Experten-Rat

Mietminderung nur bei Mangel

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Kann der Vermieter die Kaution als eine Summe von seinem Mieter verlangen?

Ich möchte von meinem neuen Mieter die gesamte Kaution für die Wohnung bereits zu Beginn des Mietverhältnisses auf einmal haben. Bin ich dazu als Vermieter berechtigt, und gibt es dabei eine Höchstgrenze, die ich beachten muss? Außerdem: Was gelten für Regelungen bei Gewerberäumen?

Marianne J.

Nein, dazu sind Sie nicht berechtigt. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum darf die Höhe der Kaution den Betrag von drei Monatsmieten - ohne Betriebskostenanteil - nicht übersteigen (§ 551 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dieser Höchstbetrag gilt für alle Formen der Sicherheitsleistung, somit nicht nur für die Barkaution. Er gilt auch dann, wenn mehrere Arten von Sicherheitsleistungen vereinbart sind. Daher darf nicht gleichzeitig eine Barkaution von drei Monatsmieten und zusätzlich eine Bankbürgschaft in Höhe von drei Monatsmieten vereinbart werden. Hinsichtlich der Fälligkeit der Kaution gilt, dass diese in drei gleich bleibenden Raten zu zahlen ist. Überdies kann vom Vermieter nicht verlangt werden, dass die gesamte Summe zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt wird.

Die erste Rate in Höhe einer Monatsmiete ist bei einer Barkaution zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, allerdings nicht vorher. Die weiteren Raten sind jeweils einen Monat später fällig. Es handelt sich um eine zwingende gesetzliche Regelung, die nicht per Vereinbarung verändert werden kann. Für Gewerberaummietverhältnisse gibt es keine vergleichbare Regelung und keine betragsmäßige Begrenzung wie bei der Wohnraummiete. Hier kann zwischen den Vertragsparteien die Höhe vereinbart werden.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Was kann ich gegen die Mieterhöhung tun?

Ich wohne seit 30 Jahren in meiner Wohnung und ärgere mich über eine Mieterhöhung, die der Vermieter vor allem wegen der guten Lage ausgesprochen hat. Dabei habe ich nur vorne Doppelkastenfenster, während auf der Rückseite einige Räume immer noch einfachverglast sind und es so kalt ist, dass ich im Winter immer viel heizen muss. Was raten Sie?

Rolf W.

Sie finden die Mieterhöhung unberechtigt und wollen am liebsten mit einer Mietminderung dagegenhalten. Diese setzt einen Mangel der Wohnung voraus. Den sehen Sie in den einfachverglasten Fenstern. Hat sich der Zustand der Fenster seit Mietbeginn nicht massiv verschlechtert, ist das jedoch der Zustand, den Sie einst gemietet haben.

Dass der Vermieter jetzt die Miete erhöhen will, liegt an der verbesserten Lagebeurteilung im Berliner Mietspiegel für dieses Haus und damit auch für Ihre Wohnung. Ein schlichter - als "schlecht" empfundener - Ausstattungsstandard der Wohnung, der schon bei Vertragsbeginn vorhanden war, ist kein zur Mietminderung berechtigender Mietmangel im Sinne des § 536 BGB. Vielmehr wirkt sich diese Schlichtheit als wohnwertminderndes Merkmal bei der Mieterhöhung aus. Allerdings nur, wenn es nicht durch andere werterhöhende Merkmale überkompensiert wird. Ich empfehle Ihnen deshalb, die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels genauestens durchzugehen und anhand dieser Liste die zutreffende ortsübliche Miete für Ihre Wohnung zu ermitteln. Nur bis zu dem so gefundenen - allerdings sorgfältig zu ermittelnden - Wert sollten Sie Zustimmung zur Mieterhöhung erteilen.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Gilt der dünne Fußbodenbelag als Baumangel?

Vor knapp fünf Jahren habe ich beim Hausbau Laminat einbauen lassen. Die Trittschallgeräusche wurden nie weniger als nach dem Einzug. Heute weiß ich von Baumärkten, dass die damals eingebaute millimeterdünne Trittschalldämmung eine für "selten genutzte Räume" war. Gilt das als Baumangel - ich habe fünf Jahre Gewährleistung.

Torben M.

Sie haben Ihrem Brief ein kleines Schnipselchen dünne Plastikfolie beigelegt, die man fast zwischen den Fingern zerreiben kann. Sicher wollten Sie damit ausdrücken, dass dieser Hauch von Material kaum verhindern kann, dass ein Geräusch gestoppt wird. Für meine Antwort aber gilt doch etwas ganz anderes, und zwar Folgendes: Die Frage beim Bauen und beim Baurecht ist immer, welche Leistung das Bauunternehmen schuldet.

Wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt, gibt es nämlich keine besonderen Schallschutzauflagen, die eine Baufirma beachten müsste. Solche Richtlinien gibt es nur dort, wo es auch Nachbarn in anderen Etagen gibt, deren Interessen zu schützen sind - also im Geschosswohnungsbau. Mit den von Ihnen angedeuteten DIN-Regeln für Eigenheime kommen Sie demzufolge bei Ihrem Problem nicht weit.

Die Frage ist also, was in Ihrem Bauvertrag steht. Nur wenn Sie gegenüber dem Auftrag einen Mangel - also einen Unterschied zwischen dem Vertrag und der gebauten Realität - nachweisen können, haben Sie weitergehende Rechte wie Nachbesserung oder Ähnliches.

Sollten Sie allerdings das Laminat selbst gekauft haben, kann man gar nichts mehr machen, da alle Fristen abgelaufen sind.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)