Justiz

Commerzbank soll Anleger entschädigen

Sparer haben mit Immobilienfonds Verluste eingefahren. Erste Urteile nehmen die Vermittler in die Plicht

Anleger in Schieflage geratener offener Immobilienfonds haben jetzt erstmals Schadensersatzansprüche erstritten. Das Landgericht Frankfurt/Main verurteilte die Commerzbank, zwei Sparer zu entschädigen, denen sie Anteile am P2 Value von Morgan Stanley vermittelt hatte. Der Fonds war im Oktober 2008 eingefroren worden und wird gerade abgewickelt. Weil die Immobilien dabei unter dem ursprünglichen Buchwert losgeschlagen werden, ist der Wert der Anteilscheine in den vergangenen drei Jahren um 46,6 Prozent gefallen.

Die Gerichtsentscheidungen sind noch nicht rechtskräftig. Erst in einem Verfahren liegt die Urteilsbegründung vor (Az.: 2-19 O 334/11). Die Bank sei zum Schadensersatz verurteilt worden, weil sie die Anlegerin "nicht über das Kapitalverlustrisiko aufgeklärt hat, das mit der Einfrierung eines Fonds verbunden ist", sagt Rechtsanwalt Peter Hahn, der beide Urteile erstritten hat. Die Commerzbank werde gegen das Urteil in Berufung gehen, sagt ein Sprecher. Im zweiten Verfahren (Az.: 2-21 O 352/11) werde die Bank über eine Berufung entscheiden, sobald die Urteilsbegründung vorliegt.

Vorerst kein Geld für Sparer

Die für die Sparer positiven Ergebnisse beider Prozesse haben deshalb noch keine grundsätzliche Bedeutung für die rund 1,5 Millionen Anleger, die in den elf eingefrorenen offenen Immobilienpublikumsfonds mit einem Gesamtvolumen von ursprünglich rund 30 Milliarden Euro investiert sind. Sparer wollten aus den Fonds in den Jahren nach Ausbruch der Finanzkrise mehr Kapital abziehen als an frei verfügbaren Mitteln vorhanden war. Sieben der Fonds ist es innerhalb von zwei Jahren nach ihrer Einfrierung nicht gelungen, ausreichend neue Liquidität für die Wiedereröffnung zu gewinnen. Sie werden abgewickelt.

Dabei drohen Anlegern, die auch auf eine sichere Altersvorsorge hofften, erhebliche Verluste, weil die Fonds gezwungen sind, ihre Immobilien auch unter Buchwert loszuschlagen. Zudem fallen Vorfälligkeitsentschädigungen gegenüber finanzierenden Banken an, da die Fonds ihre Hypothekendarlehen früher als vereinbart zurückzahlen.

Spätestens im Mai entscheidet sich, ob die beiden eingefrorenen Schwergewichte, der SEB Immoinvest, dem die Daimler-Immobilien am Potsdamer Platz gehören, mit einem Volumen von 6,3 Milliarden Euro und der sechs Milliarden Euro schwere CS Euroreal der Credit Suisse, wieder aufmachen oder sogar aufgelöst werden müssen.

Anlegerschützer warnen betroffene Sparer davor, jetzt übereilt Klagen gegen Fondsgesellschaften oder Banken und Sparkassen anzustrengen, die ihnen Anteile an eingefrorenen oder in Abwicklung befindlichen Fonds vermittelt haben. "Solche Klagen sind keine Selbstläufer, sondern hängen von der jeweiligen Einzelsituation ab", sagt Christian Naundorf, Anwalt in der Berliner Kanzlei Schirp. "Anleger sollten vor einer Klage genau ihre Erfolgsaussichten prüfen lassen, sonst besteht die Gefahr, dass sie schlechtem Geld gutes hinterher werfen", sagt Thomas Mai, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen.

Verschwiegene Provisionen

"Die größten Erfolgschancen bei einer Klage haben Anleger, die nachweisen können, dass die vermittelnden Banken sie nicht über sogenannte Kickback-Zahlungen aufgeklärt haben", sagt Fachanwalt Peter Mattil. Neben dem Ausgabeaufschlag von fünf Prozent überweisen die Fondsgesellschaften in der Regel auch einen Teil der jährlichen Verwaltungsgebühr als Provision an die Vermittler. Würden diese Provisionszahlungen verschwiegen, gelte dies laut Bundesgerichtshof (BGH) als vorsätzliche Falschberatung, sagt Mattil.

Die Krise der offenen Immobilienfonds hat unterdessen weitere Dachfonds eingeholt. Die Landesbank Berlin hat die Rücknahme von Anteilen an ihrem 300 Millionen Euro schweren Stratego Grund ausgesetzt, der auch Sparkassen-Kunden angedient wurde. Die Deutsche-Bank-Fondstochter DWS hat ihren DWS Immoflex Vermögensmandat mit einem Volumen von 102 Millionen Euro eingefroren, und die Credit Suisse sperrte ihren CS Property Dynamic mit einem Volumen von 290 Millionen Euro. Alle drei Fonds hatten das ihnen anvertraute Kapital über offene Immobilienfonds gestreut.