Wohnwert

Wie viel Luxus ist erlaubt?

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Monika Hillemacher

Werden Wohnungen teuer aufgehübscht, droht Streit. Mieter müssen nicht alles akzeptieren

Straßenzüge werden aufwendig modernisiert, für die bisherigen Bewohner wird die Miete unbezahlbar, und finanzkräftige Klientel zieht ein. Das Szenario ist hinlänglich bekannt, gerade in Großstädten fürchten viele Mieter um ihre günstigen Wohnungen. Das Schreckenswort heißt Luxussanierung, doch was genau darunter zu verstehen ist, ist Auslegungssache. "Gesetzlich definiert ist der Begriff nicht", sagt Gerold Happ, Jurist des Eigentümerverbands Haus und Grund Deutschland in Berlin.

Für Experten wie Happ und Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund spielen persönliche Einschätzung und die Nachbarschaft eine Rolle. "Was ist in der Gegend Standard?", lautet eine Orientierungsfrage. Im exklusiven Villenviertel etwa geht der Einbau eines Marmortreppenhauses als Anpassung an den üblichen Standard durch. Genauso der goldene Wasserhahn, ein roter Teppich oder ein Spiegel im gepflegten Ambiente der Gründerzeit. In einer Gegend mit sehr niedrigen Mieten dürften die Bewohner auf so etwas wenig Wert legen. "Wenn sich dann noch die Miete verdreifacht, ist es Luxus", erklärt Happ. Und der muss genauso wenig akzeptiert werden wie die daraus resultierende Modernisierungsmieterhöhung.

Steigt der Wohnwert?

Sie birgt das größte Konfliktpotenzial. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) darf ein Vermieter elf Prozent pro Wohnung und Jahr aufschlagen, wenn er "bauliche Maßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern" oder Energie und Wasser einsparen (BGB § 559). Beispiel Badezimmer: Wird zusätzlich zur Badewanne eine Dusche eingebaut, steigt der Wohnwert - die höhere Miete ist in Ordnung. Auch dann, wenn dem Mieter die alte Ausstattung genügte. Ein angebauter Balkon verbessert laut Landgericht Berlin ebenfalls tatsächlich den Wohnwert (Az.: 65 S 285/09).

Als Gradmesser sieht Hermann-Josef Wüstefeld zudem das eingesetzte Material: "Vernünftige Arbeiten, ausgeführt mit außergewöhnlichem Material" deuteten auf Luxus hin: etwa der Fußboden aus italienischem Marmor zum fünffachen Preis statt Laminat. Der Austausch eines PVC-Bodens gegen Laminat ist laut Amtsgericht München jedoch "unzweifelhaft keine Luxussanierung" (Az. 474 C 31317/09).

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg wiederum stufte eine Edelstahl-Wasserleitung als Luxus ein, die eine Leitung aus gängigem Material ersetzen sollte (Az.: 14 C 561/05). Auch eine edle Designerarmatur im Normalo-Bad als Ersatz für einen intakten Hahn müssen Mieter nicht hinnehmen. "Es verbessert sich nichts. Daher wäre es eine Luxussanierung", sagt Wüstefeld.

Trotzdem dürfen Vermieter hochwertiges, teures Gerät verwenden. Sofern es der Wirtschaftlichkeit dient, schränkt Gerold Happ ein. Gegen die Argumente Wartungsfreundlichkeit oder höhere Lebensdauer können Mieter daher wenig einwenden. Die Kosten dürfen in der Regel jedoch nur teilweise auf sie umgelegt werden. Gerichte unterscheiden gelegentlich spitzfindig zwischen Luxus und luxuriös: Das Landgericht Hamburg bewertete zwar den Einbau von Mahagonifensterrahmen anstatt von Rahmen aus Kiefernholz als luxuriös, aber nicht als Luxus, weil dem Mieter später das Streichen der Fenster von innen erspart blieb (Az: 11 S 268/85).

Im Zweifel widersprechen

Zum Schutz der Mieter muss der Eigentümer Modernisierungen mindestens drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Im Detail sind Dauer, Art und Umfang sowie Kosten und vor allem die voraussichtlich daraus resultierende Mieterhöhung aufzulisten. So können Mieter prüfen, was auf sie zukommt, und davon ihre Zustimmung abhängig machen. Grundsätzlich dürfen Handwerker nur mit dieser Erlaubnis in die Wohnung. Bei Zweifeln können Mieter der geplanten Modernisierung widersprechen. Dafür gibt es keine ausdrückliche Frist. Im eigenen Interesse sollten sie jedoch "nicht im letzten Moment den Mund aufmachen", rät der Mieterbund.

Im Einzelfall geht es um unzumutbare Härten. Darunter fallen finanzielle Schwierigkeiten infolge der Mieterhöhung, Krankheit oder seelische Belastungen. Oder schlichtweg unzulässige, die Miete nach oben treibende Luxussanierung. Aus finanziellen Gründen können Mieter zum Beispiel ablehnen, wenn sie wegen der dann teureren Wohnung auf Hartz IV angewiesen wären. Bei Problemen rät der Mieterbund, mit dem Hauseigentümer zu sprechen, um eine gemeinsame Lösung zu finden.

( dpa )