Günstige Immobilien

Polen lockt Berliner Investoren

Folge der Finanzkrise: Ferienhäuser am Wasser gibt es schon für 100 000 Euro

- Maximilian Allgayer hat seinen Kunden den Traum vom eigenen Heim schon an den schönsten Orten der Welt erfüllt. "Selbst an den Stränden von Thailand haben wir herrliche Villen aufgetan", sagt der auf Auslandsimmobilien spezialisierte Makler aus Bad Liebenzell. Jetzt setzt er seinen Fuß erstmals in Deutschlands Nachbarland im Osten: "Wir testen, wie begehrt Domizile in Polen hierzulande sind."

Dafür dass es nur ein Versuchsballon sein soll, hat das erste Objekt Allgayers jenseits der Oder schon beträchtliche Ausmaße: Ein ganzer Gutshof in Masuren steht zum Verkauf. 102 314 Quadratmeter misst das Grundstück - groß genug, um mehr als 14 weltmeisterschaftsfähige Fußballplätze zu fassen. Traditionelle Winter-Sommer-Wege, die eine Hälfte der Fahrbahn mit großen Steinen gepflastert, der andere aus losen Sand, damit die Hufe der Pferde greifen können, führen zum Ensemble aus Gutshaus, Ställen, Futter- und Getreidemagazin. Alle aus Back- und Ziegelsteinen vor mehr als 140 Jahren errichtet und in den vergangenen beiden Jahrzehnten zum Teil aufwendig zu einer Residenz saniert. 1400 Quadratmeter misst die Wohnfläche insgesamt. "Ein Traum für jemanden, der ein individuelles Domizil inmitten der masurschen Seenlandschaft sucht", sagt Allgayer. "Oder für einen Investor, der ein Wellnesshotel plant."

In Deutschland, Frankreich oder Italien müsste ein Käufer für eine derartige Anlage einen zweistelligen Millionenbetrag hinlegen. Am polnischen Immobilienmarkt gelten andere Regeln: "Nur etwas mehr als eine Million Euro fordert der Eigentümer", sagt Allgayer.

Und es ist gut möglich, dass sich der Besitzer am Ende mit gerade einmal einer Million Euro zufrieden gibt. Selbst bis in den Schwarzwälder Kurort Bad Liebenzell hat sich das herumgesprochen. Der polnische Immobilienmarkt ist schwer in der Krise. "Die Preise für Wohn- und Ferienobjekte sind seit 2008 um bis zu 30 Prozent gefallen", berichtet Dariusz Kunik, Experte für den polnischen Immobilienmarkt beim deutschen Berater Aengevelt. Zweitdomizile von den pommerschen Stränden bis hin zu den Beskiden sind dadurch so billig geworden, dass immer mehr Deutsche, Österreicher und Skandinavier auf die Suche nach einer günstigen Ferienimmobilie in Polen gehen. "Apartments und Häuser in Polen kosten nur einen Bruchteil dessen, was Käufer in Deutschland oder der Schweiz zahlen müssen", sagt Kunik.

Wohnungen für 50 000 Euro

Im einstigen Kaiserbad Misdroy gleich jenseits der Grenze von Swinemünde werden Ferienwohnungen in luxuriös sanierten Strandvillen aus dem 19. Jahrhundert derzeit für nur 50 000 Euro angeboten. Für ein 2005 errichtetes zweistöckiges Haus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche und Doppelgarage an der Weichselmündung bei Danzig fordert der Eigentümer 125 000 Euro. "Es liegt nur 200 Meter vom Fluss und knapp vier Kilometer vom Strand entfernt und kann sofort bezogen werden", sagt Makler Grzegorz Tyminski.

Auch Häuser in den Bergen sind in Polen deutlich günstiger als in den deutschen Alpen, in Österreich oder der Schweiz. Das lockt vor allem wander- und wintersportaffine Käufer aus Berlin. Ein moderner, wärmegedämmter Bungalow in einem Ferienhausgebiet in der Urlaubsregion Jura Krakowska Czetochowaska beim Nationalpark Ojców soll jetzt nur 128 000 Euro kosten. "Das Haus hat 118 Quadratmeter Wohnfläche, einen Kamin und dazu ein 1000 Quadratmeter großes Grundstück", schildert die ebenfalls auf den polnischen Markt spezialisierte Neustädter Maklerin Johanna Basel. Einbrecher müssen die Käufer nicht fürchten. "Ein professioneller Sicherheitsdienst bewacht ständig das Areal", sagt Basel. Was den polnischen Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren einbrechen ließ, war die eigene Landeswährung: Der Zloty ist für Polens Grundeigentümer zum Fluch geworden - und ebenso für etliche Deutsche, Österreicher und Skandinavier, die in den Jahren vor der Finanzkrise eine Ferienimmobilie im Land auf Kredit erworben haben.

Weil den polnischen Banken die Kraft fehlte, um den damals boomenden Immobilienmarkt mit Zloty-Krediten finanzieren zu können, sind vor allem Geldinstitute aus Österreich eingesprungen - mit Darlehen in Euro. Es war ein perfektes Geschäft für alle Beteiligten, solange der Zloty wegen des geplanten Beitritts Polens zur Eurozone gegenüber der europäischen Gemeinschaftswährung aufwertete. Je stärker der Kurs des Zloty stieg, desto leichter fiel es den Polen, die Kredite zu bedienen. Die Risiken für die Banken schrumpften. "Doch das alles hat sich mit Ausbruch der Finanzkrise verändert", sagt Aengevelt-Experte Kunik. Um Polens Wirtschaft dem Abwärtsstrudel der im Herbst 2008 einsetzenden globalen Rezession zu entreißen, wertete die Polnische Nationalbank den Zloty um mehr als 50 Prozent ab. Das stabilisierte zwar die Konjunktur im Land. Während rund um den Erdball 2009 die Wirtschaftsleistung einbrach, wuchs Polens Bruttoinlandsprodukt in jenem Jahr um 1,9 Prozent. In diesem Jahr soll Polen das am stärksten wachsende Land der EU sein.

Die Verkaufswelle hält an

Doch Grundeigentümer, die ihre Immobilien auf Kredit gekauft hatten, mussten dafür einen hohen Preis zahlen. Kostete im September 2008 ein Euro nur 3,2 Zloty, waren es im Februar des Folgejahres 4,9 Zloty. Immer mehr einheimische Haus- und Wohnungsbesitzer mussten bei ihren Darlehen das Handtuch werfen - und versuchten, ihre Immobilien zu verkaufen. Die Preise begannen zu bröckeln. Daraufhin forderten die Banken auch von ausländischen Besitzern polnischer Ferienobjekte höhere Eigenkapitalhinterlegungen als Sicherheit ein. Das löste eine weitere Verkaufswelle aus, die bis heute anhält. "Gegenwärtig übersteigt das Immobilienangebot in Polen deutlich die Nachfrage", sagt Kunik.