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Vermieter, Mieter und Eigentümer stellen Fragen

Umstrittene Wasserkosten

Ich habe ein Einfamilienhaus vermietet, und die Mieter zahlen das Wassergeld laut Mietvertrag direkt an die Wasserbetriebe. Nun sind sie säumig, und die Wasserbetriebe verlangen, dass künftig ich zahle. Ich habe aber keinen Vertrag mit den Wasserbetrieben, und es können doch auch Mieter einen solchen Vertrag haben, oder?

Kerstin P.

Für Sie besteht keine Zahlungspflicht für Kosten der Wasserversorgung. Ihr Mieter hat bisher das Wassergeld an die Wasserbetriebe gezahlt und ist jetzt offensichtlich säumig geworden. Sie haben keine Vereinbarung mit den Wasserbetrieben, dass Sie neben dem Mieter für die Zahlungsverpflichtungen einstehen wollen.

Der BGH hat in einem vergleichbaren Fall im Jahr 2008 entschieden, dass ein Anspruch der Berliner Wasserbetriebe auf Zahlung des Entgeltes für die Ver- und Entsorgungsleistungen gegen die Eigentümerin ausscheidet. Zwar gibt es nach § 2 Abs. 2 AVBWasserV den Rechtsgrundsatz, dass in dem Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens ein Vertragsangebot liegt, das durch die Entnahme aus dem Leitungsnetz angenommen wird. Dieses Vertragsangebot richtet sich dabei typischerweise an den Grundstückseigentümer. Ein Anspruch gegen den Grundstückseigentümer ist jedoch dann ausgeschlossen, wenn bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem zur Nutzung des Grundstücks berechtigten Dritten (Mieter) besteht.

Es ist auch nicht erforderlich, dass zwischen dem Versorgungsunternehmen und dem Mieter ein Vertragsverhältnis aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung - wie in dem von Ihnen aufgesetzten Mietvertrag - besteht. Es reicht der Fall, dass ein solcher Vertrag aus den Umständen zu entnehmen ist. Dies ist der Fall, wenn die Wasserbetriebe ihre Leistungen ausschließlich gegenüber dem Mieter abgerechnet und diesen auch sonst als Kunden behandelt hat. Nur, wenn Sie sich ausdrücklich verpflichtet hätten, neben dem Mieter für die entsprechenden Pflichten einzustehen, sähe es anders aus.

Baulücke oder Tankstelle?

Aufgrund von Baulärm auf dem Nachbargrundstück wollte ich meine Miete mindern. Mein Vermieter wehrt dies ab, da mir bei meinem Einzug hätte klar sein müssen, dass auf dem Gründstück nebenan irgendwann gebaut werde. Dabei war auf dem Grundstück eine Tankstelle - wie hätte ich da mit einer Bebauung rechnen können?!

Peter Z.

Der Vermieter bemüht hier die Berliner Baulücken-Rechtsprechung. Nach der ist es wirklich so: Wer einen Mietvertrag unterschreibt und weiß, dass nebenan oder einige Häuser weiter eine Baulücke ist, kann später nicht die Miete mindern, wenn von genau diesem Grundstück Monate oder Jahre später mal Baulärm ausgeht. Denn wer bei solch eine Sachlage einzieht, der weiß oder kann zumindest ahnen, dass irgendwann auch in dieser Baulücke mal ein Haus errichtet werden wird.

Aber die Argumentation mit der Tankstelle trifft dieses Thema nicht ganz. Der Vermieter hätte sicher Recht, wenn die Tankstelle bei Ihrem Einzug schon geschlossen war - aber eine in Betrieb befindliche Tankstelle würde wohl kein Richter in Berlin oder anderswo als "Baulücke" klassifizieren.

Es gibt allerdings zum Baulärmthema auch eine sogenannte Mindermeinung. Die Richter der zwölften Kammer des Landgerichts Berlin sind der Ansicht, dass jeder, der in den Berliner Innenstadtbereich zieht, immer damit rechnen muss, dass Gebäude auf- und auch wieder abgebaut werden, wie es halt dem Leben der Metropole geschuldet sei - so dass sich eigentlich kein City-Berliner auf Baulärm vom Nachbargrundstück als Wohnungsmangel berufen und seine Miete mindern darf. Diese Ansicht hat sich allerdings juristisch nicht durchgesetzt.

Die Höhe einer solchen Mietminderung dürfte nur in seltenen Fällen mehr als fünf bis zehn Prozent der Warmmiete ausmachen. Es kommt auf die Nähe und Häufigkeit des Lärms an; man sollte sich hier mittels eines "Bautagebuchs" absichern, in das man Lärmereignisse mit Datum und Dauer eintragen sollte.

Vollmacht vom Eigentümer

Bei der letzten Eigentümerversammlung unserer Eigentumswohnanlage mit insgesamt sieben Parteien war eine fremde Person dabei, die eine Vollmacht eines anderen Eigentümers hatte und diesen vertreten hat. Sie ist hier nicht gemeldet und wohnt nicht hier. Ist eine solche Vertretung überhaupt erlaubt?

Markus H.

Wie der Name bereits eindeutig zum Ausdruck bringt, sind Eigentümerversammlungen solche von Eigentümern. Vergleichbar ist das mit Gesellschafterversammlungen von GmbH, OHG oder GbR, die ihre wirtschaftlichen und sonstigen Fragen immer nur im dafür berechtigten Kreis behandeln. Bekannt ist dafür auch das Wort "Geschäftsgeheimnis".

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein Wirtschaftsunternehmen, dessen Entwicklung nur von den dazu Berechtigten zu beraten und verbindlich zu beschließen ist. In einer ordentlichen Teilungserklärung (allerdings gibt es auch zahlreiche unzulängliche) ist stets eine Regelung zu der Frage enthalten, wer an Versammlungen teilnahmeberechtigt ist und wer wen vertreten kann. Es ist deshalb immer erforderlich, die geltende Text-Fassung bezüglich der Vertretungsvollmachten zu kennen.

Mehrheitlich heißt es in Teilungserklärungen, dass - versehen mit einer Vollmacht - immer die anderen Wohnungseigentümer, Verwandte ersten Grades und der Hausverwalter zur Teilnahmevertretung berechtigt sind. Allerdings gibt es auch Formulierungen, wonach jeder beliebige Dritte mit Vollmacht teilnehmen darf. Das lehnt sich an die allgemeinen Vertretungsregelungen des BGB an.

Sollte auf Wunsch des Verwalters oder eines Miteigentümers ein Dritter (als Nichteigentümer) zur Teilnahme berechtigt werden, ist dazu ein Beschluss der Versammlungsteilnehmer erforderlich (z.B. Rechtsanwälte, Gutachter). Dabei haben die Eigentümer aber zu bedenken, ob ihre "Betriebsgeheimnisse" durch Fremde nicht verletzt werden könnten.