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Vermieter, Mieter und Eigentümer stellen Fragen

Wie viel Küche muss sein?

Der Mieter in meiner etwa 45 Jahre alten Eigentumswohnung will die Küche in ihrer Qualität aufwerten, indem er eine hochmoderne Einbauküche samt getrennter Kühl- und Gefrierkombination, Mikrowelle und weiteren Geräten einbauen lassen will. Er fragt mich, wie wir uns da einigen könnten. Was raten Sie? Stefan S.

Ihre Frage, die Sie uns per E-Mail gestellt haben, lässt noch mehrere Möglichkeiten der Deutung zu. Sollte es sich bei der bisherigen Küche in der Wohnung um Ihr mitvermietetes Eigentum handeln - auch wenn dies, mit Verlaub gesprochen, hoffentlich nicht schon 45 Jahre alt ist -, dann könnte eine Erneuerung der Einbauküche vielleicht anstehen. Das richtet sich ganz entscheidend nach der Frage, ob die Küche inzwischen "verbraucht" ist. Nach den Abschreibungsgrundsätzen wäre diese Küche nach 45 Jahren "verbraucht".

Wenn dem so ist und der Mieter mit seinen Maßnahmen keine zeitgemäße Erneuerung, sondern eine deutliche qualitative Verbesserung erreichen möchte, wäre hier wirklich Spielraum für eine Verhandlung. Um es mal mit Zahlen etwas verständlicher darzulegen: Wenn der Einbau einer neuen Küche im Wert von 1000 Euro wirklich dran wäre, der Mieter aber gerne eine besondere Küche im Gesamtwert von insgesamt 5000 Euro haben möchte, dann gäbe es folgende Möglichkeiten:

Entweder Sie geben ihm 1000 Euro dazu, und er kauft die moderne Einbauküche. Dann wäre diese Küche zunächst erst einmal seine, und man müsste sich über den Mietvertrag noch einmal unterhalten - in einer neuen Zusatzvereinbarung: Wer beispielsweise ist künftig für die Instandsetzung der Geräte zuständig? Vielleicht geben Sie als Vermieter auch etwas Geld dazu, und den Rest darf der Mieter dann abwohnen. Das bedeutet, dass Sie vereinbaren können, dass in der Abwohnzeit durch Sie keine Mieterhöhung erfolgen wird.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Was tun beim Wasserschaden?

In meinem Schlafzimmer gibt es einen Wasserschaden in großer Ausdehnung an der Decke. Welchen Anspruch habe ich gegen meinen Vermieter? Außerdem liegt meine Wohnung in der obersten Wohnetage - muss der Vermieter da nicht aus Gesetzesgründen auch die "Wärmedämmung der obersten Geschossdecke" vornehmen? Jana U.

Vielleicht eine Selbstverständlichkeit, aber eine wichtige: Zuallererst einmal sollte Ihr Vermieter von dem Wasserschaden in Ihrer Wohnung erfahren - viele Ansprüche Ihrerseits gründen sich eben erst darauf, dass ihm der Vorfall gemeldet worden ist.

Bis zur Behebung des Schadens könnten Sie die Miete mindern. Wenn es sich aber allein um eine unschöne Optik im Schlafzimmer handelt, dann sehe ich fünf Prozent der Warmmiete schon als Grenze. Wenn beispielsweise Wassertropfen auf einen in Mitleidenschaft gezogenen Teppich fallen oder Gesundheitsgefahren durch Schimmelpilze entstehen, ist die Quote höher.

Den Anspruch auf Instandsetzung der Decke haben Sie natürlich auch. Wenn der Vermieter nicht tätig wird, sollte man ihm dafür eine Frist von beispielsweise zwei Wochen setzen, um anschließend das Recht zu haben, selbst eine Firma zur Schadensbeseitigung zu ordern. Die Kosten könnte man mit der Miete verrechnen, oder man könnte dafür einen Vorschuss erbitten und diesen notfalls auch vor Gericht erklagen.

Das Recht der Kündigung sehe ich - noch - nicht, da der geschilderte Wasserschaden vorerst noch nicht so erheblich ist. Bei Schimmelbefall wäre dann später auch die Kündigung möglich,

Auf eine Wärmedämmung allerdings haben Sie als Mieter keinen Anspruch, auch wenn der Vermieter durch die Energieeinsparverordnung eigentlich dazu verpflichtet ist. Nur ist der Mieter in dieser Frage nicht derjenige, der dies zivilrechtlich durchsetzen kann, da sind sich die meisten deutschen Juristen einig.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Wer hilft bei der Abrechnung?

Obwohl nach der Teilungserklärung in unserer Wohnanlage eigentlich ein Schlüssel von 30 Prozent Grundkosten und 70 Prozent Wasserverbrauch geregelt ist, wird eine ordentliche Abrechnung nicht möglich sein. Was können wir als Eigentümer tun, wenn die tatsächliche Abrechnung nach der Grundfläche erfolgt? Sebastian Lühdorff

In Ihrem Brief an die Redaktion schreiben Sie, dass Sie seit etwa einem Jahr in einem Mehrfamilienhaus leben, das in verschiedene Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft worden ist. Daher war es notwendig, Wasseruhren und Heizkostenzähler neu zu installieren, aber Sie berichten außerdem, dass der Einbau der Uhren und Zähler in Ihrer Wohnanlage nur äußerst schleppend und über eine sehr lange Zeit erfolgt ist.

Bei der ersten Ablesung der tatsächlichen Verbräuche der einzelnen Wohnungseigentümer oder Mieter dürften jetzt durchaus verschiedene Auffassungen über den tatsächlichen Verbrauch auftreten.

Deshalb möchte ich zunächst auf Folgendes hinweisen: Der Hauptzähler wird den Jahresverbrauch der Gemeinschaft exakt ausweisen. Daraus entsteht die Zahlungspflicht gegenüber dem Lieferanten. Und dieser Pflicht hat der Verwalter natürlich auch nachzukommen.

Für eventuell vorhandene Differenzen, auf die einzelne Eigentümer möglicherweise hinweisen werden, hat die Verwaltung einzustehen. Sie hätte den Auftrag zur Installation der Wasseruhren und Heizkostenzähler mit einem kurzen Realisierungszeitraum erteilen und außerdem auch präzise kontrollieren müssen. Können der Verwaltung in dieser Hinsicht Versäumnisse angelastet werden, hat diese die streitigen Differenzen selbst auszugleichen.

Die Hausgemeinschaft sollte aus der nunmehr herrschenden misslichen Lage, die für alle unbefriedigend ist, die Schlussfolgerung ziehen, bei künftigen Beschlussfassungen genauer zu formulieren.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)