Expertenrat

"Um 30 Prozent mindern"

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Darf ich vom Mieter verlangen, dass er eine neue Mischbatterie bezahlt?

Ich habe im Mietvertrag mit meinem Mieter vereinbart, dass er für Reparaturen aufkommt, die im Einzelfall 110 Euro betragen dürfen. Die Gesamtbelastung pro Jahr habe ich auf höchstens acht Prozent der Jahresgrundmiete festgelegt. Darf ich verlangen, dass er die Kosten für eine defekte Mischbatterie von 110 Euro übernimmt?

Max S.

Grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters, für große sowie für kleine Reparaturen zu sorgen. Er hat aber die Möglichkeit, im Mietvertrag eine sogenannte "Kleinreparaturklausel" zu vereinbaren. Das bedeutet, dass der Mieter die Kosten für die Beseitigung von "Bagatellschäden" zahlen muss. Die Kosten dürfen nach der Rechtsprechung pro Einzelfall höchstens 110 Euro und als Obergrenze für alle Kleinreparaturen jährlich acht Prozent der Jahresgrundmiete oder höchstens 500 Euro im Jahr betragen. Wichtig ist auch, dass sich die Bagatellschäden auf solche Teile der Mietsache beziehen müssen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Damit sind tropfende Wasserhähne oder Schäden an Duschköpfen, Fenster- und Türverschlüssen, Rollläden, Lichtschaltern, Steckdosen oder auch - wie in Ihrem Fall - eine Mischbatterie zu verstehen. Jede Batterie ist ein Installationsgegenstand und verursacht eine einzelne Reparatur. Die von Ihnen im Mietvertrag angeführte Kostengrenze für die einzelne Reparatur und auch die Regelung hinsichtlich der Gesamtbelastung im Jahr ist von der Rechtsprechung gedeckt, sodass Sie von Ihrem Mieter 110 Euro für das Ersetzen der Mischbatterie verlangen können. Anders wäre es, wenn Sie von Ihrem Mieter die Kosten für die Reparatur einer Abflussleitung verlangen würden. Hier kann der Mieter nicht durch sorgsamen Umgang einen Verschleiß verhindern, sodass er zur Zahlung nicht verpflichtet wäre.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Um wie viel Prozent kann ich die Miete mindern?

Eigentlich wollte ich meine Miete wegen eines Gerüsts vor den Fenstern nicht mindern. Doch die Arbeiten an der Frontfassade dauern mittlerweile über ein Jahr. Wie hoch kann ich die Minderung ansetzen, wenn es hier um viel Verschattung und um Dreck geht? Ist das auch rückwirkend seit dem Beginn der Arbeiten möglich?

Manfred W.

Die Höhe Ihrer Mietminderung wird in der deutschen Rechtsprechung mal mit zehn, mal aber auch mit 30 Prozent bewertet. Das hängt dann immer auch mit dem Grad der Beeinträchtigung Ihres Wohnens ab. Wenn das Gerüst vor allem nur herumsteht, ohne dass viel gearbeitet wird, tendiert die Minderung eher zum unteren Rand der Spanne. Wenn ein Mieter seinem Vermieter die Mietminderung ankündigt, sollte er übrigens nicht einfach nur "Lärm und Dreck" schreiben, sondern diesen auch in einem Protokoll beschreiben. Wenn etwa an einem Tag von 7.30 bis 16.30 Uhr Putz von der Fassade abgeschlagen wurde, dann wäre das ein Sachverhalt, der 30 Prozent Mietminderung erfüllen würde. Wenn wenigstens Planen vor Fenster und Balkon den meisten Dreck fernhalten, ist dies ein 20-Prozent-Sachverhalt, und Tage nur mit Verschattung durch Gerüst und Planen mit zehn Prozent Minderungspotenzial. Daraus lässt sich ein ungefährer Durchschnitt berechnen.

Rückwirkend mindern können Sie nur, wenn ihnen nicht nachgewiesen werden kann, dass sie bei der vorbehaltlosen Zahlung der Miete Kenntnis von den Mängeln und/oder ihrem Mietminderungsrecht hatten (§ 814 BGB). Anders ausgedrückt: Sie bekommen das gezahlte Mietentgelt - das Sie schon damals hätten einbehalten können - vom Vermieter nur zurück, wenn sie bei Zahlung der Miete nicht gewusst haben, dass sie zur Minderung berechtigt waren.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Wie soll ich mich verhalten?

Damit meine Hecke nicht wieder vom Nachbarn abgeschnitten wird, habe ich alles gestutzt. Ein Teil ist jedoch in dessen Garten gefallen - in die schmalen Zwischenraum zwischen Nachbars Maschendrahtzaun und seinem direkt am Zaun stehenden Kompostbereiter und Gartenhaus. Das mir zustehende Hammerschlags- und Leiterrecht will er nicht anerkennen.

Birgit K.

Das Hammerschlags- und Leiterrecht ist im deutschen Rechtswesen eingeführt worden, um speziell in Städten jegliche Grenzbebauung zu regeln - speziell die bautechnische Instandhaltung von Reparaturen bis zu einem neuen Anstrich, Putz oder Wärmedämmung. Dabei sind mit Grenzbebauung sowohl Wohnhäuser, Schuppen, Garagen und anderes gemeint. Dieses Recht verleiht Ihnen den Anspruch, dass Sie das Nachbargrundstück betreten dürfen, um Arbeiten an Ihrem Eigentum vorzunehmen. Dabei gibt es ein paar Einschränkungen. Diese "Besuche" müssen angemeldet werden, und der betroffene Nachbar hat natürlich auch das Recht, einen Termin mit Ihnen abzustimmen - es sei denn, es wäre Gefahr im Verzug.

Sie sehen aus meiner Erläuterung schon, dass dieses Rechtsinstitut für die Zwecke, an die Sie denken, nicht vorgesehen ist. Bei Ihnen aber geht es nicht um Baulichkeiten, sondern ums Grün - was eben nichts mit "Hammer"-Tätigkeiten zu tun hat. Außerdem können Sie Ihre Hecke ja durchaus von Ihrer eigenen Seite beschneiden, wie Sie schildern. Für das herunter fallende Schnittgut sind zuerst einmal natürlich Sie zuständig. Wenn der Nachbar Sie aber nicht zum Entsorgen auf sein Land lässt, liegt er rechtlich richtig. Ob er die Zweige dann selbst entfernen muss, weil Sie an das Schnittgut nicht mehr herankommen oder ob Sie einfach nur ganz vorsichtig die Hecke beschneiden, steht auf einem anderen Blatt.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)