Leerstand

Die gespaltene Republik

| Lesedauer: 7 Minuten
Andreas Voigt

In Deutschlands Osten stehen viele Häuser leer. Im Westen des Landes wird dagegen der Wohnraum knapp und die Preise steigen

Welcher Liebhaber alter Häuser könnte sich nicht vorstellen, in einem denkmalgerecht sanierten Haus inmitten einer intakten Altstadt zu leben. Der Immobilienmakler Rolf Wiedemann hat sich diesen Traum erfüllt. Vor zehn Jahren kaufte er im Görlitzer Nikolaiviertel ein 1846 erbautes Gebäude mit einem Rundbogen als Eingangsportal aus Naturstein für nur 10 000 Euro und sanierte es denkmalgerecht. Seitdem lebt der 69-jährige gebürtige Wiesbadener allein auf rund 310 Quadratmetern, die sich auf drei Etagen und elf Zimmer verteilen.

Was in westdeutschen Städten aufgrund von Kriegszerstörungen und teuren Immobilienpreisen kaum umsetzbar ist, ist in vielen ostdeutschen Ballungsräumen wahrscheinlich leichter denn je. Hier gibt es gut erhaltene und nach der Wende vorbildlich sanierte Altstädte, die Objekte meist zu Schnäppchenpreisen. Görlitz etwa blieb von Kriegs- und Nachkriegszerstörungen so gut wie verschont. Die Stadt an der polnischen Grenze, rund 100 Kilometer östlich von Dresden, zählt zu den schönsten Städten der Republik. Häuser aus verschiedensten Epochen gehen hier eine kongeniale Verbindung ein.

Mietpreise werden verhandelt

Doch schöne Häuser allein, das lernt man schnell in Ostdeutschland, sagen nicht viel über den Zustand einer Stadt aus. Fehlen die Arbeitsplätze, wandern insbesondere die jungen Menschen ab. Zu Blütezeiten zählte das malerische Görlitz rund 100 000 Einwohner, heute leben hier noch 51 000 Menschen. In mehr als 50 Prozent aller Görlitzer Wohnungen brennt nach Einbruch der Dunkelheit kein Licht. Das ist der Hauptgrund für die niedrigen Immobilienpreise. Das Perfide daran: Früher sah man den Städten ihren wirtschaftlichen Abschwung an. Die Fassaden ergrauten und begannen zu bröckeln. Heute sterben die Städte im Osten langsam, ohne dass man es ihnen anmerkt.

"Die Anfragen sind in diesem Jahr noch einmal deutlich zurückgegangen", klagt Immobilienmakler Wiedemann. Meist seien es ALG-II-Empfänger, die eine Wohnung suchten. Um Mieter zu ködern, greifen Görlitzer Vermieter zunehmend zu unkonventionellen Mitteln. "Das reicht von dem Angebot, ein halbes Jahr mietfrei zu wohnen, bis zur Übernahme der Umzugs- oder Einrichtungskosten", berichtet Wiedemann. Anders als in den westdeutschen Städten, in denen Wohnraum zunehmend knapp wird, sitzen Mieter und Käufer in der Neiße-Stadt seit Langem am längeren Hebel. "Miet- und Kaufpreise werden in Görlitz grundsätzlich verhandelt", sagt Wiedemann. Oftmals zahlten die Mieter in der Stadt an der Neiße nicht mehr als einen Euro pro Quadratmeter. Viele der Altstadthäuser gehen mangels Käuferinteressenten in die Zwangsversteigerung und werden dort regelrecht verramscht. Wiedemann selbst hat seit zwei Jahren kein Haus mehr verkauft. Er betreibt wie die meisten anderen Makler das Makeln nur als Nebengeschäft. In erster Linie verdienen die Görlitzer Makler ihr Geld mit Hausverwaltungstätigkeiten und Reparaturdienstleistungen.

