Ratgeber

Hier gibt es Tipps am Immobilien-Telefon

Rat für Vermieter

Wer beseitigt den Wasserschaden?

Ein Mieter hat einen Wasserschaden verursacht, der sich auf eine Wohnung darunter ausgewirkt hat. Weil sich die beiden nicht einigen können, tragen sie den Streit indirekt über mich als Vermieterin aus. Der "Untermieter" will sogar die Miete mindern, wenn die Sache nicht zu seinen Gunsten ausgeht. Muss ich mich einmischen? Karin W.

Wenn ein Schaden passiert, den jemand am Hab und Gut eines Anderen verursacht hat, ist dies normalerweise ein Fall für die Haftpflichtversicherung - jeder kennt das von der Abwicklung bei einem Autounfall im Straßenverkehr. Ein Wasserschaden zwischen zwei übereinanderliegenden Mietwohnungen ist allerdings etwas Anderes, denn letztlich hat der Verursacher keinen Schaden am Eigentum des Betroffenen angerichtet, sondern am Eigentum des Vermieters - an der Zimmerdecke. Die Auswirkungen des Schadens - vom hässlichen Wasserfleck bis zu möglicherweise entstehendem Schimmel in der Decke - treffen dann das "Opfer" jenes Vorkommnisses.

Der Mieter unten denkt - juristisch gesehen - richtig: 'In meiner Wohnung gibt es an der Zimmerdecke einen Mangel, und solche sind immer Vermietersache.' Das heißt: Der "Untermieter" handelt nicht etwa beleidigt, sondern ganz korrekt, wenn er sich an Sie als Vermieterin wendet, den Schaden meldet und um Behebung desselben bittet - vom Entfernen des unschönen Flecks bis zur Behebung eventueller Schäden an seinem eigenen Wohnungsinventar. Ebenso richtig liegt dieser Mieter in seiner Auffassung, dass nicht er beim Wasserschaden-Verursacher anklopfen muss, sondern dass dies alles Ihre Angelegenheit ist: Wenn Sie den Schaden in der Wohnung beseitigt haben, müssen Sie mit den bezahlten Rechnungen an den Verursacher herantreten, und er (oder seine Haftpflichtversicherung) begleicht dann den Schaden. Auch eine Mietminderung wäre korrekt nach Mitteilung des Schadens an Sie - und auch diese Mietminderung können Sie als Schaden an den Verursacher und dessen Versicherung melden.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Rat für Mieter

Vermieter rechnet nicht ab

Ich bekomme Hartz IV und Wohngeld vom Amt. Nun habe ich leider ein ärgerliches Problem mit meinem Vermieter: Seit Jahren macht er keine Betriebskostenabrechnung mehr, und jetzt fordert das Wohngeldamt von mir eine Bescheinigung des Vermieters, dass er nicht mehr abrechnet. Was soll ich jetzt machen? Rüdiger J.

Sie haben nach wie vor Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung durch den Vermieter, auch wenn der nicht abrechnen will. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist, also zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode, sind eigene Nachforderungsansprüche für den Vermieter zwar ausgeschlossen, nicht jedoch für den Mieter mit seinem Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung und vielleicht der Einforderung eines Guthabens.

Mit Ende der Abrechnungsfrist tritt "Abrechnungsreife" ein. Dass heißt, der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Abrechnung wird fällig. Er kann auf Erteilung der Abrechnung klagen, mittels Stufenklage nach § 254 ZPO auf Rechnungslegung und Auszahlung des Guthabens. Daneben hat ein Mieter das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB an den laufenden Betriebskostenvorschüssen.

Dass Sie ALG 2-Bezieher sind, ändert nichts an der Rechtslage gegenüber dem Vermieter, wohl aber an der Motivation zum Aktivwerden: Ein Guthaben, das sich aus der Abrechnung ergibt, muss der Mieter nämlich an die Sozialbehörde (Job-Center etc.) zurückzahlen.

Was sollten Sie jetzt tun? Sie sollten den Weisungen des Job-Centers zwar Folge leisten und den Vermieter um die Erklärung bitten - was er wohl nicht erfüllen wird. Sie könnten den Vermieter natürlich auch auf Abgabe der geforderten Erklärung verklagen, aber das kann dauern. Außerdem müssten Sie das Prozedere der Prozesskostenhilfe über sich ergehen lassen. Außerdem könnten Sie beim Sozialgericht Klage gegen eine unerträgliche Amts-Entscheidung erheben - man fordert von Ihnen etwas, das der Vermieter nicht leisten will.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Rat für Eigentümer

Ex-Frau spielt nicht mit

Ich werde demnächst geschieden. Wir haben eine Eigentumswohnung, zusammengelegt aus zwei Einzimmerwohnungen, für die wir beide als Eigentümer im Grundbuch stehen. Die Wohnungen sind wieder separiert, doch weigert sich meine Frau, die Eigentümer-Einträge im Grundbuch ändern zu lassen. Wie kann ich sie zwingen? Manuel L.

Das ist eine interessante Konstellation. Sie meinen sicher, dass Sie heute für beide Wohnungen zu jeweils 50 Prozent als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Wenn Sie sich und Ihre Wohnungen mittlerweile wieder getrennt haben, ist das heute sicher kein Problem der nicht geänderten Teilungserklärung, wie Sie in Ihrem Schreiben an die Berliner Morgenpost in einem Nebensatz befürchtet haben. Denn die Teilungserklärung ist dadurch ja wieder und auch weiterhin korrekt.

Ich kann Ihnen nur den Rat geben, dass Sie, wenn Sie sich mit ihrer Noch-Ehefrau unter vier Augen wirklich nicht einig werden können, den Scheidungsrichter bitten, im Rahmen Ihrer Scheidung eine Regelung zu finden: Die könnte zum Beispiel so aussehen, dass jede(r) von Ihnen wieder eine/seine Wohnung bekommt und dass die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse sozusagen von Gerichts wegen im Scheidungsprozess festgelegt wird.

Sollte sich einer von Ihnen beiden gegen eine solche Regelung sperren, dann behielte jeder von Ihnen eine Hälfte der jeweils anderen Wohnung. Das allerdings wird und kann sicher nicht in Ihrem Sinne sein - denn ökonomisch und rechtlich gesehen haften Sie dann weiter beide für beide Wohnungen. Da Ihre Lebenswege aber gerade auseinanderstreben, kann es wohl nicht Ihr Ziel sein, an dieser Stelle weiterhin so verknüpft zu bleiben. Ihre Frau würde gegebenenfalls für Ihre Wohnung mitbezahlen müssen, obwohl Sie beide nichts mehr "voneinander wollen" - und das will sie doch gar nicht.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)