Makler

Ohne Vertrag geht nichts

Bei Vereinbarungen mit Maklern sollten alle Absprachen schriftlich festgehalten werden. So erkennen Sie seriöse Experten

Fast 85 Prozent aller Deutschen können sich vorstellen, ihre Immobilie über einen Makler zu verkaufen. Das hat eine Studie der PlanetHome AG ergeben. "Dennoch zieht nur jeder zweite Immobilienverkäufer tatsächlich einen Makler hinzu, wenn er sein Objekt veräußert", Robert Anzenberger, Vorstand des Immobilienvermittlers. "Viele scheuen hohe Kosten und wollen sich nicht binden." Dabei spare der Maklereinsatz Zeit und könne den Verkaufserlös verbessern.

Einen seriösen Makler zeichne aus, dass er Referenzen seiner bisherigen Tätigkeiten vorweisen könne sowie umfassende Beratungsleistungen ohne Zeitdruck anbiete. Außerdem wird er in beiderseitigem Interesse auf einer schriftlichen Vereinbarung bestehen. "Grundsätzlich existiert für Maklerverträge nämlich kein Schriftformerfordernis", informiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD. "Maklerverträge können ebenso durch mündliche Vereinbarung, durch die stillschweigende Annahme eines Angebots sowie konkludent, also durch eindeutiges und schlüssiges Verhalten der Beteiligten, zustande kommen."

Wenn etwa ein Kunde an einen Makler mit der Anfrage herantrete, ein bestimmtes Objekt für ihn zu suchen, könne der Makler dies bereits als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags inklusive einem damit einhergehenden Provisionsanspruch auslegen. Auch die Übersendung eines Exposés mit einem ausdrücklichen Provisionsverlangen per E-Mail könne als Abschluss eines Vertrages gewertet werden, sofern der Kunde anschließend weitere Dienste des Maklers in Anspruch nehme. "Damit Unklarheiten darüber vermieden werden, ob ein Maklervertrag durch mündliche Vereinbarung zustande gekommen ist oder nicht, sollte stets die Schriftform gewählt werden", rät IVD-Vize Schick. "Außerdem werden in einem schriftlichen Vertrag alle Absprachen zwischen dem Kunden und dem Immobilienmakler dokumentiert. Das hilft auch bei einer späteren Unklarheit oder sogar einem Streitfall."

Keine gesetzlichen Vorgaben

Maklerverträge sind privatrechtliche Verträge, weshalb die Provision grundsätzlich frei vereinbart werden kann. Wird keine Provisionshöhe festgelegt, gelten ortsübliche Sätze, die zwischen drei und sieben Prozent des Kauf- beziehungsweise Verkaufspreises der Immobilie zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Es existieren aber keine gesetzlichen Vorschriften darüber, ob der Käufer oder der Verkäufer des Objekts die Provision zu tragen hat.

In der Praxis ist nämlich beides üblich, das heißt sowohl die so genannte Außen- als auch die Innenprovision.

Eine dritte gängige Variante besteht in der Aufteilung der Maklergebühren auf beide Seiten. "Auch in Bezug auf die Provision ist ein schriftlicher Vertragsabschluss von Vorteil für alle Beteiligten. Er schafft Klarheit über die Fälligkeit und Höhe der Maklervergütung", sagt Schick. Im Übrigen werde die Provision keinesfalls vor der erfolgreichen Vermittlung einer Immobilie fällig. Vorauszahlungen werde ein guter Immobilienmakler nicht verlangen.

Alleinaufträge der Vermittler

In vielen Fällen wird keine Befristung der Vertragslaufzeit vorgenommen. Wenn die Immobilie verkauft wird, ist damit automatisch auch der Maklervertrag beendet. Hier zeigt sich der weitere Vorteil eines schriftlichen Maklervertrages, wenn die Laufzeit des Vertrages eindeutig festgelegt ist. In jeden Maklervertrag gehört auch der Zeitraum, in dem beide Seiten miteinander arbeiten und sich an die schriftlichen Absprachen halten.

Besonders deutlich wird dies bei dem so genannten Allgemeinauftrag. Hier ist eine Befristung des Maklervertrages auf zunächst sechs Monate durchaus üblich und wird in den schriftlichen Maklerverträgen vereinbart. Im Falle eines erteilten Alleinauftrages verpflichtet sich der Kunde dazu, keine weiteren Makler hinzuzuziehen. Er darf jedoch immer noch selbst nach einem Käufer beziehungsweise Verkäufer suchen.

Wird ein Maklervertrag mit einer Laufzeitvereinbarung geschlossen, sind auch die vereinbarten Kündigungsfristen einzuhalten. "Alleinaufträge bieten deutliche Vorteile, und zwar sowohl für den Kunden als auch für den Makler", so Schick. So werde der Kunde davor bewahrt, dass ihm dieselbe Immobilie beziehungsweise derselbe Kaufinteressent von mehreren Maklern vermittelt wird. Denn in diesem Fall könnte er sich leicht mit mehrfachen Provisionsansprüchen konfrontiert sehen.