Baukredit

Viele Bauherren unterschätzen die Belastung

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Der effektive Zins ist für Vergleiche besser geeignet, doch einige Nebenkosten verzerren das Bild

Angebote von Banken enthalten immer zwei Zinsangaben: den Sollzins und den effektiven Jahreszins (Effektivzins). Wer ein Darlehen für die Finanzierung seiner Immobilie aufnehmen möchte, sollte auf jeden Fall wissen, was sich hinter diesen Größen verbirgt und welcher Zins für den Vergleich mit anderen Anbietern aussagekräftig ist.

Der Sollzins sagt aus, was der Kreditnehmer jährlich für die Bereitstellung der Darlehenssumme bezahlen muss. Er enthält keine weiteren Nebenkosten und bestimmt zusammen mit dem Tilgungssatz die Höhe der jährlichen Belastung (Annuität). Die Kreditinstitute müssen den Sollzins gemäß einer EU-Verbraucherkreditrichtlinie seit Juni 2010 deklarieren

Zuvor war der Begriff "Nominalzins" üblich, wobei inhaltlich zwischen beiden Begriffen allerdings kein Unterschied besteht. Vereinbart der Kreditnehmer mit der Bank eine Zinsfestschreibung, wird vom gebundenen Sollzinssatz gesprochen. Bei fast allen Krediten fallen allerdings Nebenkosten an, die im Sollzins nicht enthalten sind. Deshalb ist dieser Wert auch nicht für einen Vergleich von verschiedenen Angeboten geeignet.

Der effektive Jahreszins ist aussagekräftiger. Er berücksichtigt zusätzlich zum Sollzins die Bearbeitungsgebühren, Vermittlungsprovisionen, den Tilgungssatz, die Zinsbindungszeit und die Art der Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto. Welche Nebenkosten bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses genau einzubeziehen sind, regelt die Preisangabenverordnung. Die Banken müssen den effektiven Jahreszins für die gesamte Kreditlaufzeit berechnen, auch wenn das Darlehen mit einer Zinsbindungszeit von fünf, zehn oder 15 Jahren abgeschlossen wurde. Da kein Institut den in der Zukunft gültigen Zinssatz kennt, wird ein fiktiver Wert angesetzt. Das führt zu unterschiedlichen Berechnungen und stiftet Verwirrung. Für die Zeit nach der Zinsbindung rechnen Kreditgeber meist mit dem vereinbarten Sollzinssatz - so ergibt sich der gleiche Effektivzinssatz wie nach der alten Verordnung.

Einige Kreditinstitute verwenden jedoch andere Verträge. Diese führen dazu, dass das Institut für die Restlaufzeit des Darlehens den aktuellen Zinssatz für variabel verzinsliche Darlehen zugrunde legen muss. Je nach Höhe dieses Zinssatzes fällt dann auch der effektive Jahreszins für die gesamte Laufzeit anders aus. Dieser kann mitunter geringer sein als der Sollzinssatz während der Festzinszeit. Andererseits erscheint der effektive Jahreszins - bei höherem variablem Zinssatz - teurer als er tatsächlich in der Festzinsphase ist.

Die Nebenkosten Banken erheben oft weitere Kosten, die bisher bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses nicht enthalten sein müssen. Dazu gehören Kontoführungsgebühren, Schätzkosten und Bereitstellungszinsen. Gerade für die Nichtberücksichtigung der Bereitstellungszinsen stehen Kreditinstitute in der Kritik von Verbraucherschützern.

Die Kalkulation des individuellen Zinssatzes für eine Immobilienfinanzierung ist teilweise sehr komplex. Wurde noch vor wenigen Jahren weitestgehend mit Tableaus gearbeitet, werden heute immer häufiger aufwendige mathematische Verfahren auf die Zinsberechnung angewendet.

"Banken und Versicherer versuchen mit aufwendigen Risikobewertungsverfahren, die 'passende' Kondition zu finden", sagt Stephan Scharfenorth vom Baufinanzierungsportal Baufi24.de: "Wir gehen davon aus, dass in den nächsten Jahren bonitäts- und personenabhängige Zinsen die statischen Berechnungsmodelle verdrängen werden."

( BM )