Architektur

Wohnträume statt Pferdekutschen

Frank Bechtel zieht in einen sanierten Industriebau und hat künftig internationale Nachbarn

Wo einst einmal das Korn für viele der Berliner Brauereien angebaut wurde, zieht heute eine Straßenbahn der Linie M4 lautlos vor dem Fenster vorbei. Das ist keiner neu entwickelten Technologie für die Berliner Trams zu verdanken, sondern den perfekt schallisolierten Fenstern in der Greifswalder Straße 40 in Prenzlauer Berg. Unter dem Projektnamen "Zwei Höfe" sanieren hier die Pantera AG und die F&B Gruppe fünf Gebäude, die sich um zwei Innenhöfe erheben und in denen nach ihrer Fertigstellung im nächsten Frühjahr insgesamt 45 Wohnungen und Lofts zur Verfügung stehen werden.

Beim Spaziergang entdeckt

Damit wird die Zahl der Wohnungen an diesem Standort mehr als verdoppelt: Ursprünglich gab es hier nur 20 Wohneinheiten, denn die hinten gelegenen Gebäudeteile wurden gewerblich genutzt. Für die Gestaltung des Hofes wurde extra für das Gebäudeensemble die Idee eines "Vertical Garden" entwickelt, der die Natur in das Wohnumfeld einbinden soll.

Noch allerdings herrscht in den zwischen 1874 und 1907 errichteten Häusern, von denen eines in der Vergangenheit auch mal als Pferdekutschen-Werkstatt gedient hat, der emsige Trubel einer Baustelle. Aber bereits im jetzigen Zustand lässt sich das Flair erahnen, das einmal von dem zur Hofseite mit einer Fliesenfassade versehenen Gebäudeensemble ausgehen wird.

Besondere Transparenz

Diesem Reiz konnte sich auch Frank Bechtel nicht entziehen. Der Sozialarbeiter, der bereits seit vielen Jahren in Prenzlauer Berg lebt und schon seit geraumer Zeit über den Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage nachgedacht hatte, stieß bei einem seiner Spaziergänge eher zufällig auf das Bauvorhaben. Es liegt im ehemaligen Sanierungsgebiet "Bötzowviertel", dem der Brauerei- und Großgrundbesitzer Julius Bötzow einmal seinen Namen gab.

Bei seinem Rundgang traf Bechtel auf Peter Christen, der das Projekt für Pantera betreut. Christen, der nicht nur viele Details der Berliner Stadtgeschichte wie beiläufig aus dem Ärmel zaubern kann, erläuterte dem 43-Jährigen das Bauvorhaben - und löste Begeisterung aus: Frank Bechtel entschloss sich zum Kauf einer Zwei-Zimmer-Wohnung im hinteren der zwei Höfe.

Auf die Frage, was ihn dazu bewogen habe, ausgerechnet hier und nicht in ein modernes Neubauprojekt zu investieren, antwortet der Sozialarbeiter wie aus der Pistole geschossen: "Ein Altbau hat einfach mehr Charme. Außerdem konnte ich mir sofort vorstellen, wie es am Ende einmal aussehen wird", sagt Bechtel.

Käufer aus Italien

Ein wenig Fantasie ist dafür allerdings nötig, denn noch sind weder die hohen Brandmauern begrünt noch ist der Kinderspielplatz, den die Planer vorgesehen haben, angelegt. Auch eine Wand, die parallel zum Seitenflügel des hinteren Gebäudes errichtet wird, um dem Bestandsbau zusätzlich noch ein weiteres Zimmer pro Etage anfügen zu können, steht noch nicht.

Fest steht dagegen, dass 40 der 45 Wohnungen und Lofts einen Balkon beziehungsweise eine Dachterrasse erhalten werden und dass die Handwerker in allen Parkett verlegen und hochwertige sanitäre Einrichtungen installieren werden. Eine Fußbodenheizung in den Badezimmern sorgt dafür, dass niemand nach der morgendlichen Dusche kalte Füße bekommt. Und die bis zum Boden reichenden Fenster verleihen den einzelnen Zimmern eine ganze besondere Transparenz und Leichtigkeit. Zudem haben die Planer auf das steigende Sicherheitsbedürfnis der Bewohner reagiert: Eine Videogegensprechanlage macht es leicht, unerwünschte Besucher einfach vor der Tür stehen zu lassen.

All das hat natürlich seinen Preis. Die Wohnungen, die zwischen 35 und 135 Quadratmeter groß sind und ein bis vier Zimmer haben, kosten je nach Lage innerhalb des Objekts zwischen 2850 und 4225 Euro pro Quadratmeter. Das sind zwar für den Berliner Wohnungsmarkt stolze Preise, aber im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten bleibt die Investition lukrativ.

Das wird vor allem dann deutlich, wenn man bedenkt, dass sich die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin nach Angaben des Maklerhauses Jones Lang LaSalle allein im vergangenen Jahr um 13 Prozent erhöht haben - und ein Ende dieses Trends wird kurzfristig nicht erwartet. Daher ist es nicht verwunderlich, dass Interessenten aus dem gesamten Bundesgebiet und sogar aus Italien und der Schweiz Wohnungen in der Greifswalder Straße 40 erworben haben.

Attraktives Steuerbonbon

Zudem lockt das Projekt "Zwei Höfe" mit einem Steuerbonbon. Denn der Anteil der Sanierungskosten nach Paragraf 7h/10f des Einkommensteuergesetzes beträgt bis zu 60 Prozent des Verkaufspreises. Das bedeutet, dass Käufer der dortigen Wohnungen die höchsten in Deutschland möglichen Abschreibungen für Immobilien nutzen können.

Investoren, die ihre Immobilie vermieten und dabei mit Mieteinnahmen von rund elf Euro pro Quadratmeter rechnen können, dürfen den begünstigten Kostenanteil innerhalb von nur zwölf Jahren in voller Höhe steuerlich abschreiben. Normalerweise gilt dafür eine Frist von 50 Jahren. Eigennutzer, die knapp die Hälfte der künftigen Bewohner der "Zwei Höfe" ausmachen, haben die Möglichkeit, 90 Prozent der begünstigten Sanierungskosten innerhalb von zehn Jahren steuerlich abzusetzen.

Wer sich mit dem Gedanken trägt, sein Domizil im Bötzowviertel mit seinen Cafés, den kleinen Läden und der Nähe zum Volkspark Friedrichshain aufzuschlagen und dafür die "Zwei Höfe" ins Auge gefasst hat, muss sich schnell entscheiden: In der vergangenen Woche waren bereits 43 der 45 Wohnungen verkauft.