Sicherheit

Selbst im Urlaub gilt die Obhutspflicht

Mieter sollten vor Abwesenheit Vorkehrungen für die Wohnung treffen

- Der Sommer hat Einzug gehalten, was viele zum Anlass nehmen, in die Ferne zu ziehen. Wer zur Miete wohnt und für längere Zeit verreist, muss dennoch seiner sogenannten Obhutspflicht für seine Wohnung nachkommen. Das bedeutet, dass der Mieter die Verantwortung für die ihm überlassene Mietsache auch während seiner Abwesenheit trägt. "Natürlich verlangt niemand von einem Mieter, stets und ständig seine Wohnung zu bewohnen", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Der Mieter habe bezüglich der Mietwohnung ein Gebrauchsrecht, aber keine Gebrauchspflicht. "Er hat jedoch dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung während seiner Abwesenheit keinen Schaden nimmt; beziehungsweise dass im Notfall der Vermieter Zugang zur Wohnung erhält." Außerdem müsse die Miete auch während des Urlaubs fristgerecht gezahlt werden. "Ab einem zweimonatigen Mietrückstand darf der Vermieter fristlos kündigen", warnt Schick. "Die Einrichtung eines Dauerauftrages ist daher ratsam."

Sicherheit geht über alles

Zu den Schäden, die durch umsichtiges Handeln vor dem Urlaubsantritt vermieden werden können, zählen Brände, Wasserschäden, Schimmelbefall sowie Schäden durch von außen eindringende Feuchtigkeit. "Es versteht sich von selbst, dass Wasserhähne, Türen und Fenster geschlossen sowie elektrische Geräte ausgesteckt werden", sagt Schick. Damit Regenwasser problemlos vom Balkon ablaufen kann, sollte man vor der Abreise den Abfluss prüfen und gegebenenfalls reinigen, führt Schick weiter aus.

Um zu verhindern, dass sich an den Wänden Schimmel bildet, sollte die Wohnung bei längerer Abwesenheit ab und an durchgelüftet werden. Das kann eine Vertrauensperson übernehmen, der man einen Schlüssel aushändigt. "Es empfiehlt sich auch aus anderen Gründen, einer dritten Person einen Schlüssel zu überlassen", rät Schick. "In Notfällen wie bei Wasserrohrbruch oder Brand muss es dem Vermieter möglich sein, in die Wohnung zu gelangen", sagt Schick mit Verweis auf ein Urteil des Landesgerichts Duisburg (Az.: 13 T 81/06NZM 2006, 897). Daher müsse der Mieter den Vermieter darüber informieren, wer während der Abwesenheit über einen Wohnungsschlüssel verfügt. Andernfalls drohen Schadensersatzforderungen.

Anstatt eine Vertrauensperson damit zu beauftragen, regelmäßig in der Wohnung nach dem Rechten zu schauen, kann die Wohnung während des Urlaubs auch ganz einem Freund oder Bekannten überlassen werden. "Solange es sich um einen Zeitraum von wenigen Wochen handelt, ist es absolut legitim, die Wohnung einer Vertrauensperson zu überlassen", sagt Schick. Wenn der Ferienbewohner allerdings Miete zahlt, handele es sich um ein Untermietverhältnis, das der Vermieter gemäß § 540 BGB genehmigen müsse. "Im Regelfall muss der Vermieter dem Untermietverhältnis zustimmen", erklärt Schick. Denn der Mieter habe ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung während seiner Abwesenheit weiterzuvermieten. Der Vermieter ist berechtigt, für die zusätzliche Nutzung durch einen Untermieter einen Untermietzuschlag zur Miete zu verlangen. "Die grundsätzliche Haftung des Hauptmieters für die Mietsache gegenüber dem Vermieter bleibt allerdings bestehen. Der Hauptmieter haftet daher auch für seinen Untermieter; beispielsweise für die Einhaltung der Hausordnung durch diesen", sagt Schick.

Pflichten des Mieters bleiben

Hat sich der Mieter durch entsprechende Regelungen in der Hausordnung und/oder im Mietvertrag zur turnusgemäßen Reinigung oder zum Winterdienst verpflichtet, bleibt diese Pflicht auch während seiner Abwesenheit bestehen. Er hat keinerlei Anspruch auf eine vorübergehende Befreiung von dieser Pflicht. "Der Mieter muss vielmehr Sorge tragen, dass derlei Aufgaben gewissenhaft von einer Vertretung ausgeführt werden. Diese kann allerdings vom Vermieter nicht haftbar gemacht werden - bei unsachgemäßer Ausführung haftet stets der Mieter selbst", erläutert Schick.

Am einfachsten sei es, entsprechende Termine mit einem Nachbarn zu tauschen. Wenn dies nicht möglich sei, müsse ein Putz- oder Hausmeisterdienst beauftragt werden - ansonsten drohe dem Mieter eine Abmahnung. "Allerdings kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn mehrere Abmahnungen fruchtlos und die Verstöße gegen die Hausordnung zudem erheblich waren", so Schick.