Recht

Teure Sanierungspläne

Das Kabinett hat das Mietrecht novelliert. Viele Deutsche müssen künftig wohl mehr zahlen

- Reiner Wild findet deutliche Worte: "Diese Novelle ist ein untauglicher Versuch", ärgert sich der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins: "Durch die vermieterfreundliche Umgestaltung des Mietrechts kommt die Bundesregierung mit der Energiewende nicht voran." Was Wild so erbost, hat das Bundeskabinett in der vergangenen Woche beschlossen: Nach dem Gesetzentwurf des Justizministeriums können sich die rund 39 Millionen Mieter in Deutschland nicht mehr so leicht gegen eine energiesparende Sanierung ihrer Wohnung wehren. Künftig sollen sie in diesen Fällen erst nach drei Monaten einen Mietminderungsanspruch geltend machen können. Auch wenn sich Mieter auf eine unzumutbare wirtschaftliche Härte berufen, soll dies den Beginn einer Modernisierung nicht mehr von vornherein aufhalten. So sollen Eigentümer die Möglichkeit bekommen, zügig in die Gebäude zu investieren, ohne durch Mietminderungen gebremst zu werden.

"Wohnung wird unbezahlbar"

"Das bedeutet, die Mieter sollen trotz Baulärms, Dreck und Verdunklung der Wohnung weiter die volle Miete zahlen", kritisiert Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB). Zudem könne die Mietrechtsreform für Hunderttausende Mieter erhebliche Mehrkosten mit sich bringen, denn nach geltendem Recht dürfen Vermieter jährlich maximal elf Prozent der Kosten für Modernisierungsmaßnahmen wie beispielsweise neue Fenster auf ihre Mieter abwälzen. Die dadurch entstehenden Mehrkosten stünden aber oft in keinem Verhältnis zu den eingesparten Heizkosten, sagt Siebenkotten. Dadurch werde "die energetisch modernisierte Wohnung für viele Mieter unbezahlbar".

Das sieht Reiner Wild genauso: Wenn die Kosten der energetischen Gebäudesanierung nicht gerechter verteilt würden, werde die Energiewende am Ende scheitern. "Wir brauchen statt des Ausschlusses der Mietminderungsrechte eine langfristige Sanierungsperspektive mit einer längeren Refinanzierung des von den Gebäudeeigentümern eingesetzten Kapitals", fordert Wild. Dazu müsse die Mieterhöhung mit elf Prozent der Investitionskosten abgeschafft und durch eine am Umfang der Energieeinsparung orientierte Zulage im Vergleichsmietensystem ersetzt werden.

Mehr Fördergeld gefordert

Für jährlich rund 800.000 zu modernisierende Wohnungen erwartet der Mieterbund Kosten von zwölf bis 17 Milliarden Euro. Ein Plan, wer sie tragen solle, fehle bislang, kritisiert Siebenkotten. Er fordert die Bundesregierung auf, die Fördermittel für die energetische Sanierung von Wohnungen drastisch zu erhöhen. Nötig sei eine Aufstockung der Gelder von derzeit 1,5 Milliarden auf mindestens fünf Milliarden Euro pro Jahr. Zudem ärgert ihn die Bedeutung, die die Politiker dem Wegfall der Mietminderungsmöglichkeit zumessen: "Kein Eigentümer entscheidet sich deshalb für eine Investition", sagt der DMB-Direktor: Wer denke, Mietausfälle von einigen Hundert Euro pro Monat könnten "Investitionen in Höhe von mehreren Hunderttausend Euro beeinflussen", sei "mit dem Klammerbeutel gepudert". Ohne die massive Erhöhung der öffentlichen Förderung werde es "nicht zu einer Akzeptanz der energetischen Gebäudesanierung durch die Mieter kommen", assistiert Mieterverein-Geschäftsführer Wild.

Die Regierung erhofft sich von dem Vorhaben, die Energieeffizienz bei Wohngebäuden zu verbessern. Damit die Klimaschutzziele erreicht und die Energiewende geschafft werden kann, soll der Energieverbrauch in Gebäuden erheblich gesenkt werden. Viele Gebäude in Deutschland seien nicht ausreichend gedämmt. Zudem sollen etwa Fenster ausgetauscht und alte Heizungen ersetzt werden. Nach Angaben der Deutschen Bundesstiftung Umwelt lassen sich allein durch zeitgemäße Dachisolierung bis zu 35 Prozent Heizkosten sparen.

So solle die Reform den "schlafenden Riesen" der Energieeffizienz im Gebäudebereich wecken, betont Justizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger (FDP), und Bauminister Peter Ramsauer (CSU) ergänzt, das bringe die Energiewende einen großen Schritt voran: "Wir stärken die Rahmenbedingungen für Investitionen." Zugleich werde auch das soziale Gleichgewicht gewahrt, betont die rechtspolitische Sprecherin der CDU/CSU-Bundestagsfraktion Andrea Voßhoff: Neben der Deckelung der Mieterhöhung werde auch der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Wohnraum in Eigentumswohnungen im Interesse der Mieter ausgeweitet.

Auf Augenhöhe

Bei Rolf Kornemann kommen diese Argumente gut an: "Dieser Gesetzentwurf enthält eine Reihe von Änderungen, die eine energetische Modernisierung von vermieteten Wohngebäuden erleichtern", erklärte der Präsident des Zentralverbandes der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer "Haus & Grund". Er wertet den Entwurf insgesamt als großen Fortschritt. Verabschiede der Bundestag das Gesetz in dieser Form, könnten sich Mieter und Vermieter zukünftig bei vielen Fragen wieder auf Augenhöhe gegenübertreten. Kornemann forderte jedoch, die anstehenden parlamentarischen Beratungen zu nutzen, um die unterschiedlichen Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter einander anzugleichen.

Auch Axel Gedaschko, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI), begrüßt den Kabinettsbeschluss, sieht aber noch Nachbesserungsbedarf: "Der Entwurf geht mit Recht davon aus, dass die Klimaschutzziele der Bundesregierung ohne energetische Modernisierung des Wohnbestandes nicht zu erreichen sind." Im Mietrecht sei ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern nötig, um gemeinsam den Klimaschutz im Gebäudebereich voranzubringen. Dennoch sei es der Vermieter, der in Vorleistung trete und das gesamte wirtschaftliche Risiko einer energetischen Modernisierung trage, betont der BSI-Vorsitzende: "Deswegen brauchen Wohnungsunternehmen und Privatvermieter Anreize für die energetische Sanierung."

Warnung vor Rechtsstreits

Mit Blick auf den künftig geplanten Ausschluss einer Mietminderung erklärte Gedaschko, die Abgrenzung zwischen Maßnahmen der energetischen Modernisierung und solchen der Instandhaltung und Instandsetzung sei sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter schwer. Damit das gesetzgeberische Ziel erreicht werden könne, sei eine praxisgerechte Vereinfachung nötig. Das gelte auch für die Härtefallklausel: Die konkrete Formulierung lasse zu wünschen übrig, kritisiert Gedaschko: "Wir erwarten aufgrund der Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe viele Rechtsstreitigkeiten."