Ratgeber

"Laub selbst zusammenfegen"

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Unter welchen Umständen darf ich die Gewerbemiete erhöhen?

Ich habe mit meinem Mieter vor zwei Jahren einen unbefristeten Gewerbemietvertrag über Geschäftsräume abgeschlossen. Der Vertrag enthält keine Regelung zu einer Mieterhöhung. Habe ich dennoch die Möglichkeit, jetzt die Gewerbemiete zu erhöhen? Wenn ja, muss ich bestimmte Fristen einhalten?

Martin F.

Dies ist ein Fall, bei dem die Unterschiede zwischen einem Wohnraummietvertrag und einem Gewerbemietvertrag deutlich werden. Der Vermieter von Wohnraum kann auf gesetzliche Möglichkeiten zur Mieterhöhung zurückgreifen und die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Bei der Gewerberaummiete sieht das Gesetz solche Möglichkeiten nicht vor. Wenn Sie keine Vereinbarung im Mietvertrag zur Mieterhöhung getroffen haben, können Sie durch eine Nachtragsvereinbarung zu Ihrem bestehenden Gewerbemietvertrag die Miete erhöhen. Dies bedeutet aber, dass Sie mit Einverständnis des Mieters den Vertrag im Hinblick auf die Miethöhe abändern müssten. Ohne Einverständnis des Mieters ist diese Variante jedoch nicht möglich. Die weitere Möglichkeit, die sich Ihnen bietet, ist die Änderungskündigung. Da Sie einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, werden Sie für die Beendigung des Mietvertrages Kündigungsfristen für die ordentliche Kündigung vereinbart haben. Mit diesen vereinbarten oder bei fehlender Vereinbarung mit den gesetzlichen Fristen § 580 a BGB könnten Sie den Mietvertrag mit dem Gewerbemieter ordentlich kündigen, verbunden mit dem Angebot auf Abschluss eines neuen Mietvertrages, welcher dann die neue Miete berücksichtigt. Wenn der Mieter mit Ihrem Änderungsangebot nicht einverstanden ist, endet das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist.

Kann Grundsteuer rückwirkend erhoben werden?

Für unser Haus wurde die Grundsteuer neu berechnet, während in derselben Straße und in anderen Bezirken dies nicht geschah. Kann es sein, dass das Finanzamt sich einzelne Häuser herauspickt? Ich fühle mich als Mieterin in unangemessener Weise vom Staat benachteiligt. Wie kann ich mich wehren? Gibt es vielleicht anhängige Verfahren?

Karin G.

Die Grundsteuer, als Steuer auf das Eigentum an Grundstücken, wird ermittelt, indem der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz multipliziert wird.

Das Finanzamt bewertet in einem Ertragswertverfahren das bebaute Grundstück und erteilt dem Eigentümer des bebauten Grundstücks einen Einheitswertbescheid. Hierzu wird die Jahresrohmiete des bebauten Grundstücks ermittelt. Bei Änderungen der Wohnfläche des Grundstücks kann sich dann auch der Einheitswert ändern.

Soweit die Umlage der gesamten Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart ist, kann der Vermieter die Grundsteuer als Betriebskostenposition auf die Mieter umlegen. Grundsätzlich ist der Vermieter mit der Korrektur der Betriebskostenabrechnung zum Nachteil des Mieters nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist zwar ausgeschlossen.

Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung der Nachforderung gar nicht selbst zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 BGB). Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn das zuständige Finanzamt rückwirkend den Grundsteuerbescheid korrigiert und daraufhin die Differenz vom Vermieter nachfordert. Dann hat der Vermieter den Ablauf der Abrechnungsfrist nicht zu vertreten und kann somit die erhöhte Grundsteuer auch noch rückwirkend von den Mietern fordern. Eine Benachteiligung des Einzelnen liegt hier nicht vor.

Muss nicht ein Abstand eingehalten werden?

Wir leben in einem Reihenhaus. Unser Nachbar ist ein Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen. Es gibt dafür jedoch keinen Gärtner. Alles wächst, auch die Birke. Laub von mehreren Jahren liegt im Garten. Wir haben beim Umweltamt nachgefragt, was wir tun könnten. Nichts, war die Antwort, bis der Baum an unserem Haus kratzt.

Britta R.

Sie schreiben, Sie haben die Nachbarn mehrfach gebeten, doch wenigstens die Birke im Garten auf den erforderlichen Abstand zu Ihrem Haus zurückzuschneiden. Ebenso sollte der Baum sogar gefällt werden, und es war zunächst auch von einer Kostenbeteiligung die Rede, wozu Sie sich bereit erklärt hatten. Daraus wurde dann aus ungeklärten Gründen nichts. Zudem, so sagen Sie, behindere in dem Nachbarhaus ein Naturliebhaber derartige Entscheidungen. Nachdem Sie schließlich einen Anwalt hinzugezogen hatten, wurde dieser angewiesen, die Wohngemeinschaft nicht mehr zu belästigen. Und nach weiterem hin und her riet der Anwalt Ihnen davon ab, vor Gericht zu gehen.

Dazu kann ich folgendes mitteilen: Gemäß § 27 Berliner Nachbarrechtsgesetz haben der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks mit der Weißbirke drei Meter Mindestabstand vom Nachbargrundstück einzuhalten. Nun schreiben Sie leider nicht, wo die Birke steht. Nachdem aber Ihr Anwalt Ihnen abgeraten hat, vor Gericht zu gehen, steht zu vermuten, dass die Birke wahrscheinlich diese drei Meter nicht unterschreitet? Der Sachverhalt scheint misslich und unbefriedigend für Sie, aber nicht zu ändern, wenn der Baum weder krank ist noch unter Missachtung der Abstandsflächen eingepflanzt wurde. Das auf Ihr Grundstück fallende Laub müssen Sie leider auch dulden und zusammenfegen oder auch selbst wegbringen.