Doch sosehr sich der Görlitzer Immobilienmakler mehr Kunden und stabilere Immobilienpreise für seine Stadt wünscht, so sehr wünschen sich Bewohner westdeutscher Städte mehr Wohnraum und niedrigere Immobilienpreise. Im Gegensatz zu ostdeutschen Städten herrscht insbesondere in den Metropolen Westdeutschlands Wohnungsknappheit. Immobilienpreise schnellen in Städten wie Frankfurt, Hamburg oder München seit Jahren steil nach oben. Der Grund: Die wirtschaftsstarken Großstädte erfreuen sich kontinuierlichen Zuzugs, oftmals begünstigt durch Abwanderung aus strukturschwachen Regionen Ostdeutschlands. Gleichzeitig ist das Angebot aufgrund zu geringer Bautätigkeit seit Jahren knapp. Laut einer aktuellen Studie des Pestel-Instituts fehlen etwa in München 31 000 Wohnungen, in Frankfurt insgesamt 17 500 und in Hamburg immerhin 15 000. Liebevoll sanierte Altbauwohnungen wie in Görlitz und anderen ostdeutschen Städten zu Niedrigstpreisen, davon können Hamburger und Münchner nur träumen.

Die Münchner Immobilienpreise seien in den vergangenen Jahren um 15 bis 20 Prozent gestiegen, berichtet Markus Riedel, Makler bei Riedel Immobilien. In begehrten Lagen wie der Altstadt, der Maxvorstadt oder Schwabing seien Mietpreise zwischen 14 und 20 Euro pro Quadratmeter gang und gebe. Mit höherwertigen Wohnungen erzielen Vermieter Preise bis zu 30 Euro und mehr pro Quadratmeter. Käufer von Immobilien müssen ebenso tief in die Tasche greifen. "Unter 5000 Euro pro Quadratmeter bekommt man nichts Gescheites", sagt Markus Riedel. Top sanierte Altbauwohnungen, die wie anderswo in Deutschland weiterhin auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen, kosten dem Immobilienexperten zufolge zwischen 7500 und 12 000 Euro pro Quadratmeter. Die Spitze des Eisbergs bildet derzeit das Immobilienprojekt "the seven tower". In dem einstigen Heizkraftwerk im Gärtnerplatzviertel entstehen Luxuswohnungen mit Quadratmeterpreisen bis zu 22 000 Euro.

Wesentlich entspannter sieht die Lage dagegen auf dem Leipziger Immobilienmarkt aus. Zwar wächst die Messestadt inzwischen wieder. Doch der Leerstand liegt in Leipzig trotz Rückgangs noch immer bei über zehn Prozent. Die Mieten variieren von Stadtteil zu Stadtteil deutlich. Während man im Leipziger Osten Wohnungen bereits ab 3,80 Euro mieten kann, sind die Preise in begehrten Vierteln wie der Südvorstadt oder dem Musikerviertel mit zehn Euro und mehr weitaus höher. "Wer in Leipzig eine Wohnung kauft, um sie danach zu vermieten, sollte ganz genau auf die Lage schauen", rät Thomas Hoffmann, Immobilienmakler in der Sachsenmetropole.

Qualität der Sanierung ist wichtig

Obendrein spielt die Sanierungsqualität eine ganz große Rolle. "Je besser die Wohnung saniert ist, desto größer ist die Chance, für sie auch in einer weniger gefragten Gegend einen Mieter zu finden", weiß der Immobilienmakler. Die Messestadt ist inzwischen bekannt für ihre hohe Sanierungsqualität.

Seit Jahren wetteifern Bauträger, die sich auf die Sanierung denkmalgeschützter Häuser spezialisiert haben, um die gelungensten Sanierungen. Mithilfe westdeutscher Kapitalanleger, die dank der Denkmal-AfA 90 Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren steuerlich abschreiben können, blüht die lange Zeit vernachlässigte, noch reichlich vorhandene Leipziger Altbausubstanz wieder auf. Im Waldstraßenviertel etwa läuft man durch herrschaftliche Treppenhäuser mit aufgearbeiteten Wandbemalungen wie zu Zeiten der Belle Époque. Altbauwohnungen mit Parkett, Stuck und Kamin sowie Aufzug und Tiefgarage sind hier keine Seltenheit. Die vergleichsweise geringen Kaufpreise liegen zwischen 2000 und 2800 Euro.

Trotz noch moderater Immobilienpreise gibt es auch in den begehrten Leipziger Stadtquartieren inzwischen Verdrängungen von Bevölkerungsschichten. "In die beliebte Südvorstadt ziehen zunehmend Familien", sagt Hoffmann. Studenten und Künstler hingegen siedeln sich verstärkt im benachbarten Plagwitz an. Während in Leipzig die Immobilienpreise leicht anziehen, "wird sich an den Tiefstpreisen in Görlitz auf absehbare Zeit nicht viel ändern", glaubt Rolf Wiedemann. "Alles steht und fällt mit den Arbeitsplätzen." Davon gibt es in Görlitz viel zu wenig.