Finanzierung

Schnäppchen in Spanien

Immobilien sind derzeit so günstig wie nie. Worauf Käufer achten sollten

Die Finanzkrise hat den spanischen Bauboom abrupt beendet. Demzufolge stehen sehr viele Häuser und Wohnungen zum Verkauf und der Erwerb einer Immobilie ist derzeit so günstig wie seit Jahren nicht mehr. Dies ist eine verlockende Situation für Deutsche, die über den Kauf eines Feriendomizils nachdenken. Doch was ist zu beachten, damit man statt der erhofften Erholung in der Sonne keine böse Überraschung erlebt?

In Deutschland sind Grundstückkaufverträge erst dann wirksam, wenn sie auch durch einen Notar beurkundet worden sind. Nicht so in Spanien - hier sind sie schon dann gültig, wenn sie mündlich geschlossen worden sind. Käufer von spanischen Immobilien sollten sich deshalb ihrer Kaufabsicht sicher sein, bevor sie eine mündliche Zusage geben.

Ferner sind mündliche Vertragsabschlüsse kaum nachweisbar. Die Berliner Notarkammer rät deshalb auch in Spanien immer einen schriftlichen Vertrag abzuschließen, der formlos sein kann, aber durch die Unterschriften von Käufer und Verkäufer besiegelt werden sollte. Auf diese Weise erhält man ein Beweismittel für den Kauf.

Doch aufgepasst: Bevor der Käufer unterschreibt, sollte er von einem Notar oder Rechtsanwalt in Spanien überprüfen lassen, ob der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer ist. In Spanien ist anders als in Deutschland keine Eintragung im Eigentumsregister (Grundbuch) erforderlich, wenn ein Grundstück auf einen neuen Eigentümer übertragen wird. Folge davon ist oft, dass ein Grundstück durch privatschriftlichen Vertrag und Schlüsselübergabe verkauft worden ist, ohne dass die Eintragung im Grundbuch geändert worden ist - und dies vielleicht sogar mehrfach. Der Grundstückkaufvertrag wird in Spanien "titulo" genannt. Liegt ein "titulo" vor, ist zur endgültigen Übertragung des Eigentums an dem Grundstück nur noch die Übergabe der Sache ("modo") nötig. Hierzu reicht es beispielsweise schon aus, die Schlüssel von dem Wohnobjekt zu übergeben. In Spanien kann man sich also auf die Eintragungen im Grundbuch nicht verlassen.

Will man sich als neuer Besitzer in das spanische Eigentumsregister eintragen lassen, geht dies nur, wenn das Grundstücksgeschäft notariell beurkundet wurde. Die Beurkundung - in Spanien "escritura" genannt - kann auch durch einen deutschen Notar erfolgen, der jedoch über gute Kenntnisse der spanischen Sprache verfügen muss.

Hat der Käufer sich nach Prüfung der Rechtslage schließlich zum Erwerb eines Grundstücks in Spanien entschlossen, sollte er dem Verkäufer den Kaufpreis erst aushändigen, wenn er das Eigentum nach der "escritura" durch die Eintragung im spanischen Grundbuch beweissicher erhalten hat. Aus diesem Grund sollte der Kaufinteressent den Kaufpreis zunächst auf ein Treuhandkonto eines Notars, eines Rechtsanwalts oder auf ein Sperrkonto einer Bank einzahlen.

Die Finanzierung des Kaufpreises erfolgt in der Regel durch Hypotheken, denn Grundschulden kennt das spanische Recht nicht. Die Hypothek muss, um wirksam zu werden, notariell beurkundet und im Eigentumsregister eingetragen werden. Eine von einem deutschen Notar beurkundete spanische Hypothek ist, sofern sie in spanischer Sprache erfolgt ist, wirksam und kann somit auch dem Eigentumsregister zur Eintragung vorgelegt werden.

Was Immobilienkäufer in Spanien außerdem noch wissen sollten: Von Erben ausländischer Grundstückseigentümer erhebt der spanische Fiskus recht hohe Erbschaftsteuer. Notare, die über gute Kenntnisse der spanischen Sprache verfügen, sind im Internet unter http://www.deutsche-notarauskunft.de aufgelistet.