Marktentwicklung

Der Preisauftrieb ist abgeschwächt

Die Städte werden zwar teuer, die ländlichen Regionen Deutschlands dagegen günstiger

Diese Ergebnisse unterscheiden sich deutlich von den kürzlich vorgestellten Index-Daten der Bundesbank, die für das volle Jahr 2011 einen Preisanstieg gegenüber 2010 von 5,5 Prozent feststellt hat. Allerdings untersucht sie nur 125 deutsche Städte. Der F+B-Wohn-Index Deutschland dagegen erfasst in jedem Quartal bis auf die Postleitzahlebene hinab die Preisentwicklungen von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern und die Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen sowie die Ertragswerte von Mehrfamilienhäusern.

Eigenheime weniger gefragt

"Unsere Daten bestätigen einen generellen Preisanstieg bei Immobilien in den größeren Städten, bei Betrachtung des Gesamtmarkts relativiert sich diese Beobachtung aber", kommentiert Bernd Leutner, Geschäftsführer der F+B Forschung und Beratung, die Ergebnisse. "Auch bei der Analyse von Immobilienarten sehen wir große Unterschiede: Eigentumswohnungen verteuern sich im Schnitt um 2,9 Prozent im Jahresvergleich, Eigenheime hingegen werden sogar um 0,1 Prozent günstiger."

Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen spiegele einen Trend zur Kapitalanlage in Immobilien wider, der aber keine Rückschlüsse auf den Gesamtmarkt erlaube. "Wir können keine Bildung von Immobilienblasen in Deutschland feststellen", betont Leutner. Investoren und private Kaufinteressenten sollten aber eine gründliche Regionalanalyse durchführen, bevor sie sich für Ankäufe entscheiden, da die regionalen Unterschiede der Preisentwicklung von Wohneigentum beträchtlich sind.

Die höchsten Eigentumswohnungspreise sind in München (Rang 1) mit im Schnitt 3720 Euro pro Quadratmeter und in einer Reihe von Gemeinden des Münchener Umlandes aufzubringen. Damit sind die Preise in München im Vergleich zum Vorjahr um 4,2 Prozent gestiegen. Auf den Plätzen 1 bis 9 rangieren ebenfalls Städte im süddeutschen Raum. Erst auf Rang 10 liegt Hamburg mit durchschnittlichen 2560 Euro pro Quadratmeter (plus 3,5 Prozent).

"Insgesamt sind das Preissteigerungen, die man kaum als Ausdruck eines Booms interpretieren kann", sagt Leutner. In Berlin sind die Preise noch moderat, kommt die Hauptstadt in dem F+B-Ranking doch nicht einmal in die Gruppe der 50 teuersten Städte Deutschlands. Bei den Städten mit mehr als 25.000 Einwohnern zeigen sich am unteren Ende der Preisskala kaum Änderungen. In Gera, Köthen und Weißenfels liegen die Preise für Eigentumswohnungen bei unter 720 Euro pro Quadratmeter. In Schwedt/Oder, Hoyerswerda und Görlitz lag der Preisrückgang sogar bei mehr als 19 Prozent.

Während die Neuvertragsmieten in den Großstädten stagnieren oder nur leicht steigen, werden überdurchschnittliche Anstiege in den Umlandgemeinden Stuttgarts, Hamburgs und Frankfurts registriert. Ganz oben bei den Mieten und beim Preisanstieg liegen die Universitätsstädte. In Heidelberg stiegen die Durchschnittsmieten im Jahresvergleich um 4,1 Prozent auf 9,60 Euro pro Quadratmeter - Rang sechs der Gesamttabelle. Bereits auf Platz acht liegt Tübingen mit einer Quadratmetermiete von 9,30 Euro (plus 2,1 Prozent).

Mehr Single-Haushalte

Ein Preistreiber in den deutschen Großstädten sind die Single-Haushalte, deren Zahl zunimmt. Der Anstieg der Haushaltzahlen als Folge der "Versingelung" sei gegenwärtig der maßgebliche Faktor für die wachsende Nachfrage im Wohnungsmarkt und steigende Mieten, stellt das Maklerhaus Engel & Völkers fest. Allein von 2000 bis 2010 sei die Zahl der Single-Haushalte von 13,9 auf 16,3 Millionen angestiegen - das sei eine Zunahme von mehr als17 Prozent. Die nur leicht wachsende Neubautätigkeit reiche nicht aus, um die hohe Wohnungsnachfrage als Folge der steigenden Haushaltzahlen zu kompensieren. "Da nicht absehbar ist, dass sich diese Entwicklung wieder umkehrt, wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen", sagt Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei Engel & Völkers Commercial. Verstärkt werde dieser Prozess durch den Zuzug aus ländlichen Regionen in die Städte.