Architektur

Trügerische Sicherheit

Wird eine Baugenehmigung widerrufen, droht Bauherren eine teure Falle

- Die Baustelle wird stillgelegt, und jetzt droht die Abrissverfügung - dieser Albtraum eines Bauherren ist gar nicht so unrealistisch, selbst wenn eine Baugenehmigung erteilt worden ist. Vielen privaten Bauherren sei gar nicht bewusst, dass sich ein Nachbar noch bis zu einem Jahr nach Baubeginn gegen eine erteilte Baugenehmigung wenden kann, sagt Christian Huhn, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei der Anwaltssozietät Eimer Heuschmid Mehle.

Die für den Bauherrn entscheidende Frage ist, wer die Kosten trägt, wenn der Widerspruch erfolgreich ist. "Schadensersatzansprüche gegen die Behörde kommen zwar in Betracht, sind aber schwer und oft nur teilweise durchzusetzen", erklärt Christian Huhn: "Grundsätzlich ist der Architekt in der Pflicht, denn er schuldet dem Auftraggeber eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung."

Dass auch der Bauherr selbst Haftungsrisiken ausgesetzt bleibt, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). In dem Ausgangsfall hatte der Bauherr von seinem Nachbarn die Zustimmung zum Ausbau seines Eigenheims eingeholt. Vorgesehen war ein eingeschossiger Anbau mit Dachterrasse, der näher als die bauordnungsrechtlich zulässigen drei Meter an die Grundstücksgrenze heranrücken sollte. Umgesetzt wurde das Projekt jedoch erst sieben Jahre später.

Statt eingeschossig wurde nun zweigeschossig ausgebaut, und die Bauaufsicht erteilte die Genehmigung, obwohl aufgrund der Planänderung eine neue Zustimmung ausstand. Statt sein Okay zu geben, erhob der Nachbar aber Widerspruch - was zum Widerruf der Baugenehmigung führte und letztlich zur Abrissverfügung. Der Bauherr verlangte daraufhin vom beauftragten Architekten Schadensersatz.

"Grundsätzlich kann zwischen Auftraggeber und Architekt in jeder Bauphase wirksam vereinbart werden, dass das Genehmigungsrisiko auf den Bauherrn übergeht. Doch das war hier nicht der Fall", berichtet Rechtsanwalt Huhn. Stattdessen beantwortete das Gericht die Frage, wann der Bauherr trotz der werkvertraglichen Architektenpflichten mithaften muss: "Erteilt der Bauwillige einen Planungsauftrag, obwohl er weiß, dass der Nachbar zustimmen muss, hat er das Risiko einer fehlerhaften Planung noch nicht übernommen", stellt Baurechtler Huhn klar. Der Architekt müsse mögliche Widerspruchsrechte prüfen und den Auftraggeber sogar auffordern, fehlende Zustimmungen einzuholen.

Im Ausgangsfall war dem Bauherrn dagegen bewusst, dass die Zustimmung des Nachbarn ausstand, und er hat ohne Rücksicht auf Konsequenzen mit dem Bau begonnen, erklärt Huhn: "Für diesen Sorgfaltsverstoß trifft ihn ein Mitverschulden, was die Haftung des Architekten begrenzt." (BGH Az.: VII ZR 8/10).