Immobilienvermögen

Die wichtigsten Bestandteile eines Verkehrswertgutachtens

Immobilien machen den größten Anteil an der Summe deutscher Vermögenswerte aus.

- Wichtig ist die ordnungsgemäße Durchführung ihrer Verkehrswertermittlung. Der Verkehrs- oder auch Marktwert wird von Sachverständigen anhand normierter Verfahren ermittelt und im Verkehrswertgutachten festgehalten. Für Institutionen und Behörden ist das Verkehrswertgutachten gemäß § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) das allein anerkannte Dokument, wenn es um die Wertbemessung von Immobilienvermögen geht. Hugo W. Sprenker, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD, rät daher zu besonderer Sorgfalt beim Erstellen von Verkehrswertgutachten: "Fehlerhafte oder unvollständige Gutachten führen häufig zu Fehleinschätzungen des Immobilienwertes und damit zu ganz realen Vermögensverlusten."

Für die Qualität des Verkehrswertgutachtens ist entscheidend, dass das Dokument klar strukturiert und für Fachleute sowie Laien gleichermaßen verständlich ist. Das heißt, dass die gewählten Verfahrenswege und mathematischen Modelle nachvollziehbar dargelegt sein müssen. Das Gutachten enthält die genaue Beschreibung des Objektes und seines Zustands. Der Gutachter prüft Grundstücksdaten, Flächenangaben, Bausubstanz, Ausstattung sowie eventuelle Bauschäden und den Instandhaltungsrückstau. Weiterhin beschreibt das Gutachten örtliche Gegebenheiten, die infrastrukturelle Anbindung sowie lokale und regionale Immobilienmärkte. "Die Lage einer Immobilie ist das erste und wichtigste Kriterium, wenn es um deren Wertermittlung geht", sagt Sprenker.

Neben Objekt-, Lage- und Marktbeschreibung finden sich Darstellungen der Bewertungsverfahren. Gebräuchlich sind Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren, Residualwertverfahren sowie Sachwertverfahren, wobei der Gutachter mindestens zwei Verfahren anwendet. In der Regel umfasst ein Verkehrswertgutachten ohne Anhänge rund 25 Seiten.

Ergänzend zu den Beschreibungen werden dem Gutachten Objektunterlagen beigefügt. Dazu gehören Auszüge aus der Flurkarte (Lageplan), Wohnflächenberechnungen, Regio- und eventuell Stadtplan mit Außenfotos des Objektes.