber Erben, falls diese da sind, Grundbesitz völlig unbelastet zu übergeben."

Seitdem bietet die Bank Kunden aus der Region an, die eigene Immobilie bis zu 50 Prozent zu beleihen. Das Programm orientiert sich dabei am Stand des Euribor für sechs Monate, also jenem Zinssatz, zu dem sich europäische Banken Anleihen in Euro gewähren. Der beträgt zurzeit 0,55 Prozent. "Hinzu kommt ein Bearbeitungsaufschlag in Höhe von 1,75 Prozent", sagt Neuweiler. "Wer also eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro besitzt und diese beleiht, kann bei uns einen Kredit in Höhe von bis zu 250.000 Euro zu einem Zins von derzeit 2,3 Prozent abrufen." Eine Altersbeschränkung nach oben hin gebe es nicht. "Solange wir den Eindruck haben, der Kunde ist mündig, vergeben wir auch einen Kredit." Damit ist die Sparkasse im Süden der Republik offenbar einen Schritt weiter als die Hamburger und Berliner Sparkasse, denn beide Banken bestätigen auf Nachfrage, kein ähnliches Produkt anzubieten oder über ein Produkt dieser Art nachzudenken.

Josef und Edith M. entschieden sich trotzdem, ihrer Hausbank treu zu bleiben. Um einen Kredit in Höhe von 150.000 Euro zu erhalten, mussten sie allerdings ihren Sohn als offiziellen Kreditnehmer ins Spiel bringen. "Er verdient als leitender Angestellter gut, das hat die Bank beruhigt. Aber eigentlich bürgen wir mit unserem Grundbesitz für die Rückzahlung des Geldes", sagt Josef M. Schön sei dieses Konstrukt nicht, "denn eigentlich wollten wir nicht unseren Sohn zum Schuldner machen", sagt der frühere Architekt. Immerhin wisse der Sohn aber, dass die Immobilie der Eltern viel wert sei.

Schmid-Burgk kann vor diesem Hintergrund erst recht nicht den Argwohn der Bank verstehen. "Warum die Kinder miteinbeziehen, wenn Immobilienvermögen vorhanden ist?", fragt der Verbraucherschützer. Die Sorge, der Kredit könnte nicht zurückbezahlt werden, sei doch völlig unbegründet. "Zumal die Menschen, die ihre Rente auf diese Weise aufstocken wollen, ja auch akzeptieren, dass ein Teil ihrer Immobilie sozusagen von ihnen selbst ,verfrühstückt' wird", so der Finanzierungsfachmann weiter. Aber eine Verpflichtung gegenüber den Erben, den Grundbesitz unangetastet zu lassen, gebe es in der Tat nicht.

Das sieht man in Schleswig-Holstein ähnlich. Als erstes Bundesland hat es seine öffentliche Förderbank, die IB Investitionsbank Schleswig-Holstein, bereits vor zwei Jahren beauftragt, ein Programm anzubieten, um damit einen zusätzlichen Baustein für die Altersvorsorge zur Verfügung zu stellen. "Wir bieten damit eine überlegenswerte Alternative zu Verkauf oder Vermietung der Immobilie an. Kurz gesagt: Wir machen Steine essbar", sagt Axel Vogt, Leiter des Bereichs Immobilien der IB. Gemeint ist die IB.ImmoRente.

Schleswig-Holstein ist damit das erste Bundesland, das ein solches Modell anbietet. "Allerdings nur Bürgern dieses Bundeslandes", sagt Sprecherin Birgit Rapior.

Bislang sei auf diese Weise in 40 Fällen die Rente aufgestockt worden. Das Durchschnittsalter betrage 77 Jahre. "Wir beobachten, dass es vielen älteren Menschen noch schwer fällt, eine Immobilie zu belasten, die sie fast ihr ganzes Leben abbezahlt haben. Sie wollen das Erbe nicht gern antasten. Bei der Beleihung achten wir daher darauf, dass die Häuser immer in den Händen der Familie bleiben."

Stephan Rabe, Sprecher des Verbands Öffentlicher Banken, ist sicher, dass es für die Immobilien-Rente bundesweit großes Potenzial gibt. "Damit kann man auf intelligente Weise in der eigenen Immobilie wohnen bleiben und der Altersarmut begegnen." Eine positive Entwicklung vergleichbarer Produkte in den USA und Großbritannien stimme zuversichtlich.