Expertenrat

"Eine Dämmung nutzt allen"

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Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Welche Mieter tragen die Kosten?

Ich habe ein Mietshaus in Berlin. Zum Nachbarn befindet sich eine freie Giebelwand. Ich möchte diese Giebelwand voll isolieren und mit Vollwärmeschutz versehen. Kann ich die Kosten auf alle Mieter des Hauses umlegen oder können sie nur auf die direkt betroffenen Mieter, deren Wohnungen an die Wand angrenzen, umgelegt werden?

Rüdiger G.

Zunächst ist klarzustellen, dass es sich bei der von Ihnen durchzuführenden Maßnahme der Isolierung und des Vollwärmeschutzes um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, deren jährliche Umlage mit elf Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Mieter möglich ist. Die Verteilung der Umlage der Modernisierungskosten hat nach billigem Ermessen zu erfolgen. Der Vermieter hat somit die Möglichkeit, die Kosten einer Wärmedämmmaßnahme auf alle Mieter des Hauses zu verteilen. Dieses Vorgehen ist auch von der Rechtsprechung gedeckt. Die Regelung im BGB lautet: "Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB)."

Grundsätzlich kommt eine Wärmedämmung allen Mietern zugute, weil hierdurch die verbrauchsunabhängigen Heizkosten sinken. Nur in dem Fall, in dem für den Mieter durch die Maßnahme keine Verbesserung feststellbar ist, scheidet eine Kostenumlage für ihn aus. Letztendlich können Sie jedoch entscheiden, ob Sie nur die unmittelbar betroffenen Mieter beteiligen.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Zählen die Kosten zur Modernisierung?

Für den Balkonanbau als Modernisierungsmaßnahme erscheinen in der Kostenaufstellung jetzt Leistungen in Höhe von 11.477,55 und 1309 Euro für die Beseitigung von Schäden an den Grünflächen durch Baufahrzeuge. Dürfen diese Beträge als Modernisierungskosten angerechnet und somit auch für eine Mieterhöhung genutzt werden?

Berit P.

Ja. § 559 Abs. 1 BGB gestattet dem Vermieter die Umlage der von ihm für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten, um einen Anreiz dafür zu schaffen, dass der Vermieter entsprechende bauliche Maßnahmen durchführt.

Von den Modernisierungskosten müssen allerdings diejenigen Instandsetzungskosten abgezogen werden, die kurz vor Vornahme der Modernisierungsarbeiten fällig gewesen wären. Ein Beispiel: Die Fassade hätte wegen großflächiger Abbröckelungen neu verputzt werden müssen. Stattdessen bringt der Vermieter eine Wärmedämmung an. In diesem Fall müssen die fiktiven Kosten für die Verputzung der Fassade von den Modernisierungskosten abgezogen werden.

Von den abzugsfähigen fälligen Instandsetzungskosten sind jedoch die sogenannten "künftigen Instandsetzungskosten" und die "durch die Modernisierung verursachten Instandsetzungskosten" zu unterscheiden.

Von den Modernisierungskosten, die der Vermieter zur Mieterhöhung nach § 559 BGB zugrundelegen darf, sind diejenigen (fiktiven) Kosten nicht abzuziehen, die der Vermieter ohne die Modernisierung voraussichtlich hätte aufwenden und im Verhältnis zum Mieter allein tragen müssen.

Ebenso ist es, wenn Instandsetzungsarbeiten erst durch Modernisierungsarbeiten verursacht werden, so wie in Ihrem Fall. Dann gehören die Kosten hierfür zu den Modernisierungskosten. Ein Abzug entfällt somit.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Bäume oder Hecke?

Lebensbäume des Nachbarn stehen in einem Meter Abstand von meiner Grundstücksgrenze. Einige Jahre lang hat er die Gewächse auf knapp zwei Meter Höhe gehalten - inzwischen aber nicht mehr. Wenn ich ihm entgegenhalte, das seien doch Bäume, die einen anderen Abstand erfordern (1,5 Meter), dann hält er immer entgegen, er sehe das als Hecke und habe korrekt gepflanzt.

Sigrid B.

Vor diese Frage werden Nachbarschaftsrechts-Berater immer wieder gestellt - und mit den Begriffen wird immer wieder mal rechtlich trickreich argumentiert: Was ist eine Hecke, was ein Baum?

Hecken sind normalerweise mehrere nebeneinander stehende Gewächse, deren Abstand zueinander aber nicht festgeschrieben ist. Auch mehrere Pflanzen, die einen Meter entfernt voneinander stehen und sich vielleicht nur in den Spitzen berühren, können schon eine Hecke darstellen. Bei Lebensbäumen ist eigentlich immer eine Hecke anzunehmen, sodass ein Meter korrekt wäre.

Nun gibt es ja für Pflanzen/Bäume jene berühmte Fünf-Jahres-Frist, nach der ein Beseitigungsanspruch ausgeschlossen ist. Wer binnen der ersten fünf Jahre des Wuchses einer zu nah an der Grenze gesetzten Pflanze nichts gegen diese unternimmt, verliert das Recht, die Versetzung oder Entfernung der Pflanze zu fordern - Bestandsschutz für die Pflanze tritt somit ein. Allerdings kann das Problem auch durch einen Rückschnitt gelöst werden. Wer eine Hecke mit 50 Zentimetern Abstand zur Grundstücksgrenze hat, die über zwei Meter Höhe hinauswächst, braucht sie nur auf zwei Meter zurückzuschneiden. Aber auch hier gibt es in Berlin eine Fünf-Jahres-Regel. Ab dem Zeitpunkt, da die Hecke die zulässige Höhe überschritten hat, bleiben fünf Jahre, um den Beseitigungsanspruch vor Gericht einzuklagen. Danach ist dies nicht mehr möglich.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)